天津上空的鷹
這種操作方法很常見，就是我們所說的轉按，不過你的流程是錯誤的，正確的流程是：
1:向銀行提交抵押申請，以及抵押所需要的資料
2：抵押申請出批覆函，拿著批覆函找過橋公司
3：到原按揭或者抵押銀行，簽訂房產抵押注銷申請表，之後拿到房產證到國土局解壓
4：把房產證拿給現抵押銀行，簽訂抵押合同，之後放款
5：放款一般是第三方收款，賬戶是過橋公司提供，如果是放到你個人賬戶，過橋公司會壓身份證以及U盾
以上是所有流程
泓達投資Andrew
方案總體上說是可行的，但我要說的是人算不如天算，一定要有預備方案，防止不可控情況的出現。
經常有企業為歸還到期貸款而拆借過橋資金，往往計劃只用兩三天，舊貸款一還上，新貸款馬上就下來。大家都知道過橋資金成本是很高的，所以安排的週期也是精打細算的。但前兩年銀行抽貸，好些時候銀行承諾的很好，等你把舊貸款還完，他會以各種理由不續貸了，企業這時就傻眼了，過橋資金還不上，出借方當初苛刻的貸款條件會給企業帶來非常大的風險，包括控制權的轉移，企業無法生存等。
說了這麼多，中心意思是企業重大融資事項一定要有萬全的預案，要留有餘地和空間，風險一定要能夠把控。如果用過橋資金拿回了房產證，但一直貸不款來，怎麼辦？怎麼還過橋資金，怎麼維持公司運作？
財稅達人張慶國
你好，很高興能回答您的問題，過橋贖樓，做房屋抵押經營貸，這是中小微企業特別常見的一種融資方式…
抵押經營貸款，目前市面上銀行分為兩種
1.房屋一抵經營貸，抵押物房屋產權需要是你本人，或者直系親屬，或股東，或者股東直系親屬名下房產，申請借款人需要是，企業法人本人，或者股東來申請，股東法人佔股比例一般最少要在20%以上才可以申請，一般要求企業流水+借款人流水一年總合，是借款金額3倍以上，企業無法律訴訟，債權糾紛，個人無違法犯罪記錄，個人企業徵信今兩年內逾期沒有連三累六，也會核查你的借款用途，還有還款來源，可以貸到房屋評估值最高8成，具體看各家銀行政策。
2.房屋二抵經營貸，這類產品只有部分股份制銀行推出，與一抵不同之處只是額度上不同，二抵是鑑於抵押人紅本房產證辦理下來，房本在手，可以在房屋管理局做抵押登記的情況下，在不結清當時按揭貸款的情況下進行房屋評估，一般計算方式：房屋評估價100萬以最高成數8成績算可以貸80萬，假如你的按揭尾款未還金額40萬，那麼銀行最高只能給你總價100*0.8=80-40=40萬，具體根據實際情況核算。
上面這張圖是，之前有很多企業已經做過經營貸了，正好今年疫情，國家對於中小企業融資降息，降準，好多之前在小貸公司或者平安普惠之類的，金融公司做的經營貸，都會採用過橋贖樓，做個轉貸，置換一個低利率的銀行經營貸產品，緩解融資成本，算起來還是蠻可怕的，前幾天有一個客戶之前在郵儲經營貸年化5.56%，置換了一個3.85%年化的銀行，每個月都是先息後本還款，每個月節省利息6580，5年經營貸節省39萬元，期間過橋一次性支出四萬元，服務費4萬元，幾經商量還是置換了，總體算下來還是比較划算，下家額度還在原來385萬基礎上增加了35萬額度，也算解決了客戶兩個問題，降低了利率，釋放了額度。中小微企業在日常經營中一定要管理好，企業現金流，回款速度，避免總資產經營，如果控制不好現金流，一定要做好長期融資貸款規劃，跟還款計劃，好多企業因為無力償還金融機構貸款，等自身企業回款，已經倒閉破產了，還有一點，在你企業遇到融資貸款的時候，一定不要病急亂投醫，還是很需要一個，專業的財務顧問，能從根源上規劃，佈局企業融資貸款，好多企業主對於貸款利率，年化利率，還款方式，借款期限，提前還款，降息政策，各家政策都不瞭解，本人覺得一個企業在你經營過程中肯定避免不了，跟金融機構打交道，那麼大一些的企業有專職的，融資顧問，甚至融資團隊，小的企業，更應該有融資顧問，哪怕是兼職的，或者篩選個專業靠譜的，個人或者機構。
中小微企業用企業+資產從銀行貸款，用於企業經營是一種非常常見的融資方式，贖樓轉貸也是一種很常見的方式，做這個事情之前，就一定要先考慮目前你的抵押物是什麼狀態？房本有沒有辦下來？原始貸款利率是多少？是否是公積金貸款？過橋的費用是多少？還款之後撤押歸檔得多久？需不需要花錢加急撤押？加急撤押得多少錢？置換後下家年化利率是多少？多久能放款？還款方式是什麼？等等一系列問題…
至於你問的可不可行？我個人覺得還是得綜合考慮一下，不缺過橋的，也不缺可以一抵的銀行，缺的就是你對整個借款的綜合梳理，梳理完在做一個綜合評估，可不可行，答案自然就會有，希望我的回答能幫助到你。
