今年，有兩個大的政策變化，影響著煙臺的樓市。
一個是棚改；一個是老舊小區改造。其中棚改影響的範圍較大，老舊小區改造影響的方位較小，兩者互相之間也會有影響。
今年以來，棚改數量方面煙臺順應全國大潮流持續減少；而在老舊小區改造上則是加大力度。
一增一減中，對樓市有著非常重要的影響。
棚改減少 貨幣化安置削減
棚改作為市場普遍認為的房價助推器，推出以來深刻改變了房地產市場，尤其是對三四線城市來說。
根據此前2014年3月發佈的《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》，明確到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。
也就是說，今年就是棚改的收官之年，是這一政策的攻堅收尾階段。
根據最新山東省住房和城鄉建設廳、山東省發展和改革委員會、山東省財政廳、山東省自然資源廳四部門發佈的《關於公佈調整2020年我省城鎮棚戶區改造開工計劃任務的通知》（以下簡稱《通知》）。
重新確定了2020年山東省城鎮棚戶區改造開工計劃，並已上報住房城鄉建設部等部委。
其中煙臺計劃開工792套，遠低於濟南的15546套，青島的19786套，從全省來看也是屬於較少的數量。
如果看一下數據對比的話，19年煙臺棚改計劃為3607套；18年煙臺棚改計劃為34341套。
可以看到棚改的數量是呈現下降趨勢的，下降的幅度還很大。
但是從目前煙臺的實際情況看，棚改的影響還會持續幾年。
儘管今年棚改開工計劃的數量減少了，但是煙臺已經開工的棚改項目還是很多的，未來幾年內多數新項目也是棚改項目。
而這些棚改項目的推出，會對樓市帶來一定的影響。
老舊小區改造如火如荼
與棚改息息相關的還有老舊小區改造，該政策與棚改一樣能夠切切實實影響到居民的實際生活。
同時老舊小區改造影響範圍相對較小，棚改牽扯的利益包括了政府、棚改居民、開發商以及購房者。而老舊小區的改造主要參與的兩方就是政府以及居民。
根據2019年政府工作報告，對於老舊小區的改造主要包括——更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。
今年4月份關於老舊小區改造方面，國務院給出的計劃是，改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
根據之前的一項統計，全國共有老舊社區17萬個，涉及上億人，約4200萬戶，建築面積約40億平方米。
而煙臺今年也有政策是關於老舊小區改造的，近日，《煙臺市老舊小區改造工作實施方案》正式印發，老舊小區改造內容、組織實施形式、資金籌措方式、改造要求等逐一明確。
年內，煙臺市將完成203個、867萬㎡老舊小區改造，10萬戶居民受惠……自2015年至今，持續推進老舊小區改造的煙臺，今年再次按下“快進鍵”。
煙臺目前也有了一些動作，比如近期關於老舊小區加裝電梯的計劃、社區食堂的打造等。
在實際操作中，煙臺也在創新改造方式。除了上述提到的方式外，探索了“4+N”的模式。
僅以牟平區為例，該區積極爭取國家開發銀行等各類金融機構的信貸支持，探索老舊小區改造“4+N”模式中的大片區統籌建設模式，即把老舊小區改造與棚戶區改造、市政基礎設施配套、城市產業提升等捆綁，創新項目生成機制，以市場化運作實現項目收支平衡。
其中牟平體育場片區就採用了大片區統籌模式改造，該片區內包含體育館路小區、沙家莊小區、街邊小區、曙光小區、東油小區和世紀花園小區6個老舊小區。
牟平體育場片區改造效果圖
“4+N”模式對於老舊小區來說，是更加整體的改造方案，對片區內居民的生活水平提升更加明顯。
在棚改進入尾聲後，老舊小區改造成為重點任務。對於這兩大政策，最大的關注點在於會對房價帶來怎樣的影響。
棚改、小區改造如何影響房價？
棚改的影響毫無疑問就是房價的上漲，棚改對於房價的影響主要是貨幣化安置，該政策在一開始起到了救市的作用。
在貨幣化安置的推動下，拆遷戶手握資金到處買房，快速讓樓市需求漲了起來，同時房價也跟著需求步步攀升，現階段房價達到的高點有不少都是從貨幣化安置開始的。
但早在18年的時候，山東省住建廳就已經提出鼓勵實物安置、取消貨幣化安置獎勵等政策。
取消貨幣化安置後，實際享受到棚改政策福利的居民，再次進入市場帶動房價大幅上漲的可能性大大減少。
可以說目前棚改已經完成了抬升市場的任務，目前的方向是作為成熟市場的補充。
對於老舊小區改造來說，由於不會產生實際經濟收益以及新的項目建設，所以相對棚改初期對房價的影響較小。
該政策最重要的意義在於提升老城區居民的生活水平。當然老舊的小區改造後，會對二手房市場產生一定的帶動。
但我們多次強調過，煙臺目前還沒有進入存量房市場，依舊是新房佔據主導。即使老舊小區價值提升了，大家的普遍選擇還是新項目。
同時在4月17日，中央的一次重要會議中指出，要積極擴大有效投資，實施老舊小區改造。同時，會議再次重申“房住不炒”定位，明確要求“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。”
記住這個關鍵詞：房住不炒。不管未來是否還有棚改類似的政策，不會再以提升房價為目的了。
回到煙臺也是如此，未來全國的趨勢就是平穩，房價不會有大漲大跌。
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