2020年，昆明住宅均價已經穩定在1.4萬多元/㎡，新房、二手房都達到了這個水平。與去年的1.3萬多元/㎡相比，單價又上漲了五六百元。也就是說，購買百平普宅的成本又增加了五六萬元。換個思路可以這麼去理解，對於將要買房的普通工薪階層來說，整個2019年的工資算是白領了，
辛辛苦苦積攢一年的血汗錢還不足以敷蓋這段時間增長的購房成本。
不管樓市怎麼變幻，該買還是得買。但是，什麼時候買就成了很多購房者十分糾結的問題。今年可以買嗎？半年時間一晃就過去了，下半年是否還有機會？如果持續觀望，又將迎來怎樣的尷尬境地？讀完本文，相信你的思路會清晰很多！
樓市成交大幅縮水，購房心理分化明顯
全國樓市從2019年開始出現下行苗頭，成交面積由過去的正增長掉頭進入負增長通道。國家統計局的數據顯示，2019年1—12月份全國商品房成交171558萬㎡，同比減少0.1%。
進入2020年以來，樓市受疫情影響成交直線下挫，1—6月份全國商品房成交69404萬㎡，同比下降8.4%。
圖片來源：國家統計局
資本市場追漲殺跌的投資心理同樣適用於樓市。在樓市下行、疫情影響、外部環境複雜、居民收入水平降低等諸多因素的疊加效應下，購房者今年的觀望情緒更加濃烈。
於是，購房者的心理出現了比較明顯的分化：
一種觀點認為房價難以持續在高位運行，開發商為解決資金難題，接下來降價銷售或成為大概率事件。因此，這部分購房者打算持續觀望。
另一種觀點則認為樓市已經撐過了疫情造成的停擺期，正在緩慢復甦，房價大幅下跌的可能性不大。故而，這部分購房者把接下來複蘇反彈的週期看作較好的入手時機。
重創之下，房價到底降了沒有？
根據第三方機構發佈的數據，目前昆明新建商品住宅均價已經穩定在1.4萬多元/㎡，二手房市場均價同樣也達到了這個水平。相比去年1.3萬多元/㎡的均價，昆明房價不降反升了，單價絕對值上漲了五六百元。
全國商品房成交均價今年以來依然堅挺，且穩中有漲。根據國家統計局發佈的數據進行推算得知，整個2018年全國商品房成交均價為8737元/㎡（成交面積171654萬㎡，成交金額149973億元，此取算術平均值），2019年的成交均價則上升到了9310元/㎡。2020年以來，全國商品房各月成交均價都保持在9000元以上水平，1—6月份均價為9638元/㎡。
全國房價從2018年的"8字頭"到2019年的"9字頭"，再到2020年維持在"9字頭"且有所上漲，這個趨勢帶來的啟示是什麼？
——在利率下調以及通脹等綜合因素的作用下，固定資產具有較強的抗跌打能力。破局後的昆明房價將何去何從？
最近半年多以來，昆明房價有輕微的震盪。
根據國家統計局的數據，截至2019年11月份，昆明新建商品住宅價格指數已連續上漲了41個月（指價格環比指數）；而到了2019年12月份，該項指數終於破局下跌了0.3%。彼時，市場上出現了所謂的價格"拐點論"，讓部分購房者樂了一陣。
到了今年1月份，昆明房價環比指數止跌走平，2月份受疫情影響環比下跌0.2%，3月份環比持平，4、5、6月份分別上漲1%、0.6%和1.2%。
雖然連漲幾十個月的格局被打破，最近半年多已出現兩次下跌，但總體上仍然是漲多跌少，使昆明住宅均價從去年的1.3萬多元躍升到了今年的1.4萬多元。
筆者認為，疫情過後昆明房價再無下跌的直接誘因，短期內表現乏力或橫盤的可能性是存在的，但中長期看仍有上行空間。
昆明房價到底有沒有硬核支撐？
