先來說下這個地塊的背景，2018年10月份，金茂+中鐵+路勁聯合體經過25輪競拍拿下了X89R2地塊，溢價率17.46%，土地面積約4.49公頃，總建築規模約11.23萬平方米，成交樓面地價為3.3萬元/平方米，限銷售均價52695元/平米，且最高銷售單價不超過55330元/平米。
本來這個盤是要由金茂操盤的，畢竟這個區域有金茂悅、金茂府、金茂逸墅，幾乎涵蓋了金茂系所有產品，再來個金茂限競順理成章，不過據說金茂中途退出，在亦莊路東區南側的通州臺湖收了一塊萬科的地，項目名稱為臺湖金茂悅。河西的這個地塊由中國鐵建開發，項目名稱中國鐵建·國際公館
樓盤位置
項目概況
- 項目名稱：中國鐵建·國際公館
- 區位：北京經濟技術開發區河西區四合路與興海一街交匯處東北側
- 周邊地鐵：輕軌T1線-興海一街站（距項目約1公里）、8號線-瀛海站（距項目4公里）、亦莊線-榮昌東街站（距項目4.8公里）
- 均價上限：≤52695元/㎡
- 產品類別：板樓 , 高層
- 主力戶型：80㎡兩居、89㎡三居、150㎡四居
- 裝修狀況：全裝修
- 總戶數：1137
- 容積率：2.5
- 綠化率：30%
- 開發商：中國鐵建
- 一句話評價：目前距離亦莊人大附最近的一個新盤，就跟人大附亦莊學校一街之隔。
C戶型
A戶型
除了150平米E戶型沒有什麼問題以外，其他戶型都比較一般，甚至可以說在區域內各樓盤設計中是比較差的。
區域樓盤的最大賣點就是學區概念，我們之前有文章專門分析過這個問題，結論就是“僧多粥少”，目前已知的潛在競爭者又多出亦城亦景家園和中國鐵建國際公館共計2000多戶家庭。
前幾天，亦莊河西區唯一的商業地塊被龍湖地產拿下，算是區域實實在在的利好，龍湖天街已經在北京的郊區做出了品牌，希望這次在亦莊的項目也能夠出彩。
商業地塊位置
此地塊為亦莊河西區X78C2地塊，該宗地為B4綜合性商業金融服務業用地，建築控制規模84552.932㎡，容積率為2，建築控高36米。該地塊對商業活力要求為街區級商業，業態主要為大型購物中心、大型百貨店、大型專業店和專賣店為主要零售、餐飲、休閒娛樂、金融服務於一體的大型綜合性商業中心，開發商需100%自持。
萬達、龍湖、金地商置三家房企參與競拍。最終，龍湖一手舉牌9.65億拿下該地塊，溢價率1.6%。
亦莊河西板塊居住氛圍濃厚，教育資源豐富，未來商業配套也逐漸完善，整個板塊的主要不足是沒有地鐵軌道交通，而且未來也沒有規劃。
預計中國鐵建的這個樓盤將會遇到比較大的銷售困難，區域及周邊在售限競房項目太多，比如旁邊的和悅華錦，開盤1年多，還有大幾百套房子沒有售出。再加上剛剛開始的申購的共有產權房項目——亦城亦景家園，我們之前也專門寫了這個樓盤，性價比無敵，把區域內的首套剛需一次收割1000多個。另外周邊的二手房比如萬科金域東郡的高板價格已經下探到5萬-5.5萬左右，那麼7、8年不能上市的限競房的優勢在哪裡？
所以，我大膽預測，中國鐵建國際公館將會以低於最高限價的價格入市。
