這幾年，柬埔寨像一個突然冒出來的神奇存在，不斷出現在普羅大眾視野中，魔幻又神秘，張家老三去了一夜暴富，李家老四去了家破人亡，一句廣告來說就是：柬埔寨，啥都有！限於尺度和網站規則，撿點能說的侃侃。
首先，讓大家有個基本概念。柬埔寨是東盟10國之一，位置大家自己地圖上看，被泰國和越南以嬲的態勢裹挾，國家面積18.1萬平方公里，和中國的湖北省、廣東省面積最接近，地理環境不錯，在被國人廣泛關注前，更確切的說2016年前，它還是聯合國認定的全球最不發達國家之一，全國70%多都是農業人口，首都金邊人口約300萬，面積375平方公里，從大小上看，等同於上海閔行區，接近北京海淀區，市容市貌完敗國內4線城市，即便在東盟10國中都屬於開發程度最低的那一檔，一個字，大寫的窮。
又窮又貴是柬埔寨的一大特徵，一點不矛盾。正因為窮，沒什麼像樣的產業，幾乎所有東西都需要進口，很多商品價格遠高於國內一線城市，超市裡你會發現吃穿用都比國內貴，貧富分化十分嚴重，而且，但凡是中國人多的地方，物價都高的驚人，比如西港，比如金邊的鑽石島。不過，本地人的消費還是很低的，一般也不會在超市裡購物，路邊攤+菜市場支撐著當地人真實的基本生活。
比較有特點的是，美元是這個國家的主要流通貨幣，是的，直接使用美元。其他東南國家很多也可以自由兌換美元，但不是真正意義上的直接流通，而柬埔寨，商場超市路邊小攤，任何地方，用美元結算毫無違和感，某次在柬埔寨一個偏遠農村的路邊修車攤修車，我們擔心美元對方不能找開，結果一點問題沒有，確實吃驚。按照柬埔寨公佈的數據顯示，柬埔寨銀行儲蓄中，美元佔90%，而本國貨幣只佔10%，在整個亞洲都比較少見。由於美元太過硬通，柬埔寨政府5月最新公佈新政要限制5美元以下小額美元的流通並開始銀行回收，今後5美元以下找零將都會使用當地貨幣。
柬埔寨也是有本國貨幣的，瑞爾，可以正常流通，在超市餐館等很多地方都有美元和瑞爾兩種標價，遇到結算和找錢時常有兩種貨幣混合給你的情況，很多初到柬埔寨的朋友都感覺腦子不夠用、匯率根本算不過來，也讓一些不法奸商鑽了空子。補充說一句，柬埔寨貨幣瑞爾在國內幾乎無法在銀行兌換（中國只有極個別銀行可換），所以，如果你從柬埔寨回國，建議在當地把手上的錢全部換成美元，瑞爾帶回來只能當紀念品擺著。
原本靠農產品出口和簡單來料加工輕工業支撐的柬埔寨，在過去十多年裡突然經歷了強勁的經濟成長，特別是自2014年開始，好像一下磕了猛藥，快速勃起，從默默無聞到風生水起似乎就在一夜之間。在投機者和冒險者眼中，這裡無拘無束、無法無天，因為法律制度不健全，資本極度自由，很多國內禁止的營生在這裡並沒有被限制，加上腐敗橫行，柬埔寨迅速成為各種黑色黃色灰色產業賺快錢的天堂，一時間各色人等競相湧入，大量資本和從業人員湧入快速拉動了相關需求，支撐起了柬埔寨發展的第一波浪潮。
西哈努克港（西港）就是柬埔寨發展中最具魔幻主義和代表性的一個縮影。從一個人口幾千人、方圓幾十公里、全是農民漁民窮得掉渣的沿海村子，到成為柬埔寨經濟特區，幾年間以畸形速度和畸形產業爆炸式發展（號稱柬埔寨第二大城市），黃賭毒和電信詐騙的泛濫成為最核心的支柱產業，遍地賭場大寶劍和各種國內知名餐飲的山寨版，短短几年，這些灰產從業者就把西港從一個西方遊客喜歡的物美價廉海濱度假地變成了物價超過紐約東京迪拜的怪物。破敗的基礎設施和與之相對的是美元花出越南盾感覺的物價，經常讓第一次來到西港的人感覺迷幻和錯亂，懷疑自己走錯了地方。
