說起碧桂園，很多的人的印象當中還是一個房地產企業，但是，隨著碧桂園集團戰略的不斷調整和深入，如今的碧桂園已經成為一個跨行業、多元化的一個企業集團。而更為可貴的是，在各個領域，它都有自己的閃亮業績。
合約銷售額位列NO.1、歸母淨利潤位列NO.1，權益銷售回款率高至96%，淨借貸比率低至46.3%，營業收入、手握現金量遠遠甩開業內同行，分紅金額124個億……
3月27日午間，碧桂園（02007.HK）發佈了2019年財報，業績數據亮點閃耀，超出很多人的預料，交出了一份另股民驚喜、同行羨慕的出色答卷。
原本我們曾對碧桂園2019年的業績增長有所顧慮。因為在地產融資監管異常嚴厲、地產調控持續高壓的2019年，三四五線樓市庫存大、去化難，普遍不被看好。
但是從碧桂園交出的成績單看，廣泛佈局三四五六線城市的碧桂園，不僅做到了兼顧規模增長與負債管控，多項核心指標超越同行，還成為了更優秀的自己。
很多人不禁要問，碧桂園是如何做到的？
有意識地控制風險，備足現金
2019年是碧桂園的"全競提升年"。
這是碧桂園集團總裁莫斌在2020年新年致辭裡的表述。在這份新年致辭中，莫斌對碧桂園2019年的幾個大事件進行了精煉的總結——
調整架構、下放權限、精簡流程、控費減負，推動總部精幹高效，促進區域做強做優；
進一步加強"成本力、產品力、服務力"建設，向管理要效益，全面提升全週期綜合競爭力。
這些調整動作的成效，在財報上有怎樣的體現呢？
1、強勁的銷售現金回款
年報數據顯示，2019年碧桂園實現權益銷售5522億元，保持業內領先位置，同比增長10.0%；權益銷售去化率高達72%；權益銷售現金回籠約5301億元，權益銷售回款率達96%。
這些數據是什麼概念？
房地產行業的銷售金額有兩種統計模式，一種是合約銷售金額，一種是權益銷售金額，後者對投資者更有參考意義。
合約銷售金額，是把控股項目（股權比例＞50%）的全部銷售金額計入銷售業績；權益銷售金額，是按照房企在控股項目中所佔的實際股權比例進行的銷售業績合算。所以，權益銷售金額更接近房企真實的收入。
2、有意識地控制負債水平
2019年，銀保監會對房地產融資在合規性和規模上進行了雙重管控，導致房企普遍陷入融資難和融資貴的困局。但碧桂園有意識地對槓桿水平進行了管控，反映在年報數據上，比2018年做的還要出色。
截至去年末，碧桂園淨借貸比率僅為46.3%，同比下降3.3個百分點，這已是碧桂園連續13年保持在70%的淨借貸比率"紅線"以下。而據克而瑞數據，2018年末滬深兩市、港股及海外上市的210家房企淨負債率均值為92.52%。
值得注意的是，房地產企業相比其他行業上市企業比較特殊，因為預收賬款未結算之前也屬於負債，所以相比資產負債率指標，用淨負債率（也叫淨借貸比率）指標更能反映房企債務真實情況。
同時，在淨借貸比率指標之外，現金短債比也是衡量房企負債風險的重要指標，更能反映房企資金鍊的承壓能力。一般範圍，該指標大於1，就可以說明房企償還短期債務能力有保證。
截至2019年末，碧桂園有息負債總額為3696億（含銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可轉股債券），其中需於一年以內償還的短期有息債務約為1163億。
而截至2019年末，碧桂園賬面擁有現金餘額2683.5億，創下歷史新高。
計算一下現金短債比，2683.5/1163=2.31，即公司現金餘額對於短期有息債務的覆蓋比例達到2.31倍，可以說經營相當穩健。
另據年報披露，碧桂園還約有3167.9億元的銀行授信額度尚未使用，集團運營資金充足，完全不用擔心資金鍊風險。
此外還有一個指標，也能反映碧桂園自身造血的能力，就是淨經營性現金流。2019年，碧桂園淨經營性現金流連續第四年為正，說明碧桂園當期通過經營本身便可實現現金良性循環，不用依賴外部融資來支撐現金流。
綜合分析可以看出，在過去的一年，碧桂園有意通過強勁的銷售現金回款和較低的負債水平控制，來對沖潛在的不確定性。
現在看來，一方面，碧桂園不僅為抗擊新冠疫情的衝擊備足了豐厚的現金，也為疫情后土地市場大概率可能出現的拿地機會窗口期備足了彈藥。
從左到右：碧桂園CFO伍碧君、總裁莫斌、常務副總裁程光煜
土儲豐厚，專注產生力量
衡量房企年度業績及發展動能如何，還有一個重要的指標，就是土地儲備規模及土儲空間佈局。
第三方機構克而瑞發佈數據顯示，2019年1-12月碧桂園的新增貨值（7398.7億元）、新增土地價值（2256.3億元）、新增土地建面（7425.4萬平方米）均位居行業第一。
碧桂園自身年報數據顯示，截至2019年末，碧桂園擁有的權益可售資源約為24181億元，項目遍佈內地31個省（直轄市、自治區）的200多個地級市，土地儲備規模雄厚。
但是一直以來，業界對碧桂園廣泛佈局三四線城市多有顧慮，認為三四線庫存大，在棚改貨幣化安置政策發生轉向的背景下，三四線樓市去化會非常難。
而碧桂園2019年報披露的數據，打破了我們對三四線城市的認知思維，並不是所有三四線樓市都沒有市場潛能。
其一，碧桂園的土儲貨值絕大部分位於我國房地產市場最具發展潛力的區域。
