前不久（4月14日），國務院在會議上指出：
推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。
今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，
比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
1.
其實早在2019年，國家就多次提到了“推進城鎮老舊小區改造”，
而如今，更是將其作為“擴大內需”的重要舉措，
並將改造小區的規模，擴大了一倍。
—— 以前對城鎮老舊小區的處理、升級，主要靠棚改，就是我們常說的拆遷。
過去幾年，拆遷造富的神話，想必大家都有所耳聞，
大規模的棚改，甚至在一定程度上助長了2015年-2017年的那一波房價暴漲。
但現在玩法變了，“棚改”變“舊改”。
何為“舊改”？
無非就是就是讓老舊的小區，變得更乾淨、整潔、方便一些，
基本操作就是刷刷外牆、修修下水道、添幾臺健身設備、加一點公共社區服務，
運氣好的，還能加裝電梯。
對於這些老破小區來說，這一動作，無疑會大大提升住戶的居住體驗，
也有利於維護小區房價。
同時也意味著，這些小區拆遷無望…
更早幾個月之前，國家下放了大城市“新增建設用地”的審批，
要“完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題”，
也就是說，大城市只要有發展需要，土地管夠。
這也使得拆遷改造市區多層老小區、向市中心要地的做法，變得不再那麼必要。
2.
那麼，小區老破，對房價影響有多大？
在沒有學區/學位加持的前提下，
相近地段，城市面貌一新一舊，房價甚至能差到一倍。
深圳就有現成的例子：
南山區科技園和前海，堪稱深圳僅次於深圳灣的房價高地，均價10 - 12萬；
但位於二者之間，且僅兩個地鐵站之隔的南頭片區（桃園和大新地鐵站），還有大量單價六七萬的小區：
這些低價小區，幾乎無一例外，都是2000年之前、沒有電梯、也沒什麼小區環境的樓盤。
再比如，寶安中心房價均價已經突破10萬，而一路之隔的翻身，均價只有5.5萬：
最大的原因，也是老小區、農民房密集，片區老化，
而片區內為數不多的能賣上價的小區，正是建設年代比較近、維護比較好的盤（比如翻身的卡羅社區）。
3.
可以預見，在未來，
沒有地段、學位加持的老破小，
會逐漸被城市發展邊緣化，被主流購買力所拋棄，房價再難有回天之力；
至於市中心各種配套完善的老破小、老破大，
雖然依然可以享受便利的交通，—— 因為地鐵站搬不走；
如果本身靠近CBD、CLD，也依然可以享受便利的工作和生活，—— 因為地段、距離也不會變；
但比起更新規劃的區域、更新建設的小區，房價差距會一直存在下去，
甚至越來越大。
包括名校學區房，也不排除隨著優質生源的不斷流失而逐漸沒落的可能（當然這個過程會比較長）...
那些想買老破小博拆遷的，“單車變摩托”恐怕不太可能了，
只能寄希望於舊改，翻新一下湊合著住，這樣子。
一次拆遷造就大量“暴發戶”、集體到售樓處全款買房的盛況，大概再也不會出現了。
