今天，有投資者向暖燈君發來這樣一條新聞：
儘管有調侃的成分，但這則新聞本身並不是空穴來風。劃不划算當然不能一錘定音，正如這位銀保監會主席郭樹清所說，房地產市場是有很強的的區域性，雖然他說的是中國的房地產市場，但是對於投資海外房產的人來說多少會有一些心理影響。
我們不妨具體看一下這則新聞， “郭樹清說，當你買套房子自己居住，意味著你每個月都有一筆固定收入。如果你再買一套住房，同樣有收入和產出，但是當你買了房子不用於出租，那就是一堆閒置的水泥鋼筋和磚頭。”敏感的投資者應該已經發現了這句話的意義所在，買了房子不能空置，要麼自住要麼出租，這樣才能發揮它的價值。
我們來對應一下日本房地產市場，首先租賃市場繁榮，尤其是在車水馬龍的東京，巨大的人流量保證了旺盛的租賃需求。
2017年~2019年東京圈各地總人口逐年增加
其次房價隨著地價穩步上升，不會在短時間內飆漲，但在預期之內也有適度的上升空間。
2002年~2017年東京23區·首都圈·近畿圈公寓價格變化
昨天說到了東京的商業地產，那麼公寓市場的未來前景如何，這也是投資者最關心的問題之一。
東京公寓市場趨勢預測
日本不動產研究所根據住宅市場指數建立宏觀數據測量模型，對東京23區的公寓價格以及其租金進行了至2025年的中期預測。
預測顯示，從整體上看，新建公寓價格到2019年有所上升，到2020年幾乎持平，到2025年為止略有下降。新建公寓的租賃費到2020年為止將有所上升，到2021年以後到2025年為止將微增長。
公寓價格：2019年宏觀經濟指標穩定，公寓價格繼續上升，但隨著10月的消費增稅，其上升幅度縮小0.4%。2020年，受前年10月消費增稅的影響幾乎持平。2021年以後會微減。
公寓租金：2019年增加2.2%，2020年增加1.3%，以僱主報酬和消費者物價等動向為背景上升。2021年以後，租金也將會微增。
紅線代表公寓價格預測，藍線代表公寓租金預測
也就是說，未來公寓價格和租金不會大幅度波動，但是租金會微增，價格會微減。然而預測僅僅是預測，可以參考但不是絕對。那我們就來看看已經板上釘釘的歷史數據。
2019年4月末東京都中心5區公寓單價
從總體來看，東京都中心5區(中央區、港區、澀谷區、新宿區、千代田區)內，2019年4月末的公寓每坪招租單價(2008年4月以後竣工RC·SRC造公寓類型)全部下跌。另外，招租禮金在港區、澀谷區及千代田區上漲，中央區平穩，新宿區下跌。
【暖燈君提示：募集坪單價是指公寓每坪招租單價（1坪約等於3.3平米）；募集禮金是指租客支付給房東的酬謝金，用來表達房東把房子出租給租客的謝意。】
各區平均每坪招租單價與上個月環比：港區下跌264日元，中央區下跌91日元，千代田區下跌89日元，澀谷區下跌46日元，新宿區下跌18日元。
與上年同月相比，千代田區的招租單價同比增長1061日元，以千代田區為首，5個區在3個月都連續上升，繼續以高水準推移。具體如下圖：
平均招租禮金與上個月環比：港區增加6.55%，澀谷區增加3.8%，千代田區增加3.4%上升，中央區持平，新宿區下跌1.3%。另外，與去年同月相比，澀谷區同比下跌，其他4個區均上升。具體如下圖：
而且4月份這五個區的人口環比均在增加。 具體如下圖：
4月起日本開始實施新的工作簽證，赴日居住的人只增不減，東京公寓租賃的需求會更大。回到文章開頭，投資房地產到底劃不划算，相信慧眼如你心裡會有一杆秤，人算不如自己算。
一千個中介有一千種計算方法，但是暖燈君友情提示，自己計算的底線標準一定要明確——地段、人口、出租、轉售這幾個硬性指標必須要納入衡量範圍，在此基礎上再考慮其他的附加分。
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