三墩北金輝紫雅雲邸日照分析+選房指南,搖號前必備參考書!

終於等到!

2020年三墩北首次開閘!


金輝紫雅雲邸已經領出預售證:3幢高層一把梭哈,共計148套,戶型約145方,房源均價28600元/平方米,包含裝修標準3000元/平方米。


此證一出,杭州小胖看房的幾個三墩北群裡就炸開了鍋,群友就“環境、價格、採光”等關鍵詞聊得火熱。其中問的最多的是:低樓層採光如何?

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廢話不多說,本號這就給大家安排上乾貨——紫雅雲邸現場實景+日照分析:


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金輝紫雅雲邸現場實景

同高速距離如何?周邊景觀如何?


紫雅雲邸預計會在一層架空層位置,設置小型兒童遊樂區、書吧、茶室等,但由於體量較小,佔地面積僅約1.1萬方,在室外難以形成大型的園區景觀,園區內部配套缺乏。

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紫雅雲邸效果圖


好在紫雅雲邸在地理位置方面,借了一波東風:邊上就是河道,及紫金明珠公園!


從現場實景來看,紫雅雲邸兩面環河,靠著紫金明珠公園,另外兩面為住宅,分別是:東面一路之隔處的西湖國際城,南面為在建的安置房小區(預計施工至2022年年中)。

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上圖為向南拍攝。項目可售的3幢樓幢沿河排布,北面開窗景觀較好。

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上圖為紫雅雲邸西北面的河道,紫金明珠公園實景。

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上圖為向東拍攝,重點體現項目與杭長(宜)高速公路的距離。

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4號樓同高速直線距離約140米。


綜合內外部景觀,以及同高速公路的距離,得出結論:

3號樓北面正對著紫金明珠公園河道,南面正對著小區中央軸線,南面望出依然為本小區樓幢,綜合景觀視野最佳;


其次是2號樓,北向視野較為開闊,且距離杭長高速公路最遠,但需注意,待紫雅雲邸交付後,南面的安置房仍處施工階段,1-2年內會有一定程度的施工噪音;


再是4號樓,北向視野較好,但由於距離高速約140米,預計會受到一定程度的公路噪音影響。


所以關於樓幢位置的綜合評價:3#>2#>4#


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戶型設計分析、樣板房實拍

清一色148方的大戶型,3k裝標你看如何?


紫雅雲邸容積率2.9,規劃3幢可售高層148套(2-4#27F)和1幢自持高層(27F),外立面主要材質為類玻璃幕牆及鋁板,預計於2021年年中交付,未來小區物業為金輝。


項目最大的特點是:一梯一戶,清一色的148方大戶型。

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下面為小胖獨家分享的帶尺寸的標準層戶型圖:

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148方3房2廳2衛:

◆ 南北通透,戶型全明。南向開間大,採光好;

◆ 客廳開間6.9米,開放式書房位於客廳;

◆U型廚房;
◆ 主臥開間3.6米,南次臥開間3.3米,較為舒適;

◆ 主臥套房設計,帶飄窗、衣帽間、衛生間,主臥門正對著入戶門,隱私方面恐受干擾;

◆無獨立玄關。

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以上為樣板房實拍 |杭州小胖看房攝


裝修明細3000元/㎡,三大件缺新風,空調品牌為海信,地暖品牌為博世,衛浴主要為摩恩和貝朗,廚具為方太,裝修明細的品牌標註相對仔細:

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樓層日照時間及定價分析

注意低層採光受遮擋!


說明:以下日照分析已包含有規劃圖紙的周邊樓棟(西湖國際城小區),未來小區南面安置房項目建設完畢,或許將影響2號樓的採光。以下樓層號皆為實際樓棟。

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春分秋分(9-15時)在售樓棟日照時間和動圖

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春分秋分,注意看3#低樓層(6F及以下)房源日照遮擋嚴重。

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夏至(9-15時)在售樓棟日照時間和動圖

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夏至所有樓幢採光都還可以,但由於建築角度原因稍有缺失。

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冬至(9-15時)在售樓棟日照時間和動圖

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冬至日3、4號樓的中低樓層採光受到遮擋。


備註:以上數字代表日照時間。


日照分析考慮到了隔壁西湖國際城住宅小區的影響,整體結果總結如下:

  1. 夏至日3號樓的6F及以下、冬至日3號樓的18F及以下、4號樓的15F及以下,日照受遮擋嚴重!
  2. 3號樓的14F及以下、4#的9F及以下,在冬至日僅1小時日照時間!3號樓的6F及以下,在春分、秋分、冬至日照均在3小時以下,建議選房優先避開這些樓層!
  3. 2號樓目前來說整體採光表現最佳,但需另外留意南面的安置房,建議優先選擇2號樓西邊套;


樓幢單價調整幅度統計:


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2號樓整體均價28525元/㎡,是採光整體較好的樓幢。01號室(也就是東邊套),總價普遍高出西邊套約10萬元,但結合日照和景觀,西邊套在性價比方面其實更佔優勢。


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3號樓整體均價28924元/㎡,是三幢樓中均價最高,但3號樓也是冬至日低樓層採光受遮擋最嚴重的樓幢,建議選擇7樓以上樓層。


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4號樓均價28814元/㎡,低樓層採光受到西湖國際城小區影響較為嚴重,建議優先選擇17層以上高樓層,儘可能選擇10層及以上。


結合價格分析總結:

  1. 三幢樓中,套均價格從高到低為:3#>4#>2#,性價比2#稍高;
  2. 每幢樓中,最貴的樓層是23層,頂層(27F)價格同4層一致;
  3. 在14F-15F有一段價格跳漲,均價漲300-400元/㎡,所以15F以上儘量選擇更高的樓層,會更加划算。

由於該小區均為148方大戶型,總價385-448萬,以改善型自住為主。既然如此,選房時更應該考慮居住的舒適性,小胖建議:


第一梯隊選擇:3號樓19F-26F東西邊套、2號樓12F-26F西邊套、2號樓19-26F東邊套;


第二梯隊選擇:2號樓12-18F東邊套、4號樓19F-26F西邊套、4號樓18-26F東邊套;


第三梯隊選擇:3號樓14-18F東邊套、2號樓6-12F東西邊套;


三墩北錢江項目限價2.81W/㎡,而紫雅雲邸在這個限價基礎上,均價漲了500元/平米,這是一個信號,非雙限地項目的價格是可以有一定漲幅的。


金輝紫雅雲邸的銷售賣完該項目後,就要去建發金輝三墩北項目了,這個現房交付的紅盤預計在7月份一把梭哈,戶型95方起步,投資(如果價格漲幅不多)自住兩相宜,詳情戳:真香!三墩北現房含大量小戶型,7月一把梭哈1224套房源!


對了,建發金輝三墩北現房的戶型圖小胖早已全網首發,敬請關注下一波【選房指南】

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注:本文現場實景攝於2020年3月,本文內容為杭州小胖看房原創!未經允許,不得以任何形式轉載!如需轉載,請聯繫授權。


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