新修訂的《土地管理法》從2020年1月1日起實施。有關農村宅基地的問題，新的規定明確，允許已經進城落戶的農村村民自願有償退出宅基地；鼓勵農村集體經濟組織成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。
這兩條新規定，與農民個人切身利益密切相關。那麼，新的規定的由來和背景是什麼？怎麼實施，將會遇到什麼問題？再就是如果你自己面臨這個情況，該如何做打算呢？
本文就來結合新修訂的《土地管理法》，以及實施中將面臨的實際情況，幫你做一個分析和判斷。
一、農村宅基地新政的由來、背景及意義。
其實，關於農村宅基地及房屋的問題，在2019年4月國家下發的《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》中，就給出了政策意見。這就是，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置房屋，對存量宅基地實行退出有償。
現在，就是讓這一政策上升到法律的高度，以法律的形式確立下來，使其具有了更高的嚴肅性和合法性。
未來，我國城鄉融合發展，在農村城鎮化過程中，將有約1億的農村人口在城市落戶或就業。在這個過程中，一些進城落戶的農村村民和農民工，他們在老家的宅基地和房屋會長期閒置，得不到有效利用，造成了農村土地和房屋資源的浪費。
因此，農村宅基地新政的意義和作用就在於，盤活農村閒置土地和房屋資源，減少資源浪費；同時，努力使這些閒置資源能夠充分發揮其效益。這一新政在處理農村閒置宅基地疑難問題、實現農民財產性收入上，可以說是一個重大突破。
二、農村宅基地新政怎麼落地和實施？
這次，新修訂的《土地管理法》，對農村宅基地及房屋的新規定，將怎麼落地和實施，我覺得至少涉及到三個方面，需要進一步做出理清和判斷：
第一，新政中的“自願有償退出宅基地”怎麼理解？
自願，就是由農戶自主決定是否退出宅基地，村集體組織不能搞一刀切，更不能強迫，任何人不得干涉。現階段，不得以退出宅基地使用權作為農民進城落戶的條件。
有償，就是對自願退出宅基地的農戶，給予一定的經濟補償。
第二，新政中的“有償退出宅基地”，這個有償的標準是多少，怎麼確定，由誰來支付？
以往，由於沒有明確的法律規定，村民如果自願退出宅基地，一直沒有相應的補償政策，很多農戶已經在城鎮落戶，或者長期在城鎮生活，很多農村宅基地及上面的房屋，一直無人居住和打理，這些宅基地和房屋長期處於閒置狀態。
這次，新的土地法給出了明確意見，即可以實行有償退出宅基地。但這個有償，到底是多少呢，法律只是給出了原則性意見，並沒有給出具體的標準和數額。這個還有賴於各地根據當地經濟發展水平，宅基地面積及房屋的坐落位置等情況，進一步制定具體的補償標準。
另外，這個補償金應由誰來支付？一般來說，宅基地是退還給村集體經濟組織，那麼，這個補償款應由村集體組織支付。但是，如果村集體沒有經濟積累，那麼，這筆錢怎麼籌集和支付。這都有待於在實踐中摸索，並出臺相應的政策措施，才能解決好操作中的實際問題。
第三，鼓勵農村集體經濟組織成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅，具體該怎麼做？
作為農戶來說，有些長期在城市打工或居住，在農村的閒置宅基地和住宅，自己又不想退出，但一時又沒有好的門路，使其發揮價值，難以實現財產性收入。現在，在農村確實是個比較普遍的問題。怎麼辦？
對於靠近城鎮的農村閒置宅基地和房屋，農戶可以用來出租，做倉儲，或者做零售、餐飲、民宿旅遊等項目，因為這些區域有較好的商業利用價值，人員流動性較大，有消費需求，而且交通、運輸等條件較好。
但是，對於很偏遠的鄉村、山村來說，就沒有這麼好的條件了；而且這些閒置的房屋又很分散，要把它出租出去，或者發展什麼商業項目，來實現經濟收入，就很難了。
三、農村宅基地新政實施後，你家將做何打算呢？
新的《土地管理法》就要實施，如果你已經進城落戶，自己在農村還有宅基地及房屋，那麼，你是選擇退出，還是先保留下來，再想辦法盤活利用呢？但不管怎樣，這兩種選擇，有些情況我們應該分別做好預判和考慮。
一種選擇是：如果你在城鎮有了房屋，有了穩定的工作，家人都能夠在城鎮較好的生活，並結合補償的數額多少，可以選擇有償退出現有宅基地，從而取得一定的經濟補償。
不過這個選擇你要想清楚的是，目前這個退出宅基地的經濟補償數額，很可能沒有我們自己想象的那麼高，具體是多少，各地到時會出臺一定的標準，具體數額各地也會不一樣。
而且，你的戶口已經轉到了城市，如果選擇退出後，以後再想回農村申請宅基地，基本上就是不可能的了。
另外一種選擇是：如果你想保留農村這個根，留下這個念想，或者將來回農村養老等，你可以選擇保留現有閒置的宅基地和房屋。現在，如果有市場需求，可以考慮把它出租出去，自己收點租金。
要提醒注意的是，如果你的房子年久失修，就一定不能讓房子自然消亡，要保持好原狀，或者進行及時修繕。否則，如果房子沒有了，宅基地也就保不住了。
綜上所述，未來，隨著農村城鎮化的深入推進，國家將引導近億農村人口在城鎮落戶或就業。這些農戶在農村的宅基地和房屋如果長期閒置，就會形成巨大的資源浪費。這次，國家以法律的形式，對農村閒置的宅基地和房屋問題給出了明確說法。
這樣，今後，在農村有閒置宅基地和房屋的進城落戶村民，可以有兩個選擇，一個是有償退出，一個是保留並盤活利用。怎麼選擇，你可以參考以上分析，根據自身和家庭的實際情況，結合當地補償的數額多少，做出最適合自己的選擇，以實現自身利益最大化。
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