稍微瞭解蘇州城市格局的人都知道,蘇州中心城區幾乎沒有新房,即便難得開出一個新房,價格也機會是普通老百姓難以承受得起的。所以,對於很多朋友們來說,買套二手房幾乎是必然的選擇。
然而,二手房和新房不同,涉及的不是開發商與客戶之間的交易,而是個人與個人之間的交易;加之房產交易本身就是大宗交易,交易環節中的風險自然也會大不少。
我們曾見過一位以為撿漏了的朋友,可萬萬沒想到房子本身有70%的民間抵押,最後房東坑走了首付的錢,消失不見。
二手法規交易中,最重要的或許並不是和房東殺價,而是避坑!避坑!避坑!(重要的事情說三遍)
今天就給大家科普下,二手房交易過程中需要注意的幾個點。
還愣著幹啥,趕緊收藏了,再讀。
確定並確認房產是否允許交易
很多人可能覺得,二手房交易,不就是買進賣出的事情,隨便一套房子,想買就都能買。
並不是這樣哦!不是所有的房子都能交易。進入房產交易前,一定要確權!千萬不要流程走了一大半,才發現,這房子原來是不能買賣的。(一般情況下,正規的中介不會允許這樣的情況發生)
確權,即審核產權,確定房子是否可以出售。
一、出售的房屋需具備“三證”或不動產證:
(三證指的是《房屋產權證》 、《土地使用證》、 和《契稅證》),且需滿足交易年限。
(1)對於暫時沒有取得不動產權證書的房屋,是因為流程、手續等原因而不是違法違規等原因暫時未能取得不動產權證的,是可以買賣的。
(2)對於賣方不能提供不動產權證書的,有證明資料證明不動產權證書能按照預定時間辦理完畢,可認定為上市交易。
二、禁止交易的房屋有哪些:
(1)交易房屋為違章建築的;
(2)交易房屋為公有住房(承租房、公租房、廉租房)的;
(3)交易房屋為集體產權房(鄉產、軍產、校產房)的;
(4)交易房屋簽約前被查封的;
(5)經濟適用住房不滿5年的;
(6)交易房屋涉及訴訟,判決書未下發,法院未出具判決生效書的;
(7)買賣雙方約定不辦理權屬轉移登記,全程採用委託公證方式辦理各項房屋買賣手續的。
三、其他情況
產權人單身(離異、喪偶不算)又不滿35週歲且購房未滿五年的房改房不能出售;產權人所持房產超出家庭享受面積的需補交市場價後才能出售。
四、如何審核產權人——是否為產權人
1.審核相關人員身份證信息,查看是否有權屬證書上產權人或共有權人;
2.非產權人無處置房屋出售的權利;
3.共有產權人或產權人如果出售或出租房屋的,需要取得產權人的公正委託書。
五、非產權人本人來簽訂(買賣)意向,必須要求委託人提供的材料
1.房產三證原件;
2.產權人身份證件;
3.委託人身份證原件;
4.公正的授權委託書;
5.若授權委託書未經公證,原則上不能簽訂《購房意向合同》。特殊情況另行處理,但一律不得轉定。
二手房買賣流程
二手房交易手續複雜,往往需要依靠中介進行居間運作,節省時間。
儘管交易一套二手房被賺去好幾萬,但如果沒有中介小哥運作的話,賣家與買傢俬下手拉手交易,賣家與買家一般都是陌生人,根本不可能建立信任關係,尤其在行情好的時候,賣家坐地起價,買家防不勝防,連違約金都要不回來。還有賣家拿著違約金跑路的,這時候需要中介去做合同約束。
我給大家整理了二手房交易的大致流程,從簽訂合同開始,手續繁雜,各種交易流程步驟大致如下:
二手房交易過程存在著多次資金、證件往來的情況,如果不通過中介,私下交易可能讓買家被騙了首付,也可能出現漏帶資料、反覆跑腿、合同不完善等問題,給交易安全埋下了隱患。
所以,千萬別心疼這幾萬塊錢中介費!
簽訂雙方意向的注意事項
當你看完房子,和房東談好價格時,那就差不多要簽訂雙方意向了,簽訂雙方意向,差不多這個房子就定下來了,這裡有一些注意點需要留意。
校訂買房雙方資料:
賣方:出售房源的權屬證明、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押、賣方身份證明等;若房源權利人只有1人,但為夫妻共有,還應查看賣方婚姻證明、配偶同意出售證明。
買方:買方身份證明、是否具備購房資格、徵信情況、能否貸款、是否具備還款能力(收入證明至少是還款額的2倍)
明確中介費用:
意向金轉定金:
一般買方付了意向金,在規定的日期內是不得退意向金的。如果在此期間賣方簽字確認,並收取了意向金,則轉變為定金。那麼,此時如有變化,則要適用定金罰則雙倍返還或違約金條款。
房款支付事項:
買賣過程中各期支付金額、期限等都要注意,一經確認,不按合約履行需要承擔相應的責任。
二手房交易稅費
當然,在找中介前,一定要把基礎功課做好,例如需要繳納什麼稅費,當下的房貸利率等等,藉此去判斷中介的服務質量,是否存在忽悠嫌疑。
那麼,購買一套二手房,究竟需要繳納多少稅費?
以下為稅率明細圖:
注:計稅依據為官方認可的成交價格,網籤價格與過戶指導價,二者孰高,即為計稅價;契稅條例規定的契稅稅率為1%-3%。蘇州市的契稅稅率為3%;個人所得稅的基準稅率分為差額稅率和全額稅率,差額稅率為20%,全額稅率為1%。
需要注意房產是否滿2年,不滿2年,增值稅較高!
此外,我們還會遇到各種稅的免徵情況:
一、契稅免徵常見情形:
1.法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承;
2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割。
二、增值稅免徵常見情形:
1.法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承;
2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割;
3.直系親屬間贈與;
4.住宅類房屋滿2年且出賣方為個人。
三、個人所得稅徵收中有哪些特殊問題?
(一)免徵的情形:
1.法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承;
2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割;
3.直系親屬間贈與;
4.住宅類房屋滿5年、出賣方為個人且為家庭江蘇省內唯一住宅。
(二)界定交易房屋滿5年的標準:
1.商品房、保障性住房均以契稅發票填發日期或房屋產權證登記日期孰先原則;
2.房改房:房屋產權證登記日期、原始購房合同簽署日期,兩者孰先原則,收據的章和購房合同的章一致方才有效(只要一個日期滿5年即可);
3.法定繼承的房產可以按照繼承前的日期界定是否5年;
4.直系親屬之間贈與的房產可以按照贈與前的日期界定是否滿5年;
5.夫妻更名的房產可以按照更名前的日期界定是否滿5年;
6.遺失補證、破損換證的房產可以按照原房屋產權證的時間界定是否滿5年。
除了契稅、增值稅及附加,個稅外,還需繳納印花稅和一些費用。
住宅免徵印花稅,非住宅和公司產權的房子需要繳納的印花稅=成交價格*0.05%。
一些費用是指產權證工本費、抵押產權登記費(一次性付款不需要)、不動產證工本費、地產交易手續費費等。
這樣算下來,二手房交易稅費並不便宜;在買二手房前,大家可以照著前面的算法,自己先算清楚,並且準備好全部的購房費用,走流程的時候絕對能剩下不少心力。
以上的二手房百科雖然不能涵蓋全部的風險點,但基本上是夠用了,更多的買房問題大家可以在文章下方評論哦!