幾個人一頓沙縣小吃100-200美元司空見慣，租一套公寓月租幾千美金稀鬆平常，董桑曾被路邊小餐館裡80美元一隻又巨難吃的所謂北京烤鴨和20美元一盤的青椒肉絲震驚。在這個被中國賭客、失足婦女、詐騙犯、投機商、黑社會和各種社會龍蛇盤踞的西哈努克港，人性和金錢的醜惡被放大到了極致，賣涼粉和奶茶的小攤可年入百萬人民幣，開個KTV三四個月回本，在國內一個月薪2000沒什麼技能的普通人在這“種菠菜”馬上收入過萬，很多國內無所事事務不正業的人在西港從事灰產可以輕鬆月薪幾萬，有錢可以為所欲為，西港物價被拉到高得讓你懷疑人生，創造了一個個廣為流傳的暴富神話。一部分賺到錢的人帶動了更多人的到來，人人都想分杯羹，加上各種不良媒體煽風點火，【沒有夢想何必西港】成了最有煽動性的臺詞，連某知名美籍薛姓大寶劍愛好者也深入西港開啟各種空手套白狼的忽悠，號稱購地萬畝，後來又被無情戳穿，人設扒得精光。
幾十萬灰產從業人員湧入西港這樣一個原本幾千人的寧靜小城，不誇張的說，人渣匯聚，引發了各種社會矛盾，酒駕、打架、各種破壞當地風序良俗的新聞讓淳樸的當地人從友善變得越發仇恨中國，槍戰殺人搶劫綁架詐騙，幾乎成了西港不可缺少的日常，在西港，遇到騙子的概率10倍於任何地方，最差的時候很多人晚上不敢出門，亂象橫生、叢林法則就是西港的一切。
類似的還有金邊鑽石島，這是位於柬埔寨首都市內的一個小島，曾經是柬國用來專門隔離麻風病人的地方，以前被叫麻風島，後來被柬埔寨華裔土豪整個買下來開發，一躍成為金邊地價最貴消費最高的地方，整個島上幾乎都是中國人，高樓林立，乾淨整潔（相對），半徑3公里內有國際學校、高端購物中心、日資酒店、大型賭場等，是很多中國人駐足金邊的第一站。
菠菜，博彩的諧音，菜農，博彩行業從業者，狗推，博彩行業的推廣人員。在柬埔寨，博彩屬於合法項目，前提是取得所謂的“賭牌”，如果你人在柬埔寨，進入合法賭場玩一玩沒什麼問題，這與澳門拉斯維加斯差不多，而被我國公安機關嚴厲打擊的，是在境外針對我國公民推廣線上博彩，想必大家也偶爾會從某些網站廣告看到類似推廣。
十賭九輸，不僅造成外匯流失而且常伴隨傾家蕩產血本無歸，黃賭毒裡後兩個是大忌，切勿以身試法。僅在柬埔寨西港和金邊等地從事菠菜產業和電信詐騙的中國人就有數十萬眾，有些是鋌而走險富貴險中求，也有些是被欺騙忽悠過去找工作的，但是無論如何，隨著國家對跨境菠菜和電信詐騙、殺豬盤等違法犯罪的強化打擊，加上大數據與人臉識別技術越來越先進，很多菜農要麼回不了國，要麼回來之後護照被註銷再也出不去，冒險之前建議各位慎之又慎。尤其是經濟下行很多人失業，遇到招聘上打出類似東南亞就業，薪水豐厚之類的招工信息，要動腦子想想。整個亞洲國家，中國人和越南人的賭性最大，西港以外柬越邊境也有一堆賭場，那是另外的故事了，以後有機會再聊。
伴隨柬埔寨政府公開表態收回博彩牌照並與中國政府聯手打擊在線菠菜，數十萬中國菜農和相關產業從業者一鬨而散，引發過從西港機場撤離爆滿的盛況，被騙被套牢的中國投資者只能自吞苦果斷臂求生。不過歸根結底，西港是柬埔寨發展特殊的個案，不反映整個柬埔寨投資環境，沒有普遍性意義。
