房地產業在國民經濟中具有重要的地位和作用，它的興衰與國民經濟的興衰有著非常密切的聯繫。從1988 年到2018 年30 年間，回望過去，中國房地產業踏著時代的節奏， 獲得了突飛猛進的發展。30 年間通過房地產的開發建設極大地改善了國人的居住條件。30 年，不過是歷史長河的一瞬，但對於中國房地產市場而言， 從萌芽到發展、變革到成熟，伴隨著改革開放而變得更加穩健、持續並逐步邁向長效機制時代、地產新時代。
黨的十九大會議對房地產行業提出“房子是用來住的不是用來炒的”指導思想，對房地產市場的發展要求以“穩”作為主旋律，並堅持監管調控政策要有連續性、穩定性，以此加快建立長效機制。報告中還提出，提高供給體系的質量將成為深化供給側結構性改革的主攻方向，而提高供給體系質量的中心任務是全面提高產品質量和服務質量。因此，地產行業需要轉變思路，在房地產項目開發過程中要不斷優化和提升設計能力，引入體現當今主流發展方向、以此滿足人民群眾對高品質美好生活的追求。伴隨著供給側結構性改革的深化，中國房地產業迎來了一個新時代。
前景分析報告主要從四方面展開，第一、以黨的十九大報告為綱領，通過對十九大報告中關於國家戰略目標、經濟改革（供給側改革） 等相關內容進行解讀，從政策面分析未來房地產的脈絡走向；第二、從經濟、人口、城鎮化率、中心城市與三四線城市發展這四個涉及社會與經濟發展的層面進行分析，從而研判房地產行業未來發展前景趨勢；第三、從房地產行業自身的投資規模、庫存情況、租賃市場的解讀、調控機制的作用、金融防範的重要性等幾個方面來解讀行業的現狀及未來發展趨勢；第四、分別對商業地產、產業地產未來十年的發展前景進行初步預測分析。
四、產業地產未來十年的發展前景預測分析
2、產業地產
在對產業地產進行前景分析前，首先就產業地產的定義進行描述，產業地產是圍繞著微笑曲線，構建的產業價值鏈一體化平臺，以產業為依託， 地產為載體，實現土地的整體開發與運營。通過整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力；幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。簡言之產業地產的本質就是——空間服務商，時間合夥人。近十年產業地產的發展如火如荼，但同時也暴露出產業地產項目亂象叢生， 隨著房地產調控力度的加大，以及土地、建安成本的增加，房地產利潤持續走低，市場競爭更趨激烈。但是，房企們的拿地衝動卻未減退，“產業”勾地成為了主流玩法，一些具有“產業IP”屬性的實業企業也正加入其中。在此過程中，以“產業之名、行地產之實”的現象屢見不鮮。
實際上，“產業地產”是房地產視角的名字，但從本質上來說，產業地產的核心內涵是“空間運營”。“空間運營”需要的是“長跑思維”下的深耕細作。這種商業邏輯，對於多年來已經習慣“快拿地- 快開發- 快賣樓”的地產商來說是很難接受的。這一點也是各界詬病地產商參與園區、小鎮、新城等項目開發、招商、運營的主要原因之一。的確，從各地實踐來看，幹完地產跑路，留下產業爛攤子給政府的現象比比皆是。“產業地產”作為園區、小鎮、新城開發運營“市場化”的必然產物， 具有客觀存在意義。與政府相比，企業（產業地產商）主導園區、小鎮、新城建設，其運作模式更加靈活、資金配置更加充裕、招商能力更加強大、運營服務更加專業。因此，政府應遵循市場規律，但與此同時，更要做好“裁判員”，提高“產業+ 地產” 項目的篩選、識別能力，加大監管。
