本報記者 郭陽琛 劉媛媛 上海報道
突如其來的新冠肺炎疫情，讓2020年成為長租公寓的生死之年。自分散式長租公寓蛋殼、青客等先後陷入租金“兩頭吃”的旋渦，集中式長租公寓龍頭品牌灣流國際也陷入危機。
近日，不少灣流國際租客向《中國經營報》記者反映，上海、深圳兩地大量的灣流國際門店因欠租關閉，租客被要求強制搬離，押金剩餘和租金卻遲遲未能退還，公寓管家、客服等大多處於失聯狀態。
在業內人士看來，連年虧損的長租公寓企業資金鍊一直飽受壓力，疫情的暴發讓原本租賃“小陽春”推遲乃至不復存在，現金流的中斷讓資金問題爆發，導致不少企業只能苦苦掙扎，甚至侵犯租戶的權益祈求“活下去”。
“並不是行業沒有未來，而是不少長租公寓企業將租房當作金融來玩玩壞了。我比較保守，一是不會胡亂加價收房;二是不會把槓桿加得太高。”剛從某上市長租公寓企業離職的王強自己做起了“二房東”，只有二十多套房的他希望平穩擴張，有一天能實現自己的“長租公寓夢”。
集中式公寓危機爆發
23歲的江麗去年剛剛大學畢業，苦於各種眼花繚亂的租房廣告，她選擇租住了灣流國際上海臨平路社區，租約原本於今年4月初到期。
灣流國際的租金價格在集中式公寓中也談不上便宜，少則每個月四五千元，多則近一萬元。剛出校門的江麗手頭並不寬裕，但考慮到安全性和便捷性，還是一下子支付了半年租金和押金，共計近3萬元。
但從去年10月起，江麗所在的臨平路社區時不時會斷水斷電，公寓管家解釋稱“維修所致”。“但其實是灣流拖欠房東房租，導致房東直接斷了水電。”
租住在灣流國際上海中山公園社區的李慧也遇到了相似的情況。早在去年12月份，該門店所在綠洲大廈產權人上海綠庭企業發展有限公司就公告稱，由於灣流國際方面拖欠租金等費用情況異常嚴重，公司已於2019年11月22日解除了與灣流國際的租賃合同。同時，已申請法院保全上海灣洋物業服務有限公司(灣流國際在該大廈的具體承租方和經營方)價值1300餘萬元的財產，“法院查封其多個銀行賬戶後，目前僅凍結到11萬元。”
疫情無意加快了灣流國際危機蔓延的進程。記者調查發現，從3月開始，上海金橋、中山公園等多個社區均因拖欠房東房租強制要求租戶搬離，目前均處於封閉狀態，但大部分租戶的押金和剩餘房租仍遲遲沒有拿到。
“當時看到房東的聲明我們都很震驚，公寓前臺卻說這是房東漲房租的手段，現在前臺、管家、客服都失聯了，退還押金已經不抱希望了。”李慧憤懣不已。
江麗則稍顯“幸運”。4月10日，她拿到了灣流國際給予的承諾函，承諾將在6月19日前退款。“現在灣流在上海只有兩三個社區還在正常運營，僅僅我所在的一個維權群就有近300人了，更有管家善意地提醒我們‘趕緊去維權，公司資金鍊已經不行了’。”江麗如是說。
據悉，灣流國際在北上廣深等6大城市均有分佈。黑貓投訴數據顯示，去年11月至今，有20多條針對灣流國際租客被“趕”、押金不退的投訴，主要涉及上海、深圳兩地。
眼下，分散式和集中式長租公寓紛紛遭遇流動性危機。在中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林看來，長租公寓的風波不斷主要源於疫情期間新增住戶大幅減少，使得公寓虧損嚴重，面臨著巨大的經營壓力。而作為重資產運營的長租公寓，本就面臨著巨大的資金壓力，現金流的中斷更是導致不少企業只能苦苦掙扎，甚至侵犯租戶的權益。
“租金差”模式難以為繼
從蛋殼到青客，再到灣流，手持政策、資本“好牌”的長租公寓為何還是頻陷危機?