灰產並不是柬埔寨發展的全部，房地產也其重要組成部分，2014年以前，柬埔寨沒什麼像樣的公寓，很多在柬埔寨長期工作的外國人，比如外資工廠的管理層等都需要租房，因為柬埔寨基礎設施實在太差，沒有充足的公寓供應，加上後來大批從事灰色產業的中國人臺灣人到來，導致一個時期公寓產品供不應求，租金水漲船高，這也就是後來房產中介總會說起的“投資收益可達年化7%-15%”。
實事求是的說，確實有過這麼一段時期，在金邊和西港兩個城市曾誕生過不少投資蓋樓三年回本的神奇案例，但這種情況馬上被2014-2016年一窩蜂式的蓋樓狂潮打的無影無蹤，中國大陸、臺灣、新加坡等開發商進入柬埔寨大舉建房，尤其是大陸開發商，幾乎包辦了金邊西港新建項目的九成，直接結果就是2020年的今天，大批開發商的項目積壓，絞盡腦汁也找不到足夠韭菜，有些樓盤，7、800套公寓只賣出幾套，去化效果令人咋舌，被套的投資客和開發商叫苦不迭。
因為柬埔寨法律法規不完善，幾乎沒什麼建築監理的要求（國內雖然很多地方也是走個形式，但畢竟有個形式），開發商在柬埔寨蓋樓也就成了全憑自覺的操作，至於建築質量如何，日本開發商和新加坡開發商還算嚴謹，中國開發商的項目，請自行腦補。自從西港818事件後，柬政府也對中國開發商的建築質量加強了監管，隨著某些國內大型開發商進駐，相信今後建築質量會有所好轉。
西港818樓塌事件
插入說明一下柬埔寨的政治環境，因為政局穩定和相對親華是柬埔寨少有的幾個加分項。今年是中柬建交63週年，國王西哈莫尼同志剛從北京體檢回去沒幾天，傳承了當年他爹西哈努克親王一慣的親華路線，畢竟當年沒中國支持他們一家子現在就是北漂。洪森首相所領導的柬埔寨人民黨執政至今已35年，自從1993年開始由親越改為親中以來，獲得中國大量資源支持，儘管最近一次選舉情況反映出柬埔寨人民黨所獲選票持續下滑，但依然取得近70%席位，現階段執政合法性層面沒毛病。
西哈努克親王與西哈莫尼
從意識形態上看，柬埔寨與中國越南接近，類似共產主義，不同於波爾布特的紅色高棉，洪森主張的是溫和社會主義，加之柬埔寨所處中南半島的地理位置，是中國在東南亞一帶一路上政治、軍事、經濟層面最穩定的黃金支點，從歷次東盟會議關於南海問題柬埔寨都作為中國立場代理人的角色也可以看出洪森對中國依賴和中國對柬埔寨的倚重，民間用“柬鋼巴鐵”來形容中柬中巴關係。
柬埔寨之穩
自2016年從“最不發達國家”轉入“低收入發展中國家”可以看出，經濟增長為洪森政權帶來了高支持的民意基礎，收入提高和快速城市化掩蓋了大量社會問題帶來穩定的政治環境，儘管國內外反對派認為洪森過度依賴中國的立場長期對柬存在嚴重隱患，但僅就可見的趨勢判斷，洪森在中短期國內政治把控力不會有明顯動搖，一個字：穩！
首相洪森
從外部環境看，親美反華的沈良西為代表的反對派在不斷擴大影響力，近兩次選舉中可以看出洪森政權的民意支持率從過去的絕對優勢呈現下降趨勢。大量湧入的數十萬中國菠菜灰產從業者和數百萬中國遊客在帶來投資與經濟增長的同時也惡化了中國人的形象，與當地人的各種衝突和醜態在柬埔寨社交媒體廣泛流傳，民間層面對華友好氛圍在快速消退，針對中國人的襲擊搶劫等惡性案件時有發生，特別在西港，已經到了見怪不怪的程度。
