之前跟大家說了3月開始，銀行將之前存量浮動利率貸款定價基準轉換成LPR的事。
那段時間，幾乎市面上所有賬號都在跟你講怎麼選能“佔便宜”，但大家對轉換後貸款利率如何計算，還不是很清楚。
今天，“正主”終於發話了，央行官方發佈了《存量浮動利率貸款定價基準轉換計算說明》，並貼心的以商業性個人住房貸款的轉換為例，說明轉換時加減點數以及轉換後實際利率水平的計算方法。（對公貸款等其他貸款與房貸有所不同，具體可諮詢承貸銀行）
一、選擇轉換LPR，那麼“貸款利率”怎麼算？
根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，房貸的定價基準轉換為LPR後，加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值（可為負值）。過去浮動利率貸款一般是貸款基準利率浮動一定的比例確定，那麼對應不同浮動比例下的利率，轉換後的加減點分別是多少呢？
舉例來說，比如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折（下浮10%）的優惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR，現在5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前的實際執行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。根據轉換時點利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點數就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個基點。
此後，直至這筆房貸償還完畢為止，這個加減點數都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。其他常見浮動比例對應的加減點數見表1。
央行發佈存量浮動利率貸款定價基準轉換計算說明
二、8月1日之後轉換會虧！
首先，要理解三個概念：
轉換時間：將個人房貸的定價基準轉換為LPR的時間（在2020年3月1日至8月31日之間）。
轉換時，您和銀行需要協商確定：一是加減點數，具體計算方法見第一部分；二是重定價日和重定價週期。
重定價日：是指重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換後為LPR）計算貸款執行利率的時間。
一般為每年1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期。重定價週期：重新確定執行利率的週期。若房貸利率一年一變，那麼重定價週期就是一年。
定價基準轉換為LPR後，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價週期可執行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價週期最短為一年。
若重定價日為每年的1月1日，那麼在2020年3月至8月的任意時點轉換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此後年份以此類推。
若重定價日為每年貸款發放的對應日，那麼根據大部分銀行的轉換公告，在重定價日之前轉換的，2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率；在重定價日之後轉換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率。
舉例說明
假設2020年3月-2021年7月5年期以上LPR為4.75%（實際情況很可能會有所變化，具體取決於當時的LPR報價），小王以重定價日是每年1月1日或者為貸款發放日兩種情況來分析：
第一種情況，如果小王的房貸重定價日為每年1月1日：
實際上，不管他在2020年3月至8月之間的任何時間轉換都沒有區別，因為在1月1日之前，他的執行利率都是4.8%-0.39%=4.41%。直到2021年1月1日之後，才會變為4.75%-0.39%=4.36%，這裡的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此後年份以此類推。
第二種情況，如果小王的房貸重定價日為貸款發放日（即每年的8月1日）：
那麼，選擇在2020年3月和7月之間轉換和在2020年8月1日之後轉換就會是2種情況。
（1）如果在2020年3月和7月之間轉換，在8月1日之前，這筆房貸的執行利率為4.41%；8月1日之後，這筆房貸的執行利率就會變成4.75%-0.39%=4.36%，這裡的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此後年份以此類推。
（2）如果在2020年8月1日之後轉換，在2021年8月31日之前，執行利率都是4.41%；2021年8月1日開始，才會執行4.75%-0.39%=4.36%，這裡的4.75%是2021年7月的5年期以上LPR；此後年份以此類推。
也就是說，如果你選擇了以貸款發放日為重定價日，最好選擇在2020年8月1日之前轉換，不然你就會以較高利率多還12個月的房貸利息。
