本篇內容為深房諮詢在7.6舉行的首次茶話會內容選編。本次茶話會主要分三個部分：
01 深圳2019上半年行情解讀
02 選籌分析：三年不漲？錯，行情分化
03 未來投資機會分析
01深圳2019上半年行情解讀
隨著7月的第一天到來，深圳6月份二手房成交數據出爐：
深圳6月份二手商品房網籤6375套
小陽春結束了，你最關心的問題是什麼？
大部分買了房的人，會關心：
深圳房價到底漲了沒？
手上有錢，我還要繼續買嗎？
貿易戰來了，房價會跌嗎？
而
沒買房的人，應該關心的是：我該什麼時候上車啊？
我現在上車會不會買在高位？
下半年房價會跌一點嗎？
因為4、5月份深圳二手房成交成績亮眼，連續兩個月超過8000套，於是許多自媒體驚呼：牛市來了？
實際呢，我們把今年上半年的成交行情對比去年上半年，總的成交套數還少了3000多套，小陽春行情切實存在，但並不值得令人興奮：
2018年上半年二手成交數據
VS
2019年上半年二手成交數據
參照歷史數據，在行情火爆的09、10、15年，月平均成交套數都是超過8000套的。
而在行情慘淡的08年，月平均成交僅有3500 套。
深圳歷年住宅成交套數均價走勢圖
但今年的市場回暖明顯，是因為有多個因素疊加：
1、擠壓需求釋放
2018年深圳出臺了史上最嚴厲的731新政 ，限售、限離、公司限購，成交量一路向下跌至谷底，有效打擊了市場的投機需求。但價格並沒有明顯下跌，所以剛需在今年初迅速出手。
2、新徵信等傳言
今年年初開始流傳央行將在5月更新新的徵信系統，配偶貸款記錄也算自己的記錄，無法通過JLH解決，也為樓市帶來了一定的刺激。而新徵信最終也沒有上線，據在人行內部工作的朋友透露，新徵信系統確實在進行整合中，但上線時間未定。
3、小陽春
歷年都存在小陽春行情，拿了年終獎的人們往往選擇在春節後買房。而深圳高新企業扎堆，年終獎豐厚的公司例如騰訊、華為、大疆、OPPO等，都是購買力非常強的企業代表。
細看數據，今年小陽春剛需購房熱情相當顯著，因為超過70%的成交，集中在500萬 以下。
表現出來的結果是：
筍盤迅速消化，底價抬升
部分帶學區的樓盤漲價明顯
但需求能否持續還有待觀察
尤其是底價抬升，目前
50萬首付在南山和寶安中心附近已經非常難上車了。然而，接下來宏觀面並不樂觀：
1、房住不炒再提
2、金融再度收緊
以及最近兩天很火的光大銀行暫停所有房地產類項目募集的新聞：
3、貿易戰反覆無常
結論：沒有金融助力，難有牛市
中國人消費的三大件兒：手機、汽車、房子。國家的態度也非常明顯：
手機：提前發放5G牌照，刺激
汽車：增加一線城市牌照，刺激
房子：蘇州今年行情十分亮眼，中央立馬出臺政策打壓，這就是槍打出頭鳥，穩字當頭
至於金融放一放又緊一緊，一些數據能說明原因：
顯然國家是希望發展實體經濟，刺激內需，而不願再簡單定向放水，增加居民企業槓桿。樓市可以維持成交量回暖，但不希望價格顯著上漲。
在這樣的行情下，我們該做什麼？
如果你買房了：
如果你買對了，靜靜地拿著，努力地月供，深圳的自生動力足夠地強，一定會漲！每年超過6%的漲幅是保守估計。
如果你沒買房：
國家調控 = 上車機會，努力湊首付，抓緊多看房！
2019年，大概率又是平穩的一年，行情繼續分化。
02三年不漲？錯！行情分化
如果2016年你買了龍華某新盤：
如果2016年你買了龍崗某些二手房：
（注：左邊是2016年成交價格，右邊是2019年成交價格）
買南山就安全嗎？並不
精細化選籌有多重要？對比一下
寶中表現亮眼
南山學區房表現亮眼
大水漫灌的年代過去了，在房地產投資的白銀時代，精細化選籌決定了你的投資回報率。
03未來投資機會分析
深圳史詩級土拍
深圳市政府在6.24一次性拿了5塊住宅用地出來拍賣，光明樓面價格拍到4萬/平，龍華紅山更是高達6萬/平，15年的紅山地王金茂府終於解套……本次土拍震驚全國，要知道深圳在2018年的住宅用地供應接近於零！而土拍的重要意義在於：
1、深圳房地產越來越香港化
