文 | 村長
4月16日，保利發展控股集團股份有限公司（SH600048）（以下簡稱保利發展）交出了2019年度經營成績單。
作為地產龍頭企業，保利發展的年報透露了諸多投資者關心的信息，幾乎所有的投資者都關注到了一個重點：
歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.90%。
同比增長47.90%是個什麼概念？要知道TOP5房企2019年淨利的平均增速只有16.11%，保利發展的增速是平均增速的近3倍。
業績再超預期！
保利發展發佈財報後，保利的業績情況幾乎成了所有券商研報的重點點評對象。
事實上，保利發展不僅橫向來看在逆市中超越行業預期，縱向來看，其淨利潤增速也創十年新高，加速奔跑。
那麼問題來了：保利發展到底是怎麼在在逆市背景下實現超預期的加速奔跑的？
我們認為，保利發展堅持戰略定力下的城市深耕、對市場節奏的把握和優勢的土地儲備等，是讓保利發展作為頭部房企也能加速奔跑的主要原因。
01
深耕城市佈局
自1992 年成立之初，保利發展基於對中國城鎮化進程及行業發展機遇的趨勢判斷，前瞻性地確立了房地產開發主業在企業發展中的核心地位。即使在戰略升位後，在行業週期波動中，公司始終堅定看好房地產行業，毫不動搖地堅持房地產開發的主業地位，取得了持續穩健的發展。
截止到2019年底，保利發展地產業務實現簽約銷售4618 億元，位列央企第一。
保利發展近幾年每年發佈行業《白皮書》，是外界能夠窺見保利發展戰略定力下城市佈局的一個窗口。
不同於一般的報告，保利發展發佈的《白皮書》複合了多維視角和社會學分析，生動而清晰地勾勒出了中國城市化在新週期的演繹邏輯。
今年已經是保利發展連續第四年發佈行業白皮書。在已經發布的白皮書中，保利發展堅持認為，房地產是基本面的投射，城市生命週期就是房地產生命週期。人口、經濟、產業等基本面才是支撐房地產的根本因素，在人口、經濟和產業等多重推拉力下，將“以人定地、地隨人走”，人口遷移選擇將塑造未來城市格局。
從保利發展的2019年年報可以發現，保利發展實際的城市佈局，高度契合了其分析的結果。
2019年，保利發展繼續堅持全國化戰略佈局，並聚焦一二線城市和核心城市群，重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發展區域。
報告期內，保利發展在核心城市群銷售貢獻達到77%，其中在珠三角及長三角簽約銷售達千億規模。單城簽約過百億城市13個，合計銷售金額達2500億元，銷售貢獻佔比達54%。
在全國11個城市中銷售金額排名當地第一，25個城市進入前三，市場地位穩步提升。其中廣州實現簽約超420億元，佛山、武漢、北京超過200億元，福州、西安、三亞等首次突破100億元，深耕核心城市效果顯著。
截至2019年末，保利擁有在建面積13158萬平方米，待開發面積8112萬平方米，其中，38個核心城市佔比達58%。
通過戰略定力下的城市佈局和深耕，保利發展的盈利能力在2019年財報中也得到了體現：
2019年，保利發展的毛利率提升2.48個百分點至34.97%，其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至35.38%。值得注意的是，受行業影響，TOP50房企中，很大一部分房企的2019年毛利率是下降的。
保利發展優質的土儲大多位於經濟活力強的區域，房地產市場相對也較為活絡，這給保利項目去化帶來了極大的便利。
2019年，保利發展實現銷售回籠4312億元，回款率提升5個百分點至93%。這一回款率在行業內處於處於較高水準。
02
精準把握市場節奏
除了戰略定力下對城市佈局的方向把握外，保利發展對市場節奏把握的“擇時”能力也是其核心優勢之一。
2019年，保利發展多次踏準市場節奏精準“撿漏”。
以去年8月為例，根據中原地產數據顯示，2019年8月全國70個大中城市的累計成交金額為2501億，環比下降31%；成交土地均價7492.76元/平方米，環比下降24%；土地成交溢價率只有8%，較7月下降4.38個百分點，較4月23.94%的最高點下降了近16個百分點，創年內最低。與此同時，土地流拍數量明顯增加，高達72宗，為年內最多。
“在別人恐懼時我貪婪，在別人貪婪時我恐懼。”保利發展顯然深諳投資之道，進入2019年下半年後，保利一轉上半年的“保守”，開啟了積極的“撿漏”模式，回顧保利2019年下半年的拿地操作，保利拿地的溢價率都極低。
比如2019年9月，保利以底價33億元競得大興區龐各莊鎮地塊；保利以6.25億元拿下長春一地塊，溢價率僅0.18%。
根據億翰智庫統計數據顯示，2018 年至 2020 年2月份，全國200城成交地塊的平均溢價率為25%左右。
而進入今年二季度，多個城市不斷拍出地王，核心城市的土拍市場已經明顯回暖。
保利發展副總經理潘志華在業績會上介紹稱，2020年公司將保持穩定的拓展規模，根據經營現金流安排前緊後松進行拓展，聚焦於中心城市及重點城市群。現階段土地價格受寬鬆的資金面影響偏高，公司將堅持戰略定力及投資標準進行拓展決策。
03
充足優質的土地儲備
土地儲備是房企的“糧倉”，是房企發展的基礎，也是房企中長期競爭力的核心的“護城河”。
無論是從土儲的數量還是質量來看，保利的優質土儲為未來的銷售和結算提供了強有力保障。
2017年到2019年，保利累計新開工面積超過累計竣工面積達到5710萬平米。
財報顯示，截止到2019年底，保利發展在建面積達到13158萬平米，相當於公司2019年簽約面積（即3123萬平米）的4.2倍。而可比公司約為2.5倍。
保利待開發面積8112萬平米，相當於2019年簽約面積的2.6倍。而可比公司約為1.3倍。
此外，保利計劃在2020年實現竣工面積3400萬平米，同比增長14.4%。
充足且可持續的梯次土地資源，為保利發展未來銷售額的持續增長提供較高的確定性。
從質來看，樓面地價/銷售均價這一比例是反應房企土儲質量的核心指標。
財報顯示，2019年保利拿地平均樓面地價從2018年的6184元/平方米降至5802元/平方米，是同期銷售均價的39%。這將為保利發展後續毛利率的進一步提升提供了保障。
民生證券認為，根據項目的靜態可比售價測算，保利發展2019 年所獲項目的靜態房地價差約60%，領先於其他龍頭房企。
保利發展在財報中表示，公司具備多元化的資源拓展能力，除了公開市場招拍掛方式以外，還通過舊城改造、產業拓展、兼併收購等靈活的拓展方式低成本獲取項目資源，持續優化資源儲備。
事實上，保利發展的毛利率也處於穩步提升態勢。保利地產在年報中指出，得益於結轉項目價格上升及運營管理能力提升，公司毛利率提升2.48個百分點至34.97%，其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至35.38%。
經過27 年的發展和積累，今天的保利發展已經形成了完善的全國化產業佈局優勢，完成了以中心城市為核心，以城市群、都市圈為延展的區域佈局結構，契合國內區域經濟發展、人口、產業的長期趨勢。
可以預見，隨著未來幾年的優質土儲持續反哺業績，保利發展將在沿著有質量增長的道路上，持續奔跑。
