財聯社（上海，記者 韓理 黎旅嘉）訊，4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》），並出臺配套指引。根據《通知》，基礎設施REITs此次聚焦於新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。
業內人士分析，通過REITs、收益權ABS等產品盤活固定資產，為基礎設施建設提供建設資金，不但可以拓寬基礎設施項目建設資金來源，降低債務風險，長期也有利於完善儲蓄轉化投資機制、推動基礎設施投融資市場化、規範化健康發展。同時作為現金、股票、債券之外的“第四類資產”，REITs有望開闢一片資產配置的新藍海。對比境外市場，REITs可能成為未來疏通儲蓄轉化投資通道重要路徑之一，成為居民抗通脹資產的配置方向。
北京大學光華管理學院教授張崢表示，《通知》對基礎設施REITs試點的意義進行了全面闡釋，對具體工作進行了細緻地部署。《通知》的發佈是中國REITs市場建設的一個里程碑式的事件，公募REITs試點對於中國不動產投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩註冊制試點對於A股市場改革的意義。
公募REITs試點從基礎設施領域啟動
公募REITs是指在證券交易所公開上市，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。
根據《通知》，基礎設施REITs試點項目有四大要求：
（一）聚焦重點區域。優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。
（二）聚焦重點行業。優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。
（三）聚焦優質項目。基礎設施REITs試點項目應符合以下條件：
1.項目權屬清晰，已按規定履行項目投資管理，以及規劃、環評和用地等相關手續，已通過竣工驗收。PPP項目應依法依規履行政府和社會資本管理相關規定，收入來源以使用者付費為主，未出現重大問題和合同糾紛。
2.具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力、較好的增長潛力。
3.發起人（原始權益人）及基礎設施運營企業信用穩健、內部控制制度健全，具有持續經營能力，最近3年無重大違法違規行為。基礎設施運營企業還應當具有豐富的運營管理能力。
（四）加強融資用途管理。發起人（原始權益人）通過轉讓基礎設施取得資金的用途應符合國家產業政策，鼓勵將回收資金用於新的基礎設施和公用事業建設，重點支持補短板項目，形成投資良性循環。
《通知》還特別要求，發起人（原始權益人）通過轉讓基礎設施取得資金的用途應符合國家產業政策，鼓勵將回收資金用於新的基礎設施和公用事業建設，重點支持補短板項目，形成投資良性循環。
證監會表示，基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。
值得一提的是，早在2015年我國就已經推出了首隻投資REITs項目的公募基金。
資料顯示，鵬華前海萬科REITs於2015年6月8日正式獲批並完成註冊，6月26日限量發行。鵬華前海萬科REITs側重債權性質，發行規模上限為30億元，投資位於深圳前海的萬科企業公館，以項目未來八年的租金收益權作為產品收益。
不過，值得注意的是，鵬華前海萬科REITs受限於《證券投資基金運作管理辦法》中關於公募基金持有單一公司集中度的相關規定，只能以不超過50%的資產配置在商業物業股權上，未體現出商業地產投資基金的行業特徵。
從該基金的投資範圍上看，與《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱“《指引》”）還是有所差別。《指引》指出，公開募集基礎設施證券投資基金（簡稱基礎設施基金）是指，80%以上基金資產投資於單一基礎設施資產支持證券，通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權，同時積極運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流，並將90%以上可供分配利潤按要求分配給投資者的封閉式基金產品。
公募REITs想象空間巨大
事實上，此前中金公司投行部資產證券化負責人、執行總經理秦波就曾表示，通過REITs、收益權ABS等產品盤活固定資產，為基礎設施建設提供建設資金。而公募REITs的出臺萬眾矚目，將有非常大的想象空間。
REITs是境外市場較為成熟的金融產品，長期持有不動產資產，產品收益絕大部分用於分紅，資產業態涵蓋基礎設施、商業物業等多種類型。
分析指出，當前在基礎設施領域試點公募REITs，是穩投資、補短板的有效政策工具，不但可以拓寬基礎設施項目建設資金來源，降低債務風險，長期也有利於完善儲蓄轉化投資機制、推動基礎設施投融資市場化、規範化健康發展。
據瞭解，近年來，我國資產證券化業務實踐中，也積累了不少私募REITs案例和經驗，為公募REITs市場發展打下了基礎。結合我國現有法律框架和監管實踐，公募REITs試點採取了“公募基金+資產支持證券”的模式，填補了我國金融產品的空白，是落實供給側結構性改革，增強服務實體經濟能力的有力舉措。
華泰證券表示，由於基礎設施資金投入量大，回報週期長，對政府和企業而言，大量的存量資產無法及時變現，沉澱了大量資產。通過推行基礎設施公募REITs，可以盤活基建領域的存量資產。通過將缺乏流動性的基礎設施存量資產轉化成流動性強的金融產品，提高資金的利用效率，從而形成一個良性循環，基礎設施資產的流動性和盈利能力都可以得到較大提高。
有望影響財富配置方向
分析人士指出，對比境外市場，REITs可能成為未來疏通儲蓄轉化投資通道最重要的路徑之一，成為居民抗通脹資產的配置方向。
招商證券表示，目前房地產狀況加大居民對第四類資產（REITs）的需求，急需引導不動產投資進入價值投資通道、提前建立對沖未來住宅市場需求下行帶來資產貶損風險的機制。
REITs作為資本市場最重要的工具之一，直接體現為鏈接最根本的實物資產（土地、固定資產）與資本市場的工具，為固定資產提供定價，為銀行最根本的抵押物（土地）提供價值錨定。REITs指數未來將成為中國最重要的資產價格指數。
與投機型投資者“追漲殺跌”模式不同，REITs更具備長期價值發現能力，即當不動產因價格大幅下跌或上漲導致投資價值變化，在內部治理與投資驅動下，REITs的收購或處置不動產的行為會起到有效平衡不動產二級市場供需關係的作用，從而穩定不動產價格。
不過，證監會有關負責人強調，從基礎設施領域突破REITs是比較好的選擇，中國形成了大量優質的基礎設施項目；通過REITs進一步拉動投資；尤其在當下房地產調控的前提下，REITs不會對房地產構成影響。
事實上，REITs產品的設計初衷是為投資者提供獲取穩定現金流收益和持續資產增值的投資機會。基於穩定現金流收益的“雙重穩定性”，即物業成熟穩定性和分配比例穩定性。
與此同時，除優質的風險收益屬性之外，REITs具有被動投資屬性，REITs與股市和債市的相關性較低,能夠有效分散風險、優化投資組合有效邊界，使之成為股票、債券和現金之外的第四個大類資產配置類別。從全球經驗來看，REITs非常適合養老基金、保險機構等長期機構投資者的需求；而在個人投資者層面，REITs不僅使不動產投資化整為零，便於普通投資者參與，給予個人投資者低門檻投資商業物業的機會。
