政治局會議進一步強化“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。
◎研究員 / 楊科偉、柏品慧
昨日，中共中央政治局召開會議,明確提出積極的財政政策要更加積極有為,穩健的貨幣政策要更加靈活適度,並要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。在海外疫情持續發酵，國內經濟依舊面臨較大下行壓力的大背景下，2020年貨幣、財政政策將如何走向？房地產政策又將如何演變？
01 弱化經濟增速目標底線是保就業、保民生等“六保”
區別於此前的“確保完成決戰決勝攻堅戰、全面建成小康社會的目標任務”，本次政治局會議提出“確保完成決戰決勝脫貧攻堅任務，全面建成小康社會”，並在“六穩”的基礎上提出了“六保”，意即保居民就業、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、保基層運轉。
聯繫到一季度GDP增速同比下滑6.8%，略超市場預期，疊加海外疫情持續蔓延，海外經濟下行壓力正不斷加劇，難免將帶動中國經濟共振下行。並且，2020年就業市場形勢異常嚴峻，3月全國城鎮調查失業率5.9%，環比下降0.3個百分點；全年高校畢業生約874萬人，同比大增40萬人。
我們認為決策層將弱化經濟增長目標，不再一味追求於GDP總量翻番，而是將保就業、保民生擺在更為靠前的位置，更好地落實脫貧攻堅成果，達成小康社會目標 。
02
財政政策積極有為助力穩增長貨幣政策靈活適度紓困實體經濟
積極的財政政策要更加積極有為，具體手段包括提高赤字率、發行抗疫特別國債和增加地方政府專項債券，預示著財政政策將成經濟穩增長的重要抓手，積極擴大有效投資，具體涉及傳統投資領域的老舊小區改造、傳統基礎設施投資、傳統產業改造升級，以及新興投資領域的新型基礎設施投資、戰略性新興產業投資。
穩健的貨幣政策要更加靈活適度，具體手段包括降準、降息、再貸款等，預計2020年貨幣政策整體穩健偏積極，年內再降準、降息的預期強烈，央行仍將積極運用逆回購、MLF等多種融資工具，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，更好地支持實體經濟尤其是中小微企業平穩健康發展。
鑑於“逆回購-MLF-LPR”已然是央行調整貸款市場利率下行的標準路徑，而在3月份7天期逆回購操作利率下調20個基點之後，4月15日MLF利率如期下調20個基點至2.95%。可以期許的是，
4月20日新一輪LPR報價利率大概率將繼續向下調整，預計下調幅度在10-20個基點。不過，基於經濟增速目標被弱化，決策層仍將保持政策定力，貨幣政策將堅決不搞“大水漫灌”式強刺激。
03
強化房住不炒、因城施策僅限壓力城市放鬆調控而非刺激
政治局會議進一步強化“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。
我們認為2020年房地產信貸政策整體中性偏積極，堅決遏制房地產金融化泡沫化，嚴防信貸資金過度流向房地產市場。
一方面，房企融資環境或將分類放鬆，貸款受益主體或將傾向於大中型品牌房企，國企、央企以及頭部房企更具融資優勢，融資成本有望適度下移；對於那些一貫高槓杆、高負債經營的房企，仍要監督其有序去槓桿或者穩槓桿，整體受益程度有限。
另一方面，居民仍需穩槓桿，確保居民槓桿率和負債率不再繼續上升。除非房地產市場重現2014年的全面降價潮，否則2020年居民限貸政策難言實質性轉向，諸如“330”、“930”這類重磅刺激性政策暫無全面落地的可能性。
而在“房住不炒、因城施策”的政策大環境下，預計2020年調控政策全面放鬆基本無望，“四限”調控註定將延續更長的時間週期，僅限於部分壓力城市局部放鬆調控，在一定程度上減緩市場下行壓力，但決不會刺激房地產。
就政策內容而言，壓力城市更可能局部放鬆限購、限價以及限籤，人才政策也將繼續發力，但放鬆限售的可能性不大。
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