在寧波眾多的新城之中，相當長一段時間裡，鎮海新城，是相當一部分寧波人購房時候不太會考慮的一個區塊——不管是新城的莊市片，還是新城的駱駝片。
但這兩年，在其他區塊的房價節節攀升的比對下，同時，也在已建成的地鐵2號線一期、在建的地鐵5號線一期和地鐵3號線二期、待建的地鐵7號線以及今年將通車的三官堂大橋等等一批重大基礎設施項目的加持下，還在歐尚、銀泰、吾悅廣場、紅星國際廣場等商業設施的烘托下，各方面配套日益成熟的鎮海新城，儼然已成寧波房價“窪地”之一。
“窪地”的顯著標志之一，是“一二手倒掛”明顯——新盤的售價，明顯低於二手房的掛售價。通俗說，就是新盤能搶到，便是賺到……
也因此，這兩年，莊市、駱駝的新盤幾乎都是一開盤便“光盤”——不管是純正的新盤，還是由以前的“爛尾盤”改造而來的更新盤。甚至於有的新盤，在開盤時候，還爆出了明目張膽收茶水費、中介費的違規事件……
目前，莊市新盤已經基本賣光。從這兩年宅地成交情況看，莊市板塊今年新入市的盤，可能只有去年年中時候創維拿的那塊鎮海“地王”（詳見本號當時推文《12930元/平方米，鎮海新地王誕生》）。
今天，我們重點來聊聊駱駝——除了有在售、待售的大盤，駱駝開年以來拆遷動作頻頻，並在上週五掛出了一宗幾乎肯定將加冕駱駝“地王”的宅地！
01 新“地王”
駱駝此前成交樓面價最高的宅地，是2018年2月初世茂出面拿下、後與中南合作開發的“璀璨雲堤”。
那場拍賣，拍了228輪之多，溢價率高達99.9%，並因此轉競保障房面積。璀璨雲堤所在地塊最終成交樓面價是8706元/平方米，配建保障房面積7100平方米。
璀璨雲堤效果圖。圖片來源：寧波市房產交易信息服務網。
此外，在2018年7月中旬，天眼查顯示為鎮海國資背景、控股鎮海城投、參股鎮海開投藍城的寧波明洲投資集團，也經過229輪競拍，以樓面價8310元/平方米、溢價率38.5%，拿下了位於吾悅廣場北面、東渡璽悅東面的一宗宅地。
而目前在售的龍湖和首開合作的酈城雲邸，2018年末時候的拿地單價，是6500元/平方米左右。這塊地，有安置用房配建要求。
即將開盤的萬科海上都會，則是去年年中拿的地，當時拍了90輪，成交樓面價7800元/平方米不到點。這塊地同樣有安置用房配建要求，同時還須自持近5萬平方米的商業。
上週五新掛出的駱駝宅地，名叫“鎮海區ZH08-02-03-02地塊”，四至範圍為：田胡路東側、方嚴路南側、長駱路西側、聚源路北側。其具體位置，就在海上都會的西南角，南側是埃美柯工業城。
地塊位置示意圖。
這塊純宅地，起拍價就是9000元/平方米！
即便其以底價成交，就名義樓面價排序，也是妥妥的駱駝新“地王”！
02 “一二手倒掛”
駱駝新“地王”總用地面積約4.36萬平方米，最高容積率2.2，即可建樓盤體量約9.6萬平方米，不算小。限高60米，最高建18層。
其以“限房價”方式出讓——
如實施毛坯銷售的，最高銷售均價不高於20480元/㎡。
如實施全裝修銷售的，最高銷售均價不高於22480元/㎡。
駱駝新“地王”的這一限價水平，與板塊內在售的新盤相比，高了近15%。
地塊現狀圖
駱駝目前在售新盤只有一個總建築面積超過20萬平方米的酈城雲邸。據市房產交易信息服務網數據，其於上月初領取預售證的白坯高層房源，備案均價18000元/平方米不到點。即與新“地王”所限均價，有2500元/平方米左右的價差。
至於總建築面積約37萬平方米的海上都會，目前尚未領證，備案均價待定。
