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一、廣州舊村改造的現行政策框架及更新方式
目前，廣州市關於舊村改造的主要政策如下
更新方式：
深圳：自下而上—市場化程度高
意願徵集—土地房屋信息核查—計劃申報審批—土地房屋確權—規劃編制審批—搬遷補償安置協議簽訂—實施主體確認—房屋拆除產權註銷—土地出讓開發建設—回遷銷售
廣州：自上而下—市場化程度低
基礎數據調查—城市更新中長期規劃—劃定城市更新片區—片區改造策劃編制審批—控規調整論證批准—更新年度計劃—項目實施方案編制審批公示—搬遷補償安置談判—改造實施—立項規劃國土等行政審批—土地出讓—開發建設安置
作為舊改項目拓展，比較關鍵的因素還是看村的規劃情況，是否會有一些限制條件，村裡面的企業參與情況，以及村關係、村派系分配，平臺公司的情況以及基本的經濟測算。
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二、舊村拓展關鍵性問題
1、舊村改造政策分析
省市區各級政策要點分析
2、對於區位需要做一個潛在價值評估或周邊樓價評價
3、規劃總體評判可以參考各規劃要求
宏觀規劃分析：城市規劃發展、總規、土規、控規、三舊圖斑等
4、評估村民意願是否分散，領導人是否勇於擔當，如何評判，看村委書記是否敢於主持村裡“四議兩公開”進行議事、將舊村選擇引入意向企業進行開會討論
5、評估街道是否支持，政府態度如何，村書記態度，經街道書記或區域領導默認，不反對，並讓村領導清楚政府是支持的。
6、對於村民的條件也需清楚，需要明確村裡共管資金，年度贊助費、表決的誤工費、協議年限等。
7、根據各區情況，是否簽訂【前期諮詢服務】、是否參與招投標前期意向企業、是否做方案採用村民表決通過再簽訂意向企業協議
8、對於平臺公司，平臺支付節點、平臺對價，是否能落實到位村關係。
為了能更快，更方便的拿下項目，又能規避某些風險，通常會藉助平臺公司來做一些自己“坐不了”的事情，作為通過平臺公司去做項目的優勢在於能快速處理人脈關係，熟悉當地，辦事靈活，一些不方便使用的項目資金費用，用其他靈活的方式進行入賬。當然平臺公示也是一把雙刃劍，平臺公司存在團隊不專業，資金不充足，政府關係不密切，公司運營管理能力一般的一些情況，需要與房企進行緊密的配合。
對於平臺公司實力的評估，也存在著很多方式：
1、平臺公司對當地的政策是否瞭解
2、對於村是否有控制力，判斷依據可以使觀察平臺公司是否能隨時約見村上層領導，如果每次都是村領導的某位家屬，一直沒有見到過主人公，那可能就需要做一些防備了
3、平臺公司在村裡面是否有勢力關係，如果能梳理各方勢力需求並同意各方意見的平臺公司，相信會是一個靠譜的平臺公司。
4、平臺方推薦此項目背後的邏輯也需要搞清楚
5、合作條件、資金如何支付、退出機制設置
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三、企業介入各區前分析要點
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四、.經濟測算要點講解
廣州市最新的舊村改造成本核算辦法是2019年10月發佈的“廣州市住房和城鄉建設局關於印發《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》的通知（穗建規字〔2019〕13號）”。《辦法》詳細列明瞭舊村改造過程中可列入成本的項目及其核算方式，並新增了按人均50+25㎡的復建住宅核算辦法，以及融資地塊土地出讓金納入改造成本等成本項目，為企業進行項目土地成本經濟測算提供了詳細的指引。
舊改項目當中的測算要點涉及到數據認定，公配比例，融資地價預估，其他成本經驗值，融資面積反算，利潤經驗值，結餘分配等。
（1）在數據認定方面，涉及到合法住宅和非法建築量的認定，集體物業的認定
（2）公建配套比例方面，在廣州的舊改當中，需要建設一定比例的公建配套，在實際的操作當中，比例按照重建後住宅建築量的11%估算，至於為什麼是11%，歡迎添加本人微信瞭解。
（3）其他成本方面，其中成本包括：不良地質處理費用、場地環境調查費用、汙染場地土壤修復費用、土地農轉用費用、城鄉建設增減掛鉤費用、整合周邊地塊費用。
（4）結餘面積方面，規劃結餘：舊村莊更新改造項目，經審定的項目實施方案確定的建築面積與規劃的建築面積相較有結餘，按照4：3：3（市政府：區政府：村集體）。
對於拓展人員來說，經濟測算就是包括了從投資計劃，各種稅費、項目利潤的計算、融資計劃和成本、投入成本 ，到最終進行一些相應的投資指標、現金流指標、利潤率指標的分析，最後對整個的投資結論做一個決策和判斷。但從另一方面來講，經濟測算又是一場內部的博弈，投資部門，財務部門，成本部門三者之間的博弈。如何讓這個帳通過各個部門的審核審批，那就八仙過海，各顯神通吧。
