據《環球郵報》報道，幾乎每個工作的加拿大人都想買房，大多數人也都這麼做了。目前加拿大的住房自有率超過了66%。除去那些尚未支付首付款、收入最低的四分之一的年輕人，加拿大的住房自有率達到了90%左右。
實際上，擁有房產並不總是比租房好，這一結論可能會讓人感到驚訝。並且更不合常理的是，儘管房地產市場非常火爆，但對於在過去10年裡退休的人來說，租房本來應該是更好的選擇。
這一結論是基於以下兩種情況的比較得出的：第一種情況是買房並持有30年，第二種情況是租房並在股票市場上投資等量。該分析涵蓋了從1938-1967年、1990-2019年的兩個時間段的數據。
在每30年的開始階段，假設家庭買到了他們能購置的最多的房產，抵押貸款的還款相當於第一年收入的22%，加上相當於今天的8萬美元（約合53.8萬人民幣）的首期付款，但其縮水因素與收入相同。例如，1990年的購房者會以3.8萬美元（約合25.5萬人民幣）的首付款購買一套價值14.7萬美元（約合98.8萬人民幣）的房子。
另一方面，假設租賃者所投資的金額等於一套房子的首付款，以及抵押貸款支付減去淨租金的金額。除此之外，租賃者所需要繳納的所得稅按照一年一算。
為了進行比較，對房主明確需要支付的財產稅、保險和維護費進行了減免。假設年租金與房價的比率一直在穩步下降，從1990年佔當前房價的7%下降到現在的4.5%。這個比率是後來分析結果時的一個關鍵因素。
在2001年之前的所有時間，房主的淨資產都要比租房者高得多。這反映了這樣一個事實：租房者將不得不動用他們的儲蓄來支付每30年的後期租金，因為租金的增長快於抵押貸款的支付。
房主的優勢在2002年後開始急劇縮小。數據顯示，2009年後，做一輩子的租房者會更好——這是針對1980年到1990年之間決定租房還是買房的年輕家庭而言的。這一時期的高抵押貸款利率是有利於租房者的一個主要因素。
需要特別指出的是，在進行數據分析時，所使用的房價指數是加拿大各城市的綜合指數。多倫多或溫哥華的房主的情況可能會好一些。例如，該指數顯示，從2001年到2020年，按實際價格計算，房價每年上漲4.2%，而《經濟學人》報道，同期多倫多房價平均每年上漲4.6%。
另一方面，過去十年的時間裡，在多倫多和溫哥華存在的類似泡沫的情況不可能永遠持續下去。這些城市的房價可能會一直保持高位，但未來房價的上漲最終會像紐約等地一樣消退。這留下了一個緊迫的問題：潛在購房者現在應該做什麼？如果一個人的投資期限是30年，那麼現在買房還是租房更好呢？要回答這個問題，必須把眼光放遠，同時要考慮股市回報、房價上漲和抵押貸款利率的長期前景。
目前的股價估值非常高，這可能預示著在不太遙遠的將來，加拿大經濟將持續放緩。估值高的一個原因是，現在利率處於異常低的水平，沒有其他投資渠道。利率目前正處於穩定，並將最終小幅上升，這對股市將是溫和的負面影響。房價上漲的速度也將放緩，不過何時放緩很大程度上取決於外國買家需求的強弱。同樣重要的是年租金與房價的比率。預計當前的比率為4.5%，這可能是有史以來的最低水平。
基於這種情況，租房可能仍然是更好的選擇。至於回報是否足夠大，能否承擔災難性後果的風險，則是另一回事。同時，考慮到那些在上世紀90年代退休的租房者的負淨值。與房主不同，他們的退休保障將處於嚴重危險之中。如果租金與房價之比升至5%以上，買房無疑是贏家。
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作者：ROANKIDA
責編：路一斯
