今天，有投资者向暖灯君发来这样一条新闻：
尽管有调侃的成分，但这则新闻本身并不是空穴来风。划不划算当然不能一锤定音，正如这位银保监会主席郭树清所说，房地产市场是有很强的的区域性，虽然他说的是中国的房地产市场，但是对于投资海外房产的人来说多少会有一些心理影响。
我们不妨具体看一下这则新闻， “郭树清说，当你买套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔固定收入。如果你再买一套住房，同样有收入和产出，但是当你买了房子不用于出租，那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头。”敏感的投资者应该已经发现了这句话的意义所在，买了房子不能空置，要么自住要么出租，这样才能发挥它的价值。
我们来对应一下日本房地产市场，首先租赁市场繁荣，尤其是在车水马龙的东京，巨大的人流量保证了旺盛的租赁需求。
2017年~2019年东京圈各地总人口逐年增加
其次房价随着地价稳步上升，不会在短时间内飙涨，但在预期之内也有适度的上升空间。
2002年~2017年东京23区·首都圈·近畿圈公寓价格变化
昨天说到了东京的商业地产，那么公寓市场的未来前景如何，这也是投资者最关心的问题之一。
东京公寓市场趋势预测
日本不动产研究所根据住宅市场指数建立宏观数据测量模型，对东京23区的公寓价格以及其租金进行了至2025年的中期预测。
预测显示，从整体上看，新建公寓价格到2019年有所上升，到2020年几乎持平，到2025年为止略有下降。新建公寓的租赁费到2020年为止将有所上升，到2021年以后到2025年为止将微增长。
公寓价格：2019年宏观经济指标稳定，公寓价格继续上升，但随着10月的消费增税，其上升幅度缩小0.4%。2020年，受前年10月消费增税的影响几乎持平。2021年以后会微减。
公寓租金：2019年增加2.2%，2020年增加1.3%，以雇主报酬和消费者物价等动向为背景上升。2021年以后，租金也将会微增。
红线代表公寓价格预测，蓝线代表公寓租金预测
也就是说，未来公寓价格和租金不会大幅度波动，但是租金会微增，价格会微减。然而预测仅仅是预测，可以参考但不是绝对。那我们就来看看已经板上钉钉的历史数据。
2019年4月末东京都中心5区公寓单价
从总体来看，东京都中心5区(中央区、港区、涩谷区、新宿区、千代田区)内，2019年4月末的公寓每坪招租单价(2008年4月以后竣工RC·SRC造公寓类型)全部下跌。另外，招租礼金在港区、涩谷区及千代田区上涨，中央区平稳，新宿区下跌。
【暖灯君提示：募集坪单价是指公寓每坪招租单价（1坪约等于3.3平米）；募集礼金是指租客支付给房东的酬谢金，用来表达房东把房子出租给租客的谢意。】
各区平均每坪招租单价与上个月环比：港区下跌264日元，中央区下跌91日元，千代田区下跌89日元，涩谷区下跌46日元，新宿区下跌18日元。
与上年同月相比，千代田区的招租单价同比增长1061日元，以千代田区为首，5个区在3个月都连续上升，继续以高水准推移。具体如下图：
平均招租礼金与上个月环比：港区增加6.55%，涩谷区增加3.8%，千代田区增加3.4%上升，中央区持平，新宿区下跌1.3%。另外，与去年同月相比，涩谷区同比下跌，其他4个区均上升。具体如下图：
而且4月份这五个区的人口环比均在增加。 具体如下图：
4月起日本开始实施新的工作签证，赴日居住的人只增不减，东京公寓租赁的需求会更大。回到文章开头，投资房地产到底划不划算，相信慧眼如你心里会有一杆秤，人算不如自己算。
一千个中介有一千种计算方法，但是暖灯君友情提示，自己计算的底线标准一定要明确——地段、人口、出租、转售这几个硬性指标必须要纳入衡量范围，在此基础上再考虑其他的附加分。
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