在下國華
4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》。同時，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引》。
那麼我們可以把證監會發的《指引》看作是《REITS試點通知》的一個細則，其中明確了REITs聚焦重點行業，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。
REITs來源於華爾街，中文名字應該叫房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。但是從《指引》來看，我們這次推的REITs是有別於美國的，它主要是投資於國家認為我們還比較欠缺的上述領域。看清楚，試點開始的時候就講明白了，不是搞房地產投資的。我們已經明確了房產是用來住的，那REITs的募集的資金是不可能再進入樓市。應該是為下一階段擴大內需，進行新、老基建提供資金的。因此今天的股票市場上這類股票明顯漲幅居前，就充分說明了其對股市的影響。
飛哥看天下
大家好，我是國華財經。
假期5月1日隨著A50股指期貨的大跌許多人對我的觀點又提出了質疑，他們的思維總是被市場短期情緒的波動控制著，完全沒有獨立思考，但是我始終堅持自己的觀點不變，堅持五月有一波中級行情。
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昨日證監會與發改委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步，這是假期出現的重大利好，REITs可有萬億規模，這是重磅消息，規模的基建和新基 建有了新的資金來源，標誌著新一輪大規模投資即將拉開帷幕，大家應該明白：我為什麼能夠提前預判新一輪中級行情開啟的原因了？
因為我最喜歡思考大事件背後的邏輯支撐問題，做預判肯定要有強邏輯支撐，創業板註冊制要順利推出沒有A股的良好市場環境配合是不可能的，中國經濟疫後恢復和發展要保持良好局面沒有國家重大政策支持也是不可能的，這就是我預判A股會走出中級行情和國家會出重磅利好政策推動經濟的復甦發展的背後邏輯。
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通知裡提到了REITs可以盤活存量資產，拓寬社會資本投資渠道，有利於降低債務風險，降低實體經濟槓桿，有利於推動基礎設施的市場化、規範化健康發展。另外還談到了聚焦重點區域，主要是京津冀 、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區 、海南、長江三角洲等重點區域。
重點行業則是基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業 集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。
REITs是什麼？
REITs的英文全稱是Real Estate Investment Trusts，中文名叫房地產 投資信託基金。這種信託基金通過發行權益投資證券的方式來募集資金，並且專門投資於不動產領域，並且將投資的收益分配給投資者。
REITs既可以投資於房地產，也可以投資基建項目，這次通知裡明確了是投資基建項目的，不包括房地產。REITs這種方式實際上是降低了投資者的門檻，並且這種基金還可以自由交易，這樣流動性就很好，把REITs放在基建領域也是如此，比如收費公路吧，大家眾籌去修一條高速公路，然後獲得這後面幾十年的高速公路收費的收益。
過去只能由政府靠發債融資修建的基礎設施，現在有可能把這些建成的基礎設施項目，包括收費公路、橋樑、地下管網等項目賣給社會基金持有，用市場化手段解決地方債越積越重的問題。這次REITs試點聚焦在基礎設施項目上，而不是一般的商業房地產。
這次重點推出的是基礎設施的資產證券化，它適應我國全力抗擊疫情後加大基礎設施投資的需要，符合我國迫切需要儘快恢復經濟發展的實際。
最近這些年我國基礎設施建設規模越來越大，主要是通過PPP方式推動基礎設施建設項目，現在又要進行新的基礎設施建設，包括傳統基建和新基建都需要有新的資金投入建設。
現在建設城市地鐵、輕軌以及5G基站等新基建都需要資金，僅靠發債只會讓債務負擔越來越重，為什麼不能把基礎設施項目這些優質資產轉為由社會資金所持有，把建成的優質資產賣給社會基金呢？