據年報披露，碧桂園24181億元的權益可售資源中，有73%的權益貨值位於中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝）。而這五大城市群GDP全國佔比高達53.4%，常住人口占比為40.6%，開發投資額及銷售額佔比分別為55.8%、57.2%，
據莫斌介紹，在當下炙手可熱的粵港澳大灣區，碧桂園已獲取的權益可售貨值達3091億元，另有潛在可獲取的權益可售貨值約3226億元，合計權益可售資源約6317億元，發展空間巨大。
其二，碧桂園在三四線城市項目的投資轉化率，相比同行一二線城市項目，優勢明顯。
截至2019年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27。在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的88%。
專注產生力量，這句話在碧桂園身上有了充分的體現。我國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
2019年，碧桂園堅持遵循"鞏固一二線、聚焦三四線、下沉五六線"的戰略佈局，其對地方分化市場的研究能力、精細化的投資管理能力盡顯。
根據《2019年新型城鎮化建設重點任務》，碧桂園判斷落戶政策將使得城區人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區。
而目前該碧桂園有97%的權益貨值位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，很好的契合了未來的人口流動趨勢。
再加上及時把握區域動態行情，靈活調整產品結構和推貨節奏，使得碧桂園在應對三四線樓市起伏時遊刃有餘。
碧桂園表示，堅定看好新型城鎮化前景，2020年將"堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線"。
掌握逆週期投資先機
土地儲備存量高、佈局廣，有助於房企分散不同城市項目遭受到的新冠疫情衝擊風險。在2020年業績發佈會上，莫斌說得益於公司一至六線的全面均衡佈局，雖然新冠疫情對項目銷售和開復工帶來一定影響，但碧桂園有相對大的空間可以進行調整。
而地產銳觀察認為，手握充足的貨幣資金，同樣讓碧桂園有能力逆週期投資，獲取優質土儲，進而增加房企產品的競爭優勢。
地方城市為了防控疫情，財政支出加大，疫情後預計會有大量的優質土地出讓，以補充財政收入；同時疫情對銷售造成衝擊，融資又不佔優勢，會有更多的中小房企扛不住資金壓力，而選擇出售股權或項目。
也就是說，無論是一級土地招拍掛市場，還是二級併購市場，手握現金充裕的碧桂園，都能夠有優勢佔據投資窗口期。
在2020年業績發佈會上，主管投資的碧桂園常務副總裁程光煜就表示，2019年至今非熱點城市的土拍競爭及溢價有所減弱，碧桂園的拿地樓面價一直在改善。因為公司現金充沛，2020年碧桂園拿地預算也在1600億元，甚至有可能會超過2019年。
新業務穩健向好，邁入協同發展新賽道
2019年初，楊國強給碧桂園提出了"為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業"的全新定位，驅動地產、機器人、現代農業"三駕馬車"，加速駛入多元佈局、協同發展的新賽道。
目前機器人和農業板塊，均保持著穩健向好的發展態勢。
碧桂園旗下的廣東博智林機器人有限公司，於2018年7月成立。目前已招募了3000多名國內外優秀研發人才，遞交專利申請1843項，獲授權327項，在關鍵領域擁有了一批自主核心技術。
現有在研建築機器人50款，其中32款已投放工地測試。如外牆噴塗機器人的工效比人工提高了4-6倍，預製內牆板搬運機器人一次可以搬取3塊單塊重量約180公斤的牆板，安全性和工作效率都大幅提升。
在碧桂園的計劃中，未來機器人還將承接房屋建造中的更多任務，並被應用到物業管理、餐飲、醫療、農業等多個領域，成為公司未來發展的強大助推力。
今年2月，碧桂園自主研發的"24小時無人、全自動化運作"的煲仔飯機器人，出現在武漢新冠肺炎疫區的隔離點，為醫護工作人員免費提供煲仔飯配餐服務。截至3月，碧桂園機器人餐廳已有5家實體門店正式對外營業。
過去一年，碧桂園佈局智慧種業，已在武漢建立"中國種穀"；與黑龍江省建三江管理局簽訂合作備忘錄，將建設規模達1000公頃的大型無人作業示範農場；攜手國家水稻中心，與馬達加斯加共和國共同簽訂了三方農業合作框架協議，助力非洲實現糧食安全。
今年3月9日，碧桂園農業對價3億元收購華大基因農業控股有限公司80%股權，成為華大農業控股股東。
碧桂園通過佈局農業全產業鏈，致力於形成前端研發、中端"公司+基地+農戶"模式的生產組織、末端以碧優選社區門店為主體的銷售格局。
可以看出，無論是機器人還是農業板塊，都與地產主業發展有協同。碧桂園總裁莫斌說："如果把地產主業比喻成老虎，新業務就是翅膀，老虎插上翅膀，公司發展會越來越好。"
以房地產為先鋒，以現代農業和機器人產業為兩翼，碧桂園這艘巨輪已經卯足了馬力揚帆遠航，能走到多遠？我們與時間一起見證。