在記者的採訪過程中，旭輝領寓相關負責人直言，盈利問題一直是長租公寓的痛點。盈利痛點其實又基於商業模式，傳統的商業模式下，不管是集中式還是分散式，都是通過租金差的模式來賺錢。
“早期，大家對規模的渴望尤甚於拿房成本與實際盈利，忽視了租金差的重要性，從而導致企業抵抗市場風險的能力相對較弱。疫情的到來對出租率造成了一定的衝擊，企業經營問題就立刻顯現出來。”該負責人認為，行業迴歸理性，僅通過租金差的模式已經無法讓租賃企業走得更長遠、更穩健。
3月初，王強剛剛從某長租公寓上市公司離職，此前他在公司是上海市松江區收房工作的負責人。“這些頭部企業不用說拿房擴張了，僅僅就是租出現有房源維持平衡都很難。別說租客押金了，我的工資就好幾個月沒拿到了。”還沒等記者提問，王強就開始吐槽起來。
王強告訴記者，此前長租公寓頭部企業為了快速擴張往往不計成本地收“高價房”，然後通過租客的租金貸快速回籠資金繼續收房。“那時收到一套房業務員就有三四千元的提成，很多中介、銷售人員都跑來長租公寓行業，現在‘老人’基本走光了。”
克而瑞租售研究團隊在接受記者採訪時也表示，不少長租公寓平臺前期擴張速度過快，利用槓桿運營，導致疫情下面臨流動性風險。
如何活下去，成為長租公寓當前首要考慮的問題。克而瑞租售研究團隊認為，在疫情影響下，企業有機會與各地政府建立更良好的合作關係，積極與各個銀行溝通關於債權融資的利息等方面補貼或優惠政策。同時，可以通過疫情的檢驗，全面評估企業下所有門店的經營情況，有針對性地對一些面臨虧損或虧損嚴重的門店，選擇進行產品調整或關店處理，從整體上調整經營的質量。此外，還可以通過和業內同行合作，強強聯合，資源互補。
輕重並舉或成趨勢
今年以來，蛋殼、青客、灣流相繼爆出資金鍊問題，更是讓長租公寓的口碑直線下降。
“被強制要求搬離後，我立馬找朋友合租了一套兩室一廳，以後再也不敢碰長租公寓了。”在採訪過程中，大部分租戶和江麗的想法一樣，疲於討回押金、解除租金貸的同時，將長租公寓拉入了黑名單。
但也有少數租戶仍對長租公寓抱有信心。從灣流國際搬走後，李慧立馬住進了中駿旗下的柚米，“疫情期間租房太麻煩了，集中式長租公寓不僅方便，我一個女生住也安全，房企運營的品牌也更值得信賴。”
正如李慧所說，目前一些依託強大地產商的長租公寓仍能夠正常運轉。近日，克而瑞發佈今年第一季度房企長租公寓規模排行榜。榜單顯示，新形勢下，房企長租公寓雖然新開業預期較低，開業增速由2019年四季度的16%大幅下降至4%。但截至3月底，TOP20企業累計開業規模仍達到33.6萬間，頭部企業依舊保持逆勢增長。
其中，龍湖冠寓一季度新開房源1729間，佔總新增開業量的14%;旭輝領寓新開業規模也達到1500間。
分析箇中原因，克而瑞租售研究團隊認為，由於長租公寓的投資回收週期一般較長，在規模成長過程中，資金的投入量需求較大，資金的成本對於運營企業而言至關重要，通常資信良好的房企具備較好的現金流狀況，同時，融資渠道和成本相對較低，具備一定的優勢。
“2019年，我們經歷不斷摸索，完成了‘輕重並舉’的戰略升級。‘輕’以輸出服務及產品為主，通過與國企、開發商等合作，提前介入租賃用地的開發與運營;‘重’是做資產管理平臺，通過股權模式、資管雙輪驅動進入市場，以重資產自持模式進行運營。”旭輝領寓方面告訴記者，疫情發生後，公司更堅定了這個發展方向，通過合作槓桿撬動規模化發展。
“寒冬”仍未徹底過去，2020年行業新一輪的洗牌勢必開啟，而只有內功紮實、經營穩健的企業，才能夠從容應對困境，在未來的競爭中佔有一席之地。
(應受訪者要求，王強、江麗、李慧均為化名)
