韓徵 漫畫
有人的地方就有江湖，有利益的地方就有爭端。租賃場地做生意本想賺點錢，誰知也會遇“坑”受累。今日，本報記者以案提醒諸位，在租鋪賺錢時，您還是仔細點好。
案例1
合同解除 保證金不退
2019年4月22日，王老闆與甘肅舌尖上的聯盟餐飲文化有限責任公司（以下簡稱舌尖上的餐飲公司）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：租賃期限3年，除租金外，王老闆要交納履約保證金2萬元，租房終止承租方結清各項費用後，在沒有違約的情況下，退還保證金。簽訂合同當日，雙方履行了義務。
王老闆稱：2020年1月中旬，受疫情影響，餐飲城處於停業狀態。3月，甘肅省下發《全面恢復餐飲企業復工營業》的通知，但王老闆並未接到恢復營業的通知。王老闆認為，舌尖上的餐飲公司長期停業，導致自己無法實現租賃房屋的使用目的。為維護合法權益，他將舌尖上的餐飲公司訴至法院，請求法院判決解除雙方簽訂的房屋租賃合同，同時要回保證金2萬元。
案件審理中，舌尖上的餐飲公司辯稱，同意解除房屋租賃合同，但保證金不予返還。理由是雙方簽訂的合同租賃期限為3年，現在原告提前解除合同，按照約定需要提前兩個月提出書面通知。由於原告有物業費、水電費等未交清，折抵後已無可退的押金，故保證金不予退還。
法院認為，從2020年1月中旬至訴訟開始，舌尖上的餐飲公司一直處於停業狀態。目前王老闆已自行搬離，且雙方均同意解除租賃合同，故法院判決解除雙方合同。針對2萬元保證金，首先應折抵未交清的相關費用，在確保無欠付的情況下應予退還，現王某有欠付的費用，故對返還保證金的訴求，法院不予支持。
案例2
出租方斷電 趕走商戶
2019年3月31日，蘭州新區藝馨美食城與脫女士簽訂《美食城檔口租賃協議》，約定藝馨美食城將8號檔口租賃給脫女士經營。除了約定租金、押金、租期外，還約定承租方如存在拖欠租金、擅自轉租、無故停業超過10日、公共區域內的費用未在規定的日期結清，指使、煽動鬧事，超範圍經營等情形，則視為違約，出租方不返還房租及押金。
合同簽訂後，脫女士開始在承租檔口經營，主要經營刀削麵，後增加酸爛肉刀削麵、酸爛肉、紅燒排骨等，並在檔口處加掛經營範圍的招牌。
2019年8月27日，藝馨美食城以脫女士違約為由，對其承租的檔口採取斷電措施，並通知脫女士解除合同。
脫女士認為，藝馨美食城單方面解除合同於法無據，其斷電行為嚴重違約，侵害了她的合法權益，於是將藝馨美食城告上法庭，請求法院判令雙方解除租賃協議；返還剩餘租金，退還租房押金，同時賠償實際經濟損失8000元。
對此，藝馨美食城辯稱：脫女士不服從美食城管理，擅自掛牌超範圍經營、欲煽動其他業主鬧事、拒絕交納相關費用、在公共區域亂堆亂放垃圾等。藝馨美食城同意解除雙方租賃協議，但不返還脫女士檔口租賃費及押金，同時脫女士還應承擔5萬元的經濟損失。
蘭州新區法院審理後明確，雙方均同意解除《美食城檔口租賃協議》。脫女士認為藝馨美食城擅自斷電，單方解除合同違法，按約應退還剩餘租金和押金；藝馨美食城認為脫女士存在超範圍經營等違約行為，按約不應退還剩餘租金和押金。
法院認為，協議履行期間，脫女士在原經營刀削麵基礎上增加酸爛肉、紅燒排骨等品種，並加掛增加經營種類的招牌，確存在一定超範圍經營的行為。但藝馨美食城在未進行通知告誡的情形下自行斷電，導致雙方矛盾激化的行為亦有欠妥之處。雙方均有過錯責任。
據此，法院判決：一、解除《美食城檔口租賃協議》；二、藝馨美食城限期退還脫女士的剩餘租金及押金計1萬元。
■溫馨提示
切莫掉進這些“坑”
關於商鋪租賃，那些被坑的老闆回憶起來都是淚。常見的“坑”有哪些，記者整理了以下幾種情況。
一、N手房東假冒房主跟你籤合同，出事情後責任全甩給你。有些商鋪不知道被轉了幾次，才轉到你手裡。當真實房主來收房時，趕你出去沒商量。
二、合同履行期間，房東把房子賣了。商鋪租賃，雖然有“買賣不破租”的說法，但是有些人就是這麼不厚道，坑你沒商量，先坑再說，大不了最後法庭見。本想做個小生意，誰知鬧到打官司，實在累心。
三、臨街商鋪房開始租的時候房租很低，你一定覺得撿了寶，當生意上了正軌，客似雲來時，房東會突然要求漲租，且價格漲得離譜。怎麼辦？丟了賺錢生意，還是接受離譜漲租。
注意這七條事項
坑歸坑，淚歸淚，生意還得做。如何避免被坑，關鍵得做好防範工作。甘肅正天合律師事務所王曉瑜律師提醒，商鋪承租要注意以下事項：
1.看房屋的用途和土地用途。必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質。否則，將面臨商戶無法辦理營業執照以及非法使用房屋的風險。
2.看房屋是否已經存有租賃登記信息。若已存有，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，也會影響新承租人順利辦理營業執照。
3.把每年租金調整幅度事先約定於合同當中，明確何種條件下可調整房租。
4.簽訂店面租賃合同，要求出租方出示店面產權證、身份證，這樣可以知道出租方是否為房主；審查該店面是否在抵押、買賣狀態。
5.注意轉讓費。因為轉讓費是該店面老闆的要價，並不是房東要價，若房東不同意租的話，支付的轉讓費會完全被坑。
6.免租裝修期。商鋪租賃中，承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的費用。“免租裝修期”非法律明確規定，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用。一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。
7.儘可能完善合同，寫明各類變數以免後患；最後保存所有線上、線下交接的材料，拍照、截圖等加以證明。
蘭州日報社全媒體記者 許沛潔