傳統的房地產開發模式已經過去，未來房地產一定是產業配套概念，將向產業融合、產城融合方向發展，房地產要從“住”“炒”轉向更廣範圍的“用”。產業地產行業由於其本身可持續性發展，在不景氣的地產行業中，屬於朝陽行業，未來前景廣闊。
新型城鎮化、產業結構轉型升級等都要求產業園區與城鎮實現融合發展，產業園區運營與新型城鎮化建設國家戰略相結合，實現產城融合是發展的重要趨勢，產業園區的要素和城市的功能結合在一起才有更大的發展潛力“園區運營+ 配套”的產業新城模式將是未來產業地產發展的一大方向。未來產業地產的發展前景，可以從三個方面描述。
第一，盈利空間可觀，目前國內排名前20 的房地產商，有一半以上涉足於產業地產，併成立了專門的市場研發部門。開發商中包括萬達、復地、富力等大開發商在內，京東等企業均已涉足產業園區運營領域。房地產企業看中產業地產，主要受高盈利性和低投入的驅使。產業地產的週轉率和收益率都要遠遠高於住宅，所以容易吸引開發商。從歷年產業地產開發上市企業披露年報來看，綜合毛利率基本在40% 以上，甚至超過60%。一般來說，住宅和商業地產的收益率不到5%，而產業地產則可以達到8%。另外，住宅地產的暴利已經過去了，而產業地產的暴利時代則剛剛來臨。
第二，產業地產人力結構建設將是行業產業園區成功運營的關鍵點，中央出臺相關產業地產文件後，地方政府逐步產業地產經營管理，產業開發區的開發運營將更加市場化。組建專業化的運作隊伍，招商隊伍，構建完善的運營組織架構，才能優化人才隊伍、及時改進管理理念、提升服務質量，從根本上解決政府運營管理人員少、專業化程度低、企業需求響應滯後等諸多問題。運營商應按照企業的需求將服務內容分為若干模塊，如物業管理服務、融資擔保服務、企業諮詢服務和人力資源服務等，運營商將以專業經營或者專業服務外包的形式與廠家需求實現全面對接和即時響應，使企業不出產業園區便可以解決所面臨的服務需求問題。專業化的運營管理團隊和運營體系是未來產業地產的關鍵，人力結構建設也是重中之重。
第三、產業地產經濟將在中國經濟發展中扮演更加重要的角色， 中國經濟增速現階段由過去兩位數增長進入個位數增長，顯示出放緩態勢。除此之外，固定資產的投資、財政收入、進出口、外匯儲備等方面的數據也顯示出放緩的態勢。但是另一方面，中國經濟平穩增長，比如消費增長非常平穩、勞動力就業平穩增長、基礎設施投資加速、“一帶一路”所帶動的對外直接投資增長等。中國經濟已經進入新常態，從高速增長到中高速增長，這是一種規律性的變化， 有其一定的合理性，其中有老齡化、過去的增長模式過於粗放等原因，因此需要進入“換檔期”，需要對經濟結構進行調整。新常態經濟是一個轉型經濟，依靠外需轉向更多的依靠內需，高投資轉向投資與消費合理比例，從第二產業為主轉向二、三產並進，從低附加值轉向高附加值領域，從勞動密集資源密集轉向技術密集、知識密集，這是個轉型經濟，轉型需要動力，需要新動力。
展望未來產業地產發展前景時，追本朔源先對“產業地產”這個名詞進行剖析，產業與地產實則是二個不同概念，產業是社會分工和生產力不斷髮展的產物。產業是社會各類分工的產物，它隨著社會各類行業分工而產生，它是專業性、系統性的，實際二者是無法掛鉤搭配在一起的，目前之所以業內人仕都稱其“產業地產”也是中國經濟由粗放型產業發展轉型到集約型、產業鏈模式、由重點發展重工業轉向高科技、高賦能型的產業階段所運應而生的附加產物。從時間軸上來看，地產是空間載體的搭建者，講究的是短、平、快，而產業發展是時間軸線的培育過程，是個需要時間積累的過程。從金融角度看，地產是可以通過短期資金密集投入即可產生效能的行業，而產業地產目前的融資發展主要是基金為主，這與當下的產業地產行業有關，一方面產業地產的亂相，風險較大讓銀行望而卻步，第二方面受金融改革的影響，銀行也不宜涉足產業地產，第三從金融的屬性來看，產業發展不能通過短期資金投入即能產生回報，它需要靠長期的孜孜不倦的培育，所以產業的發展一般是通過產業基金（包括行業基金、天使基金、種子基金）隨著時間的發酵來產生效能。但當產業形成產業經濟時，風險係數在可控的範圍內時金融（銀行）亦可以落地。所以在發展期主要還是以各類基金扶持產業發展為主。