此外，越南因素不可小覷。1975年紅色高棉在中國支持下推翻朗諾政權後實行恐怖統治，柬埔寨成為中南半島人間地獄，洪森作為從紅色高棉出走投靠越南並帶領柬越聯軍推翻波爾布特和喬森潘的領袖之一重回政治舞臺，在獲得執政地位後洪森迎回了西哈努克親王，並長期以越南做為執政靠山，洪森對越南的感謝重於中國。直到1993年，洪森做出“中國將快速崛起”的政治判斷，開始改變策略與越南保持距離倒向中國，從這方面看，洪森確實長袖善舞、審時度勢。
柬埔寨與越南軍人
本次疫情，中國國際環境受到空前打壓，經濟狀況急轉直下，政治形象一落千丈，與之相對是越南的快速崛起，成為全球資本和各大國競相拉攏青睞有加的座上賓，加之在歷史糾葛和領土問題方面制衡中國的重要地緣位置，越南對柬影響力在加速恢復，奉行實用主義的洪森在未來政治平衡中是否會做出調整耐人尋味。作為柬埔寨第二投資大國的日本也對洪森政權有一定壓力，尤其涉及南海問題等方面，日越合力影響柬埔寨成為不爭的事實。
洪森政權將在一個時期內繼續穩定，在親中路線上未來有可能做出適當調整。鑑於疫情後中國國際環境的惡化，作為所剩不多的盟友和東南亞與南海問題的地緣支點，從國家層面分析，柬埔寨將繼續得到中國重點扶持，預計10年內投資柬埔寨的政治風險在東南亞11國中屬最低，相較越南、印尼、菲律賓等有排華歷史汙點的國家，政治穩定對中國投資者來說是加分項。
經常有人問董桑，柬埔寨值不值得投資，這個問題因人而異，從宏觀層面說，柬埔寨有一定潛力，但也需要更多時間，現階段別說中國，追上越南和泰國都要相當一陣子。作為消費市場，柬埔寨目前人口約1600萬，到2030年總人口預計從1500萬人增加至1900萬，人口結構年輕，城市化度不高，農業人口占全國絕大多數，中產階級規模有限，人口紅利轉化為消費紅利和房地產紅利為時尚早。以首都金邊為例，當地人月收入150-200美元居多，英文好的300-400美元，如果又能說不錯的中文，月薪可以到500-700美元，由於人均GDP過低不超過2000美元，廉價商品依然是大多數人的選擇。好的地方是沒有什麼儲蓄習慣，這也和很多其他東南亞國家一樣，有錢就消費，賺多少花多少，雖然收入不高，但是消費意願強。
從產業的層面看，農業投資有潛力，金邊西港暹粒幾個主要城市外土地和人工都很低廉，工業做做簡單來料加工，製衣製鞋縫點褲衩背心可以，別指望弄太深入的製造業，原因是大部分原料需進口又沒有完善供應鏈，工人雖然效率低但是維權意識特尼瑪強，時不時罷工弄得很多老闆倍感鬧心。因為物流基礎和電子支付太差，人口分散市場盤子小，全國加起來不如國內一個一線城市體量，我個人不太看好專注做柬埔寨的電商，現在柬國市面有十多個APP，每個都半死不活，說白了，幾個人的小團隊當自留地弄弄是沒問題的，做大沒那麼容易也沒空間。但這不表示我不認為線上有機會，比如微商和社交電商，如果你野心沒那麼大，是可以賺點小錢的。輕資產項目我是比較看好的，柬埔寨資本極度自由，以及目前美國要取消香港特殊地位，從資金的流轉看，我覺得柬埔寨個可以作為香港備選的好地方，外貿類、金融類、轉口類、媒體類、以及其他跨境服務類都有機會。此外，生活類的實體店有機會，比如傢俱和日用品銷售、低端化妝品、手機家電修理等，同樣一個手機故障，我在北京用極客修上門才150人民幣，在柬埔寨修也是150，美元！心在滴血~