第一個硬核是規劃。房價漲不漲，關鍵看規劃，項目一旦沾了規劃的光就有了足夠的漲價底氣和噱頭。巫家壩的房價之所以被推高到兩三萬元每平米，就是沾了自貿區的光。儘管這個高位能否持久還是一個問號，但開發商仍然樂此不疲，且已經依託自貿區、中央公園等噱頭圈進了一批購房者。昆明的戰略規劃還有區域性國際中心城市、大健康產業示範區等，這些來自頂層的設計使昆明持續高熱。
第二個硬核是交通。雖然昆明的交通有著非常明顯的兩面性，一面是令市民叫苦不迭的晴天擁堵、雨天癱瘓以及內澇等囧態；但我們也應該看到積極的另一面，那就是以地鐵為主導的交通系統日趨完善。從最初的"要致富先修路"，到後來的"火車一響黃金萬兩"，再到今天的"地鐵一響房價就漲"，可見交通給發展帶來的動能是十分巨大的。昆明當前的交通大熱門非地鐵4號線莫屬，據媒體報道，沿線已有20多個樓盤蠢蠢欲動上調售價。
第三個硬核是人口。昆明市統計局發佈的《2019年昆明市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，年末全市常住人口有695萬人，其中城鎮常住人口有511.52萬人。對比2018年末全市常住人口685萬人（其中城鎮常住人口499.02萬人），人口總量、城鎮人口這兩個指標都有所增長。作為雲南唯一的中心城市，昆明在吸納人口方面有著先天優勢。據百度地圖慧眼團隊發佈的《2019年第二季度中國城市活力研究報告》，昆明的人口吸引力指數為3.652，在100個主要城市中排第22名。自去年底以來，昆明主城區已全面開放落戶，相關效應會逐漸體現在今後的人口增長指數中。來自教育部門的數據則顯示，預計2020年在昆就業的高校畢業生有12.3萬人。外地來昆人員、高校應屆畢業生將有相當一部分轉化為樓市的購買力量。
第四個硬核是城市及市場擴容。不斷造城使城市得以擴張、升級，而眾多頭部房企進駐昆明也進一步做大了市場蛋糕。當年呈貢新城被稱作"鬼城"的時候，幾人可曾料想今天的房價會破萬？如今，多個片區仍然以造城的態勢出現在市場上，造城必然要完善基建和配套，相關成本首先會分攤在房價上，其次將反哺房價使之堅挺。
第五個硬核是"麵粉"漲價。除了上述幾點之外，"麵粉"漲價也在鞏固著昆明的房價水平。2019年12月份，昆明調整了中心城區基準地價，與此前沿用的2008年出臺的標準相比，一至七級住宅用地基準地價均有上調，上調幅度最小67.01%、最大109.31%。近幾年來昆明土地市場一直保持比較強勁的發展態勢，"明星"地塊、"地王"等土拍現象層出不窮，且大多出自外來知名房企的手筆——很明顯，這些大碗對昆明市場的研判是比較樂觀的！
下半年上車真的穩妥嗎？
面對"熊市"局面下不降反升的昆明房價，購房者該如何決策？
筆者認為，自住需求特別是剛性需求的購房者，如果夠得著置業門檻，下半年上車是比較合適的。
原因有三：
其一，持續觀望的結果很可能會迎來房價持續上漲，進而使原本可以企及的購房門檻變得更高，到時候可能更加被動。
其二，據中指院發佈的報告，上半年全國28家頭部房企銷售業務完成率均值為41.1%，較去年下降了6.5個百分點，僅恆大、金茂、中佳兆業這3家的完成率達到50%。那麼，下半年房企的銷售壓力、資金壓力仍然較大，樓市正不斷向買方市場轉變，購房者可籍此享有一定程度的議價主動權。
其三，據不完全統計，昆明共有300多個待售、在售新盤，其中包含能夠匹配剛需購房者的90平米以下戶型的項目不到20個。這一梯次房源的稀缺，不僅使購房者的選擇面比較狹窄，售價上調的節奏也比較快。據昆明北市區項目俊發城的售樓小姐介紹，目前80多平米戶型精裝房售價1.6萬多元每平米，等8月份正式敲定名校入駐後將上調一千多元。
對於剛需購房者來說，存款的增長速度又怎麼跑得贏開發商的漲價節奏呢！
