4月20日上午，福州市區進行了一場熱火朝天的土拍，最終成交地價翻了一倍不止。福州市區這兩年的土拍大多蕩氣迴腸，一次性推出好幾幅甚至十幾幅地塊，一場土拍供地千畝已經讓我們習以為常，這樣大的供地量遠遠把省內其他城市甩在後方。但實際上，和前面那些司空見慣的土拍相比，儘管今天這場沒有像平時的土拍一樣引起廣泛關注，但我認為今天的這場土拍在福州城市發展史上或許將具有里程碑式的意義。
今天出讓的這幅地塊是位於倉山區聯建村的一幅租賃住房用地，佔地面積15807㎡（約23.7畝），容積率1.8，大約可提供租賃住房2.2萬方，戶型為精裝修中小戶型，最大不超過60㎡，按照每套平均50㎡計算，能建設四百多套房。這塊地的起始價是2910萬元（首年租金145萬），每增價一次除了地價款上升外，年租金加3萬。最終成交價是6710萬，年租金259萬，由福建百亨置業發展有限公司競得。
固然今天只出讓一幅不起眼的小地塊，但這利用集體土地建設租賃住房，福州被選為試點城市之後也推出了不少舉措，五四北戰峰榕寓項目的動工，意味著這項工作有了實質性進展，然而此前選定的多幅試點地塊，卻只有那麼一個項目動工，看起來這項工作的進度也不是那麼快。
於是倉山區進行了先行先試，把集體土地使用權拿出來以土拍方式出讓，這樣一來土地出讓將更加規範，並且引入社會資本進行經營，減輕財政負擔。看到今日這幅地塊熱拍並且最終並不是由國企兜底，也意味著這項舉措已經取得初步成效。
本次土地出讓金將由聯建村全額用於回購地塊內建設的租賃住房（含配套商業、地下車位），因此這些錢還將回到開發商的口袋，但是按建安成本回購，並沒有溢價。回購之後仍由競得人統一經營，期限為22年，前2年是建設期，後20年是經營期，競得人按年支付租金。
去年制定的《福州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》中的首批五幅試點地塊：建新鎮洪光村、建新鎮聯建村、蓋山鎮竹欖村、新店鎮戰峰村、新店鎮後山村，如今新店戰峰村和倉山聯建村的兩幅地塊已經亮相。接下來其他地塊也有望陸續推出。
近期以來我們看到福州在住房保障方面連出“大招”，前幾天官媒重點報道將出臺的《關於進一步完善福州市中心城區住房保障體系實施方案》，其中一方面擴大公租房保障對象，讓外來務工人員都有機會申請，另一方面重新拾起限價商品房，每年一千套，不再僅僅面向引進人才，中低收入的普通家庭也有機會申請。這樣一來，公租房、限價房、集體土地租賃住房，三者交織形成一套完整的新型住房保障體系，面向不同收入的人群，讓本地人和“新福州人”都有機會享受住房福利。
倘若這些政策最終都能得到很好執行，這必將讓福州樓市格局產生重大變革，限價房能把相當一部分普通收入家庭從勉力高價買房的困境中解放出來，降低家庭債務負擔的同時也能加強消費能力，而各種租賃房也能讓中低收入的外來務工者們擺脫高房租的苦惱。
近來的群租房整治工作要求租戶搬離，這也的確給一些人帶來困擾，他們一邊抱怨群租房整治讓他們搬家，一邊又不願和別人合租套房，於是只能反覆抱怨福州房租太高。而利用集體土地建設租賃住房，也可以作為群租房整治之後的一項後續舉措。雖說這些租賃住房的房租不可能像公租房那麼便宜，但是想來也必然會比市場租金水平低。
當前福州的C型公租房（面向人才）月租金大致是每平方20-30元，例如聯建新苑是24.5元，則如果在該小區承租一套50㎡的C型公租房，月租金是1225元。而假設去同小區承租一套50㎡的私房，月租金是2000元。那麼今後當聯建新苑附近的這幅聯建村地塊建起來，屆時其月租金很可能在1225-2000元之間，比公租房貴，但是比私房便宜，成為一個很好的補充。
假設建設了440套租賃房，平均每套50㎡，月租金1600元，那麼每年是八百多萬的租金收入，而只要交259萬的年租金，顯然有利可圖，這便是這塊地引起熱拍的原因。這些租賃住房統一納入福州市住房租賃市場服務監管平臺，房源實行統一核驗、統一發布、統一網籤和統一備案。屆時只要租金實惠必會引起強烈反響，不用擔心空置租不出去。
除此之外，這些長租公寓租賃期限最長不超過10年，一次收取租金不得超過1年，最短租期不得少於6個月，合同期滿可以申請續租，同等條件下有優先承租權。也就意味著這些房子可以籤較長的租期，對於承租人而言租房更加穩定，免除經常搬家的煩惱。高房價低租售比之下租房比買房划算，有了穩定的租房有的人由此也可以不再考慮買房。
更何況這些規範管理的租賃公寓沒有群租房的安全隱患，房間明亮舒適，還不用擔心水電錶上被人安裝“跑得快”，每個月不僅可以省一點房租，在水電費上還不會被人多榨取一筆。對於夠不著公租房申請標準，又買不起房子的人來說，實在是上佳之選。今後當公租房和集體土地租賃住房越來越多，房源供應充足，也必將倒逼私房租金回落。
當然，目前來說政府官網上還沒有發佈《關於進一步完善福州市中心城區住房保障體系實施方案》的原文，接下來的公租房和限價房申請也肯定還會有進一步的詳細方案，目前相關文件還在制定完善。相信此時很多人對此既抱有希望，但也十分擔心這些限價房會不會也和共有產權房一樣。前兩批共有產權房銷售去化不理想，其根本原因在於評估價格偏高。
舉例而言，此前官媒報道的Ⅱ型限價房是按市場備案總價80%配售，而現在金山新盤給的備案價是一平方3萬，假如限價房在此基礎上打八折就是一平方2.4萬，顯然比二手次新房售價還要高。因此，倘若限價房不吸取共有產權房的教訓，仍以虛高的備案價或評估價作為基準制定售價，則難免再度遇冷併成為一個笑話。實際上限價房售價何必和備案價扯上關係呢？既然要讓中低收入的購房人得到實惠，
這些限價房直接按照所在片區安置型商品房的拆遷對接價銷售豈不更好。4月16日的文章我已經呼籲過福州要盤活安置餘房，何不把如今沉澱多年的未分配安置房靈活運用起來，可以作為限價房出售，也可以作為公租房。除了安置餘房之外，還有不少回購配建房，這些房子都應該利用起來，不要讓這些價值巨大的資產白白閒置。好在目前的確有這個政策風向，接下來我們不妨期待一下，福州到底會不會推出更多物美價廉的保障房。
