你能想象到現在房地產市場規模有多大嗎？
按市值來計算，長江證券經濟學家趙偉認為，2018年中國住宅總值總市值大約在250-300億元之間。
截止2018年底，全球住宅總市值達到了168.5萬億美元，我國市值佔比為25%，內地住宅市值為282萬億元。
而東方證券首席經濟學家邵宇說，現在我們的房地產總市值65萬億美金，相當於450萬億人民幣。我們一年的GDP是90萬億，所以我們的房地產現在的市值相當於GDP的5倍。
按銷售面積來看，在2000年，全國房地產的銷售面積只有1億平米，到了2010年，銷售面積膨脹到了10億平米。
到了2019年底，房地產年銷售面積已經達到了17億平米。
按100平米一套房子來計算，17年的時間裡，每年賣出去的房子從100萬套上升到了1700萬套，足足漲了17倍！
一般來說，像製造業、外貿、商貿、零售和工廠這種行業，達到一定的規模後，擴張速度必然會放慢，體量越巨大，後續擴容的速度越慢，這是從“行業藍海”到“紅海”的必經之路。
但是，房地產行業卻讓我們感到有點大跌眼鏡，現在每年進城人口有2000萬人，賣出去的房子去達到了1700萬套，在總量過剩的前提下，還能保持如此大的行業規模，這樣的表現似乎與經濟規律相悖。
拿今年來說，600多萬家外貿企業訂單緊張，4月份開始復工率才恢復到了90%以上，餐飲、娛樂、輔導班、旅遊等多個行業景氣度出現下降，按理講樓市也會隨波逐流才對。
讓人想不到的是，杭州、深圳、上海多個城市出現“開盤即售罄”的現象，深圳3個千萬級公寓項目開盤當天就賣光，杭州排隊搖號的人群絡繹不絕，上海3月成交環比增長2倍，蘇州在放寬預售條件、放低人口落戶門檻後再度出現“地王”、“搶房”的現象。
不過，在“房住不炒”的前提下，行情越是火熱，調控加碼的可能性就越大。
拿最近5天來說，高層連發3條消息，央行宣佈1項措施，有關部門接連表態，已經對樓市的投機情緒“扣上了扳機”。
1，央行上海總部宣佈：嚴禁違規資金進入房地產市場。
4月23日，人民銀行上海總部召開的上海房地產信貸工作座談會明確，堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。
什麼叫資金繞道流入房地產？
眾所周知，從去年11月份到現在，央行已經進行了3次降息，1年期LPR降了35BP，5年期LPR降了20BP。
在銀行對房貸利率大幅加點的環境下，企業貸款的短期利率降低，很多人就打起了歪主意，名下注冊企業，再用紅本房子抵押貸款，最多可以貸到評估價的7成，用這筆錢再去買房。
這種做法，實際上是把國家用來補貼實體經濟的資金，繞道流入樓市裡進行投機。
央行此時宣佈的舉措，正是為了遏制這種“不勞而獲”的買房行為，讓樓市氣氛重回理性。
2，銀保監會表態：落實“房住不炒”定位。
在4月22日舉行的新聞發佈會上，銀保監會首次對深圳“房抵貸”問題作出了回應。
銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企直言，“深圳確實出現了這樣的情況，監管部門深圳銀保監局、人民銀行深圳中心支行在這幾天都採取了相應的監管措施”。
在當天的會議上，肖遠企再度強調，貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能夠挪用，如果是通過房產抵押申請的貸款，包括經營和按揭貸款，都必須要真實遵循申請時的資金用途。
一邊是央行的發聲，另一邊是銀保監會的表態，作為“一行兩會”最關鍵的兩個部門，幾乎在同一時間針對樓市過熱現象“對症下藥”，說明未來調控加碼的可能性很高。
3，住建部：2020年計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個。
4月16日，住建副部長黃豔介紹，自2019年起，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，去年各地改造城鎮老舊小區1.9萬個，涉及居民352萬戶。2020年，各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶。
3.9萬個小區，對比去年1.9萬個老舊小區，相當於增加了1倍有餘！
根據介紹，需要改造的2000年以前建成的老舊小區的量大概有30億平方米，此外2000年之後建成的一些小區也有改造需要。
原住建部副部長仇保興曾測算過，老舊小區改造的市場空間或達5萬億，有專家稱，若按5年改造期來計算，預計每年可貢獻1萬餘億投資額。
從4月16日到4月23日，短短7天時間內，涉及樓市的高層動態如此密集，可以說是年內罕見的現象。
筆者認為，如果說央行、銀保監會的表態是冷卻樓市的過熱情緒，那住建部改造近4萬個老舊小區的工作，就是為了使房地產“脫虛向實”。
讓過剩的資金從樓市裡出來，擺脫大拆大建的模式，300萬億市值的房子，年銷售17億平米的體量就此開始“穩中有降”的過程。
在這個過程中，“槍口”對準的是兩類人。
1，經營槓桿高企的三四線地產商。
Wind數據顯示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市內房股發佈2019年年報，合計營業收入4.26萬億元，同比增長22.77%，淨利潤同比下降7.56%。
其中，太古地產、恆基地產、九龍倉置業、長實集團等63家公司淨利潤同比下滑。
此外，龍頭房企恆大核心淨利潤預期較去年下降約48%，淨利潤預期約為人民幣較去年下降約50%，同屬第一梯隊的萬科銷售與淨利增速已達近幾年最低，這被市場解讀作“經營績效不及預期”、“為平滑利潤採用激進費用確認方式”。
連萬科這樣收縮在一二線發展的龍頭企業都在說“活下去”，加上63家房企開始虧錢的現實，應該使地產商們清醒：如果還保持原來大幅擴張的“高週轉”速度，經營槓桿越高，在市場裡“夭折”的可能性就越大。
2，2018年以後買房，購房槓桿率超過60%的購房者。
這裡有2個前提。
一方面，2018年以後買房的人，面臨的動輒高達6%的房貸利率，資金成本較高，同時全國房價趨於平穩，即便加上租金收益，也無法跑贏房屋折舊率、房貸本息等成本。
另一方面，在持有房產虧錢的時候，如果收入無法覆蓋月供，碰到調控收緊、房價下行的環境，很容易出現斷供。
大家可以對照一下自己的房貸與收入，負債率=負債總額/資產總額，假如家庭月收入為1萬，而你的房貸有6000，你的購房槓桿率就達到了50%。
如果再考慮到今年的就業壓力，還有一家人每個月的衣食住行費用，真正的購房槓桿率絕不止60%，收入稍微出現“斷層”，名下的房產就有可能會“得而復失”。