2、提升市場預期信心，短期內刺激成交
土拍結束才1天，深房諮詢已經遭遇兩起業主坐地起價的事件，相信這不是個例，對剛需購房者來說，不要再猶豫，儘快決定，儘早上車，避免踏空。
前海 = 錢海
下一個的投資機會，我們認為：
百年遇前海
龍頭在桂灣
核心選寶中
前海的建設原則：
先地下、再地上
先規劃、再建設
先環保、再開發
前海的建設可以說非常超前，雖然前海的概念從十多年就開始講，但這十年主要以地下路網的建設為主。
比如說前海地下的管網，不管是排水還是電路，都是全深圳最大的管網。
還比如說，前海有非常多的立體道路，地面有一層，地下有兩層隧道，整個前海是“海綿城市”的建設標準，下雨絕對不會出現內澇的情況。
而前海綜合交通樞紐更是目前亞洲在建規模最大的綜合交通樞紐：
總投資約288億，建成後日客流量將達到75萬人次居世界第二。地上：包含九棟超高層建築，3家酒店和寫字樓、公寓等，另外還有大型商業配套，辦公居住、休閒娛樂都可以一站盡享。
地下空間共有6層：
其中5、6層將建成一個5300停車位的停車場，預期是深圳最大的停車場；
地下4層是兩條成績軌道線：港深西部快軌和“穗莞深成績軌道線；
地下3層是商業區；
地下1、2層是商業區。
前海的產業集中，經濟發展勢頭強勁，引進世界500強投資企業344家，內地上市公司投資企業累計628家，高新技術企業超過500家，新技術、新產業、新模式快速集聚。
前海總共200多棟寫字樓，面積超過深圳灣後海總部基地和科技園的總和。
前海正式進入收穫期
前海歸巢計劃：
明確總部企業、持牌金融機構和上市企業，扶持世界500強 、中國500強、獨角獸企業等，最高補貼500萬/年。
在過去，深圳關外由於空地多，政府集中規劃，投資落地速度快，人口湧入快，片區質變快，因此房價漲幅驚人。
但現在，經過40年的高速發展，深圳土地資源逐漸枯竭，城市的功能分佈以及精華所在已經確定，未來深圳整體上步會再有關外遠超關內這麼出色的漲幅。
深圳的發展重心，將在很長一段時間內集中在前海-後海中心以及福田-羅湖這兩個城市主中心之上，因此未來深圳的頂尖人才以及大量的資金財富還會源源不斷地匯聚到這條中心軸線上，買入這條軸線內的優質住宅，就等於買入深圳的核心資產，享受到深圳發展的紅利！
投資機會在哪裡？
隨著前海桂灣企業的逐步入駐，大批的人才來到深圳。而前海的一級輻射區可粗略劃分為三個板塊：粵海街道辦、寶安中心、蛇口-赤灣片區。
從配套學區成熟度來說，粵海街道辦的華潤城片區、海岸城片區以及深圳灣片區為最佳，或許是前海精英們的首選。但價格也最高，1000萬只是一個基本兩房的上車價格。蛇口-赤灣片區新舊差距較大，有3000萬起步的雙璽-半島豪宅，也有老舊但成交依然火熱的育才學位片區，這裡的交通以及行政商業配套還在建設之中，預計5年後會達到一個全新的質變 。
而寶安中心區距離前海、南山科技園以及後海總部基地距離都很近，行政配套非常齊全，擁有新區特有的優勢：
1、交通集中（1、11、5號線以及在建的12號線，開車至前海僅需8分鐘）
2、配套集中，且規劃整齊
並且，寶中的產品類型非常豐富，從首付50萬的上車盤，到總價過億的豪宅別墅都有，但經過一輪小陽春的行情，50萬已經較難上車，可見南山科技碼農對寶安區的偏愛。
並且，由於寶安一直以來都是大學區制度，所以這裡的樓盤並沒有特別嚴重的學區溢價，目前價格比南山友好很多，近日寶安實驗學校的中考成績出來，也非常優秀。
因此，寶安中心區，是我們深房諮詢最為推薦的，
最適合普通投資者上車的片區。如果各位覺得我們的分析有道理，還請拉至文末右下角，給一個“在看”哦！：）
我們深房諮詢遵循選籌五要素：
1、產業：有產業，才有購買力；產業強，購買力才強；
2、地鐵：已有地鐵，或有規劃；
3、學位：有學位，或有學校規劃；
4、次新：樓齡在15年以內；
5、剛需：主要是600萬以內的兩房三房。（200萬以內首付）
這種產品基本上能覆蓋選定區域70%的購買力。
好賣、好租、好住。
