一、借名買房的法律風險
首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委託代理關係和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；
其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封並拍賣該房產；
再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關係而被其他人繼承；
最後，如果銀行最後查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。
在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那麼將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。
二、借名買房合同的效力問題
在借名買房的背後，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對於雙方在幕後簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。
1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。
意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委託代理方面的規定，委託他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自願簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。
2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力
對於該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬於《合同法》中關於違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。
而有的則認為，我國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關於經濟適用房上市交易的相關規定不屬於法律，亦不屬於法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。
“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質，如果是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那麼最好不要購買，以免一旦發生糾紛，造成最後落得房財兩空。
三、借名買房的風險防範及建議
“借名買房”在很多人看來這彷彿是一種規避政策、“曲線購房”的有效方法，並且不少經歷了此種途徑的購房者也的確從中節省了部分購房成本，達到了投資房產的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風險似乎都沒有太多的防範意識。
“我們雙方要簽訂協議，協議上寫明瞭房款是由我來支付，並明確了房產的最終歸屬權，應該不存在產生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協議，利用法律來維護自己的權益。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協議能起到有效的保障作用。
還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什麼風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發生房子產權的糾紛。”購房者一般都認為，親情的關係能有效杜絕暗藏的風險。但不知道如果以後政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今後無法貸款買房該如何是好時卻未注意。
相對出資者對於購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產權書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什麼。”被借名者常如是說。
房產涉及物權，目前購房採用的是房產登記制度，即產權證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規避國家房產調控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發的風險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識並做好防範。
很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今後兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。
其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關協議規避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的，應視為一種合同關係，但其中並不涉及物權。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協議的效力，但已過戶交易的房產將無法追回。
此外，出借姓名的名義產權人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的徵信記錄。即使以後將房產過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今後貸款受阻。
實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，並在合同中註明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等。因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關係要求登記購房人返還房款。
即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。
借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關係，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關係的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面瞭解，包括但不限於誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。
因此，為應付國家調控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風險，購房者應謹慎對待。國家的政策，其本質是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規章制度的行為都是不可取的。況且任何以規避法律為目的的私下協議都是不具備法律效應的。筆者建議那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。張濤