反觀未來的產業地產，首先相關產業發展方面的職能機關要改變思路，之前所推崇的“築巢引鳳”的產業招商策略，由於缺乏產業規劃，到頭來只是一廂情願。未來產業園區要與高校與研究院及對應的企業進行橫向掛鉤，並通過企業在相應階段進行產業基金扶持，以此形成產業發展的閉環， 最終形成持續性發展的特色產業園區。其次從社會資本介入產業地產開發來看一般分為二類，一類是自身有產業的，但希望通過產業園來整合上、下游企業，形成產業鏈，從而更好的提升、提高產業的競爭力，對於這樣以產業為支撐的運作、發展做為政府層面將給予支持，助其發展。第二類是沒有產業支撐的掛產業之名，行地產開發之路的開發企業，這是目前產業地產亂象叢生之源，由於無產業支撐，蓋好的房子，通過招商來解決開發資金回攏問題，以致園區內各色小公司胡亂填塞，即無產業從屬關係，又無產業遠景規劃，只是將園區作為地產項目進行開發、銷售。這樣的園區即無產業配套政策、又無內生資源動力，由此惡性循環，園區變死區。這樣的產業地產開發立項之前開發企業與政府都要慎之又慎。可思考區域內園區規劃和配套規劃分塊規劃，形成區域功能分區清晰，職住分明的合理佈局。同時做為房地產企業進行產業地產開發，做好產業地產難度係數較大，首先不能從開發思路上不能簡單的將產業與地產進行嫁接，而要通過給予相應的地產開發地塊作為產業地塊開發運作起到資金上的扶持與補充作用，開發前期政府要統籌好地產開發與回哺產業的平衡問題，同時產業的發展中主要的金融扶持是以產業基金為主，從而形成產業經濟與產業鏈的發展。未來的產業地產發展之路，應該是產業+ 地產，政府在促進產業園建設的過程中可以採取園區開發與地產開發分開開發，而混合開發的結果往往又回到地產商的開發模式。如分開開發建設用地產開發的資金作為對產業園開發的資金扶持與補充，以此補充除基金之外另一個資金扶持渠道。
從近十年產業地產所開發的產業園來看其功勞也不可抹殺，成功的案例也比比皆是，這些成功的園區都有一些明顯的特徵就是園區產業規劃明確，並基本形成“園區+ 產業+ 金融、技術+ 資本+ 產業、政府+ 企業+ 大學”三個三螺旋多重交織的立體三螺旋園區發展模式。不僅推動了中國經濟在新一輪的發展過程中扮演了重要角色，也通過產業集聚優勢、區位發展優勢，藉助城市發展的綜合資源優勢，對所在區域、所在城市的產業發展、城市功能的提升上發揮了積極的作用，促進城市創新產業發展的繁榮。
通過對黨的十九大報告中關於國家戰略目標、經濟改革（供給側的改革）等相關內容進行解讀，從宏觀層面解讀中國未來30 年發展前景及對房地產行業的影響；同時全盤考慮經濟情況、城鎮化進程、婚姻狀況變更、人口自然增長、中心城市的引領作用，並從房地產行業的未來需求量、城鎮人均住房面積、空置率、商品房供需關係、租賃市場的現狀與未來發展、長效機制的管控作用等對行業的未來發展趨勢進行解讀；同時還聚焦商業地產， 對全國的發展現狀及未來在產業政策的引導下的商業地產市場進行分析；通過以上層面的分析與預判得出結論，中國房地產業在下一個十年依然會持續增長，同時要清楚房地產業的長久發展，既需要尊重市場、尊重市場規律，也需要政府落實宏觀政策、保持適度調控。