而目前駱駝板塊內的二手房掛牌價，如碧水蓮晴、駱興家園等安置房小區，多數在20000元/平方米上下；如保利城、綠城桂花園、麗景英郡、吾悅廣場等等次新商品房小區，單價低則兩萬二三，高的掛到兩萬五六、兩萬七八！
這種“一二手倒掛”的現象如果一直持續，限價的新樓盤，大概率還是不會怎麼愁賣。
所以，新“地王”依然可能會像駱駝前兩年拍賣的宅地那樣，被開發商“搶”？
03 拆遷頻頻
而從拆遷動作看，駱駝接下來的土地供應，應該不會特別緊張。
今年開年以來，駱駝已經連續發佈多則徵收拆遷公告，涉及地塊8個，土地總面積初步計算超過35萬平方米。
這8個拆遷地塊的具體信息如下：
地鐵3號線二期駱駝北站附近地塊
（點擊查看詳情）
駱駝棚戶區改造朝東弄地塊、團橋村
（點擊查看詳情）
董家畈集中居住區3個地塊
（點擊查看詳情）
駱駝街道西盛村半西劉
（點擊查看詳情）
棚改城中村新興地塊
（點擊查看詳情）
我們“寧波樓市報道”特別製作了一張包含駱駝主要小區、在售和待售樓盤和拆遷地塊的圖，如下：
從圖中可以看到，駱駝位於鐵路以北、繞城高速以南、夾在望海路與慈海路之間的區域，大部分已經開發建設，一部分正在拆遷。這個區域，集中了眾多的新老小區，以及鎮海行政中心、海尚廣場、銀泰百貨、吾悅廣場等等最“精銳”的配套。
而夾在慈海路與九龍大道之間的區域，除了東北端集中了紅星國際廣場、在售酈城雲邸等的一小片區域，以及中部集中了待售海上都會、待拍新“地王”的一小片區域，其他大片的地方，目前還是以工業廠房為主。
兩相比較，駱駝板塊今後的新樓盤供應主陣地，當會轉到慈海南路以西、九龍大道以西的區域裡來。
當然，這個新的主陣地內，企業徵拆力度會有多大、進度會有多快，是現在在其中購房自住的同學需要衡量的，這既關係到居住環境，還關係到後續的市場供應多寡，同時關係到會帶來多少新增購房需求。
此外，駱駝拆遷動作頻頻背後，也有一個接下來板塊內的拆遷安置房供應量會有多大、會不會“衝擊”商品住宅市場的問題，需要購房者考慮。
董家畈集中居住區規劃用地圖。圖中黃色地塊，均為住宅用地。
按照規劃，單單一個董家畈集中居住區，總面積就有110.5萬平方米，按套均面積100平方米計，總房源超過萬套！
而據鎮海區住房和建設交通局發佈的數據統計，2019年鎮海全區普通商品住宅的總銷售套數是4056套。市房管中心數據顯示，寧波除奉化外的市五區2019年商品住宅總銷售套數，也就是44000餘套。
拆遷安置房的售價，一定是便宜的。去年11月下旬，駱駝成交過一宗“限房價”的安置地塊，位置在駱駝中學北面，規定住宅用房售價限定為8000元/平方米（詳見本號報道《駱駝成交了一宗特殊的宅地，建成後房價限定8000元/平方米》）。酈城雲邸中按出讓要求需配建的8000平方米安置住房，明確政府回購價是10000元/平方米。
至於駱駝從地理位置上距離寧波主城區較遠這個問題，倒不用太擔心。
目前，駱駝的交通條件已經不差。驅車從望海路、慈海路直連世紀大道，或轉北外環快速路，可以很便捷地去到包括東部新城在內的寧波城區各個地方。
而今後隨著南北貫穿駱駝的地鐵3號線二期，和東西貫穿駱駝的地鐵7號線建成，駱駝居民的出行還會更加便捷。
所以，從居住環境、後續土地和樓盤供應、交通，以及現在的商業配套、學校和醫院等公共配套各個方面看，你看不看好駱駝樓市呢？
歡迎留言說說你的看法。
來源：寧波晚報見習記者 曾梅
編輯：王元卓
二審：程旭輝
三審：劉雄飛
三月份寧波房價同比漲幅全國第一？國家統計局數據顯示，只排第27位……
新規！5月1日起施行！寧波新樓盤再用這樣的名字，最高罰10萬元！
特別聲明
未經授權
切莫轉載本號原創稿件
不然找上門拼命
-END-