關於炒房，幾個詞概括柬埔寨現狀，一鼓作氣，一擁而上，一塌糊塗，一鬨而散，一地雞毛。李嘉誠說買房最重要的三個因素：Location、Location還是Location！說白了就是地段。在供需失衡嚴重過剩的當下，地段選不對，結果就是賣不掉租不出每年白交管理費也難覓韭菜接盤。要拿出“持有10年”的心態才能長線盈利，短線投機從目前來看機會不明朗，但不排除俠之大者的高人存在。而支撐當地人購房的銀行信貸體系不成熟，本地韭菜大規模入場現階段還屬偽命題，中短期內無力支撐存量市場。柬埔寨買房的國際韭菜裡，原本臺灣是中國大陸以外的主力，臺灣人在2014-2017已經被臺灣開發商狠狠割過一茬兒，現在入場越來越少，日韓韭菜一般傾向只看本國開發商的項目，代表的爛尾樓CAMKOCITY就是韓國開發商的作品，坑了不少國際韭菜。
從經濟層面看，柬埔寨還是有不少可圈可點的地方，據世界銀行發佈的報告顯示，柬埔寨近年GDP保持著每年約7%的增長，速度有目共睹，已成為東南亞發展最快的經濟體之一。得益於低廉的綜合成本、充裕的年輕勞動力以及開放的投資政策，柬埔寨低端製造業在加速崛起，直接投資不斷增加的同時也承接了因成本上漲從中國和越南泰國溢出的部分製造業企業。
作為中國一帶一路政策的東南亞橋頭堡，旅遊服務業也迅速飆升，2019年入境遊客超過660萬人次，其中中國遊客達250萬人次，中柬人員往來不斷刷新歷史新高，人員流動的提升也帶動地產投資的熱度。其實，個人感覺，柬埔寨除了吳哥窟值得一看以外，其他旅遊資源並不能說豐富，人文景觀較少，規模不大也分散，海岸線相比其他東南亞國家並沒亮點，比較一般，第一大旅遊城市暹粒我覺得呆三天以上就煩了，旅遊服務業還有待今後不斷開發。補充，切記不要五一十一去旅遊，兇狠又洶湧的中國大媽舉著紗巾擺拍佔滿吳哥窟，你只能仰天長嘆欲哭無淚。
開放自由的投資環境是柬埔寨受到國際資本青睞的最大魅力，經濟領域幾乎無門檻無限制的向所有外資完全開放，外資公司可以擁有100%股權，經營成本較低，種種原因使得柬埔寨成為中國周邊國家中較為理想的投資目的地。
但是也要承認，柬埔寨作為一個經濟體，體量小、起步晚，GDP高增長主要因為基數太小，且增長率放到同時期快速發展的東盟國家中看並不是一騎絕塵的亮眼。從結構上看，經濟增長得益於近些年房地產、基建以及博彩、旅遊業帶來的增長佔比較多，可以說更多享受了中國經濟發展的紅利，而製造業和出口在數量和質量上還有很大提升空間，這點不同於目前有望成為新世界工廠的越南和旅遊業強國泰國。
歐盟因人權問題已經取消了對柬埔寨的EBA稅收優惠政策，中美關係走向全面對抗是否對親中的柬政府與美國間的普惠制GSP政策產生影響難以判斷。EBA的取消讓柬埔寨支柱製衣製鞋業如魚刺在喉，如GSP再受波及，將嚴重削弱柬埔寨製造業競爭力和收入，另一方面歐美出口市場受阻也反而會促進對中國市場和投資的進一步倚重。
隨著中國經濟進入新常態和疫情後世界經濟大變局，中國自身經濟嚴重下滑的情況下，柬埔寨不可避免會受到明顯影響，在出海東南亞的投資熱點中，1600萬人口的柬埔寨並不在很多熱點資本的視線之中，農業人口多，居住過於分散，是否能可持續發展、是否能持續創造中產階級群體還需要密切觀察。