未來中國城市將圍繞19 個城市群特別是中西部一些新興城市群進行發展。
其一，未來中國北上廣深一線城市將整體進入一個經營持有的階段，不適合房企做規模，房企要是繼續在一線城市做規模，那就是緣木求魚。
其二，未來中國二線和強三線是最好的樓市主戰場。
其三，未來大部分三四五線將逐漸萎縮，發展會停滯不前直至消失, 但位於中心城市圈的三四線城市由於對一二線城市有產業補充作用，將發揮互融互通的作用，這些城市也會持續向好。
從商業地產看，一是未來十年隨著國內房地產市場的成熟，暴利時代一去不返，部分有發展潛力的優質商業物業將首先成為資本關注的對象， 商業地產的金融屬性將逐漸顯露，並越來越強。二是主題商業地產，簡稱主題地產將大行其道，主題商業地產指以特定功能、或以地域特色為鮮明特點的，以商業為表現形式的地產項目。如北京798 等創意地產，成都錦裡等文化地產、以及總部基地、會展地產等。因其特點鮮明，項目目標客戶針對性強，建設者與經營者的主要訴求一致，消費者消費目的單純，便於形成口碑，固化消費習慣。需要注意的是，主題地產概念將成為一些劣勢項目藉以翻身的手段，未來10年既是主題地產的機會期，也將是混亂期。三是體驗式商業將逐步成為主流， 由於受電子商務對實體商業形成的巨大沖擊。為適應這一趨勢，商業地產的運營模式將轉型為具有科技含量的體驗式休閒娛樂購物為主，要堅信“實體商業”所呈現的體驗感、休閒性、娛樂性是電商無法取代的。這樣的實體商業模式，將引領新生代消費群重新定義“新生活休閒”的生活方式及其消費方式。
從產業地產看，中國今後三十年正處在第一個一百年即建設成基本實現社會主義現代化國家的征程中，產業的興盛特別是新興產業發展是必然的，產業地產商同樣要轉變地產開發思路，只有將自身轉變成產業科技服務商這個定義下，才能做好產業開發，這對地產商而言，是個重新摸爬滾打，邊學邊做的階段，要麼只做產業載體代建，運營交給專業科技服務運營團隊來做，從創新培育器、產業孵化器到企業加速器，通過企業在不同階段搭建的產業發展平臺，真正讓園區的發展進入良性循環。使其在未來十年中國的各類園區通過科技服務運營培育出世界上最多的獨角獸企業，從而真正的為中國的產業發展添磚加瓦，以產業再次騰飛助力中國夢早日實現。
綜上，地產新時代，全篇通過四個章節對房地產行業三十年各方面的回顧與展望，得出以下結論，第一，中國經濟的基本面依然向好。第二，中國的城鎮化進程到2030 年達到70% 的目標不變。第三，城鎮居民尤其是新市民的住房需求依然沒變，這是未來房地產發展的巨大潛力。第四，各項宏觀調控措施，由各個地方政府承擔的宏觀調控主體責任。第五，作為商業地產從國家政策面的支持、經濟面的上行、與商業地產相關的經濟與人口數據又都在上升階段，未來十年商業地產的總體面是好的，但迴歸到個案，商業項目的成功與否除了基本面的判斷之外，具體項目的選址也直接關乎項目成敗。產業地產需迴歸以產業為核心，未來十年通過如何搭建優質的產業發展平臺為行業己任，通過“中國製造2025”的產業發展目標，努力塑造以地產開發為空間載體，以產業科技服務為平臺靈魂，將中國的產業科技服務推向新的高度， 培育出更多的獨角獸企業。
來源： 產業地產研究
本文節選自毛星海《房地產未來十年前景分析》，原載於《中國房地產》。原文整體水準很高，篇幅較長，目前先節選有關產業地產的部分，後續會陸續放出全文。
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
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