它們的收益情況已經能夠看得清清楚楚，已經沒有建設過程中的重大風險，賣出去相對比較容易，這些資產實際上都是靠負債形成的，它本質上都是債權人的資產。
那為什麼不能把債務人這些由負債形成的資產變成由社會機構和投資人直接持有的資產呢？
從基礎設施項目來突破，實現真實出售資產的權益型REITs，是改變地方政府負債結構的根本性辦法之一，也是當前推動我國經濟發展的最好的辦法。
所以，基建REITs的發展潛力巨大，市場規模上萬億，股票市場REITs題材的炒作必將一飛沖天。
國華財經
4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》)，並出臺配套指引。根據《通知》，基礎設施REITs此次聚焦於新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。
先看看什麼是REITs？
REITs全稱是Real Estate Investment Trusts，是通過募集投資人資金，以能夠產生穩定現金流的不動產作為基礎資產的投資計劃、信託基金或上市證券，投資標的包括商業地產、基礎設施等。其中，主要投資於基礎設施的產品，被稱為基礎設施類REITs。
證監會有關負責人指出，基礎設施REITs此次聚焦於新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發，是貫徹落實黨中央國務院關於深化投融資體制改革、積極穩妥降低企業槓桿率、保持基礎設施補短板力度等決策部署的具體步驟，也是支持國家重大戰略實施、深化金融供給側結構性改革，提升資本市場服務實體經濟能力的舉措。
REITS歷史
REITS是舶來品，在美國存在幾十年，1990-2005年15年間年均複合增速高達44%，1993-2002年REITS年平均複合股息率達6.96%。
REITS在當前國際國內形勢下的優越性
在當前全球央行負利率環境和經濟發展受到新冠疫情嚴重打擊的大背景下，作為“基建狂魔”稱號的中國很需要資產規模龐大，對就業和GDP增長都有極大幫助的基建投資發力。基建行業的龐大資金需求與REITS合理收益率遠超儲蓄，國債等固定收益的股息率，對於低風險低收益追求的機構資金和的散戶儲蓄，決定了中國基礎設施REITS有龐大的居民儲蓄來源。
國內的基礎設施類RIETs產品收益來源於產品證券分層收益，退出方式以開放期回購、持有到期為主，而公募RIETs類似於公募基金投資，持有期間的收益來源於產品分紅和資本增值，退出方式也更加靈活，以二級市場交易轉讓為主。
中國REITS對A股的影響
《通知》提出了優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。對於相關行業企業，如果政策推進較快，市場反響較好，企業參與力度大，中長期應該是重大利好，能夠解決長期困擾基建企業和運營企業的資金需求難題，企業把重心放在提高運營能力和建設能力，招商引資上，從而獲得長期穩定發展。
不同底層資產具有不同特點，估值料將分化
對底層資產的分析角度，我們可以從穩定性、運營性、改造性三個方面著手。具體看，比如倉儲物流和產業園區，就在穩定性較好背景下，運營性、改造性均有提升潛力，因此兼顧股、債兩種性質，預計是相對更優的資產選擇。信息網絡如大型數據中心，5G網絡等新型基礎設施具有彈性較大，成長空間大的特點，但相對倉儲物流和產業園區來說穩定性相對低一些，預計估值要低一些；而高速公路的則相對債性更強，其改造和運營對應的提升空間一般，且其還受到運營期限影響，預計估值將相對更低。
《通知》文件中多次強調了專業化運營的重要性，預計這將使得建築企業在之前更多關注項目建設主業的戰略應該變化，如何打造運營和管理能力，如何與專業的第三方機構競爭將成為重要戰略考量。對標國際大型建築商的發展史，由單一建設企業向基建運營平臺發展是大勢所趨。重視運營管理能力建設，匹配REITs帶來的模式革新，其實是為建築企業長期轉型提供了路徑和機遇。
綜合投資策略：
制約基建行業核心因素-資金來源料將被REITs模式全面改變，行業進入存量驅動增量的全新時代。企業層面，中短期看通過盤活存量資產，改善資產負債表，龍頭料將進一步提升市佔率;中長期轉型運營是必由之路。推薦優質運營資產比例較高，在不同細分領域或地方區域有獨特優勢的企業有望強者恆強，且運營能力提升值得期待的龍頭企業：光大嘉寶、葛洲壩、越秀金控、張江高科、市北高新；關注中國電建、四川路橋等。
風險因素：
REITs推進低於預期，政策匹配不符合市場需求，基建投資低於預期等。