柬埔寨國家知名度的提升尚需時日，在中國投資者中打造柬埔寨國家品牌需要多方位努力，博彩等產業雖然短時間帶來繁榮，但從長期吸引中國投資者尤其是看重觀光、養老、旅居和教育、投資、安全等領域的中國買家來說並不是一個正面因素。柬埔寨在國內投資者腦海中長期有不清晰、不安全、不瞭解的整體印象，國家形象比較單薄。相較泰國、馬來西亞等東盟國家來說，很多投資者認為柬埔寨不安全，其中包括社會治安與投資安全兩個層面。隨著近些年博彩行業與電信詐騙以及衍生出的灰色產業不斷見諸媒體，國內公安機關加強打擊跨國抓捕的新聞頻現，西港頻繁的惡性犯罪和投資陷阱等曝光，投資者對柬埔寨的安全環境嚴重存疑。雖然菠菜等產業短時間帶來了人員流動和消費需求，但從長期角度看，其對柬埔寨市場乃至柬埔寨這個國家本身在有投資意願的一般投資者心中形成了負面認知和刻板印象。
自美國總統川普上臺後，中美從貿易戰不斷升級進階到新冠疫情後的全面角力，美國民主共和兩黨在對待中國問題上達成了空前一致，可以說從政府到民間都對中國產生了厭惡牴觸。面對中美關係的嚴重不確定性和長期性，加上歐盟和日本也出臺了類似鼓勵企業撤離中國內地的產業政策，資本的選擇顯而易見，包括蘋果、富士康、臺積電、耐克為代表的大型製造業企業展開了供應鏈轉移行動，除部分迴流本土外，印度越南成為承接供應鏈外溢的最大受益國，而資本自由且對華友好的柬埔寨也將長期受益。柬埔寨存在工人效率低下、供應鏈短缺、政府腐敗、勞動力價格上漲等著諸多不利因素，但從地理和地緣層面看，遠期會有更多中資企業轉戰柬埔寨購地建廠，柬埔寨的市場未來可期。
疫情過後，中國經濟下行愈發明顯，美日歐均發表了產業鏈迴流和去中國化的策略，國內經濟一片哀鴻遍野，失業情況嚴重。政府近期不斷加大刺激力度，但收效甚微，國際環境空前惡化，美國與中國對抗加劇，未來發展越發不可預見，政經雙重壓力下消費低迷，中產群體中開始考慮海外資產配置和移民的與日俱增，財富轉移需求明顯。柬埔寨作為政治穩定和美元資產自由流動的投資目的國，會對普遍焦慮的國內投資者有較大吸引力，從中國經濟環境考量，下南洋2.0時代還將會有一個持續5-10年的成長期。
特別是80後90後人群，相比老一輩，他們敢於嘗試，有投資意識，視野更開闊，很多人有過出國特別是東南亞旅遊經歷，也更願意在自由的東南亞做資產配置。2022年柬埔寨將作為東道國主辦東盟峰會，2023年第32屆東南亞運動會將在金邊舉辦，根據新聞報道，僅首都金邊就至少有700個地產項目和20條公路項目在建。此外，金邊新機場、暹粒和國公省新機場、西港公共設施的加強也將為柬埔寨帶來更多整體亮點。國際知名度提升與基礎設施完善將承載柬埔寨新的投資價值。
東盟10國一體化後，作為統一市場和世界增速最快的經濟體，正以每年數百億的速度吸引全球外資湧入。東盟整體經濟的帶動，東西鄰國越南和泰國的快速增長，基建推進帶來的發展，以及隨之而來的柬國中產群體壯大和消費意識提升，都讓柬埔寨看到更好的未來。越是貧窮就越有跳漲的機會，當下的柬埔寨面臨產業結構大洗牌的挑戰，正如數十年前的中國，風險與機會並存，秩序？不存在的，比起縮手縮腳，不如直搗黃龍，廣闊天地，大有可為，這是一片希望的田野。
