你以為別墅屬於住宅，其實它有可能是也不是
原創 你品你戲品 十一而稅
最近喜歡學點新東西，昨天看到某市的文件感慨了一下，今天又翻了翻新文件，又看到一個有意思的事情。就是別墅如何劃分類型的問題。是屬於普通住宅，非普通住宅，還是其他類型？如果你很確定答案是什麼，可以在這裡給我留言，如果能寫上理由更好。歡迎老鐵轉發666。寫留言
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2016年，青海發過一個文件，大概意思是：別墅既不屬於普通住宅，也不是屬於非普通住宅，屬於其他類型。下面是文件內容：
非普通住宅是指除普通標準住宅以外的其他住宅，但不包括別墅。其他商品房是指除普通住宅和非普通住宅以外的其他類型房地產項目(如商鋪、別墅、車庫、寫字樓等，下同)。
《青海省地方稅務局關於調整土地增值稅預徵率和核定徵收率的公告》（青海省地方稅務局公告2016年第5號）已失效
因為已經失效了，所以才拿出來說，否則，還真不好說。
很多人可能不明白房產類型劃分有什麼作用，這個作用大了去了。比如：如果別墅屬於住宅，個人轉讓住宅又是免印花稅和土地增值稅。那麼個人賣別墅就不交印花稅和土地增值稅了。如果別墅不屬於住宅，那麼個人轉讓別墅就免不了稅。
除此之外，如果是房地產開發企業，別墅屬於住宅或非住宅，預徵率也不一樣，核定徵收率也不一樣。一般來說，非住宅的預徵率和核定徵收率都是比住宅要高的。
當然還有限購的區別。如果別墅屬於其他類型，可能就不限購了。但是規則不是稅務來定的，而是國土來定的。國土認為別墅是住宅就限購，認為不屬於住宅就不限購。所以，這裡又隱含了另一層意思，就是房地產類型劃分有稅務的規定，也有國土的規定，這兩者也可能不一致。這種不一致可能也就是你能操作的空間，就如我前面有篇文章講的，什麼是稅務的拆遷補償一樣。
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2020年，在政策執行3年多之後，青海將這個政策改了。別墅不再劃分為其他類型，而是，而是……沒了。下面是文件內容：
非普通住宅是指除普通標準住宅以外的其他住宅。其他商品房是指除普通住宅和非普通住宅以外的其他類型房地產項目（如商鋪、車庫、寫字樓等，下同）。
《國家稅務總局青海省稅務局關於明確土地增值稅預徵率、核定徵收率的公告》（國家稅務總局青海省稅務局公告2020年第8號）
上述內容壓根沒說別墅的事情，那麼別墅如何分類呢？沒說。
在沒說的情況下，常規做法就是：1、我自己認為，或者每個人自己認為，或者執法者自己認為。2、參考國土、住建部門等有關規定。
很多人都認為別墅屬於住宅，可是理由呢？說不出來，只是一種直覺。也有人說別墅不是住宅，理由也可以找一條，那就是：不動產登記的時候，房產類型既有住宅，也有別墅。如果別墅屬於住宅，那為什麼不直接登記成別墅？這麼說，貌似又有一點道理。
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房產類型是不是住宅，也有人從其他方面去輔助驗證，比如：產權年限。有人認為70年的是住宅，不是70年的就不是住宅。怎麼說呢，這有點像個邏輯問題，住宅是70年產權，能否推論出70年產權的就是住宅？有的別墅也是70年產權哦。能反推嗎？寫留言
除了產權年限，還有用地年限。可能土地屬於居住用地70年使用權，那上面蓋的別墅或者公寓是否屬於住宅呢？還真的有點亂。特別是公寓，你以為有酒店式公寓，其實還有公寓式酒店。哈哈
你以為別墅是70年產權，其實還有40年產權的別墅。所以，同樣是別墅，是不是還得看用地性質？或者看看年限？還是看什麼？你說看什麼？寫留言
我是大廚，一個想嘗試Vlog，但常混跡在B站，最後做了公眾號
