自東莞、深圳限購升級以來，惠州的潛力就被不少投資者看好。
但是，機會多的地方，坑也少不了！
就像矗立在海岸邊的一些光鮮亮麗的惠東“海景房”！
美好的表象
4年前，在深圳苦於資金有限而轉戰臨深城市的小魏，去惠東雙月灣度假的時候，魂就被這的海景房給勾走了。
“趁年輕能度假，上年紀能養老！不入住可以用做民宿和酒店託管！”
聽著中介口中的高租金回報率，看著海景房熱鬧的入住景象，雙重誘惑下，小魏頭腦一熱，砸下積蓄，刷了雙月灣38套海景房。
說起惠東海景房的前景，常來度假的人大多眼前一亮。
的確，優美的環境，不菲的價格，節假日爆滿的入住率，都令不少投資者心癢。
一般海景房節假日520元/間左右，工作日180元/間左右，如果全年一天不落的租滿，一年下來，節假日能賺6萬左右，工作日5萬左右。
去掉水電、管理、維修等成本，還有9萬多的收入！
但現實情況是不可能每天都有人入住，而且平日裡各大酒店還需靠打特價來吸引客戶。
以一套50平的海景房為例，單價1.3萬/平，總價約67.6萬，而大多數海景房月租的話，租金最多隻有3500元左右。
這樣算下來，一套房的租金回報率只有0.5%，還不如存在一些高利率的銀行划算。
當初頭腦一熱的小魏，如今單靠海景房的租金連水電都不夠交！
一言不合就套牢
如果說租金回報率低就給惠東海景房定位“有毒”有失公允，那麼價格的持續下跌，就坐實了惠東海景房“毒性”劇烈！
在貝殼上，惠東在售海景房單價在7300到2.2萬之間，跨度非常大，其中大多數海景房近30天都沒有看房和成交記錄。
4年前，小魏的38套房子的總價也要2500多萬，首付約700多萬。
現在平均每套海景房總價比4年前跌了5萬左右。
現在賣出的話，直接虧損就高達190萬，再加上4年來供應了280多萬的房貸。
小魏4年直接虧損了470萬！
如果再算這幾年的通貨膨脹、惠州的房價漲幅，小魏的損失更無法想象。
位於惠東縣南部港口的雙月灣，氣候宜人，陽光明媚，靠近惠州臨深橋頭堡大亞灣，市內通勤甚至比深圳的大鵬新區更便利。
明明有著良好的區位優勢和優越的自然環境，惠東的海景房市場為什麼會如此慘淡呢？
灣叔認為，這一切都源於現在深圳通往惠州交通的不便！
還以雙月灣的海景房為例，灣叔現在住在寶安，假如灣叔在雙月灣有套海景房，從寶安出發去雙月灣，道路通暢的話，開車也要三個多小時。
如果趕上這次的黃金週大堵車，全程下來少說要八九個小時。
買一套海景房的價值就是為了開8個小時車，然後換個地方睡覺？顯然這是不划算的。
擠公交也要三四個小時不說，還要來回換乘，沒有直達路線，麻煩至極！
於是，交通的不便就造成了入住率低，很多人買完海景房，只有節假日才會選擇回去入住。
而海邊的房子如果長時間不打理，房子本身就會受到嚴重侵蝕，甚至漏水，讓人入住期待更低。
另外，交通環境差也導致對商業配套的吸引力差，商業設施少，帶來的就是日常生活的不便。
雙月灣的開發程度有限
居住和投資意願都不高，惠東海景房空有窗外美景，實際價值卻不夠，下跌也就成了意料之中！
租不好租，想賣也賣不掉，連自住都成了問題，投資者被牢牢套住，惠東海景房成了名副其實的“海牢房”。
潛力的兌現
那麼惠東海景房是不是徹底淪為了沒有希望的投資深坑？
灣叔不這麼認為！
惠州海景房的尷尬局面源於深惠公路交通還沒有徹底打通，只要交通問題解決，那麼惠東海景房市場爆發就不是問題！
現在，深圳至深汕之間經過大亞灣的高速陸續開通，還有很多潛力有待挖掘。
作為毗鄰的兩座城市，惠州和深圳之間人員物資往來密集頻繁。
無論是惠鹽高速從惠州銜接深圳鹽田，還是深汕高速從惠州直達深圳，兩地之間很早就有高速公路直達。
但隨著時間推移，僅2019年深惠兩城日均人口流動就多達30.9萬人次。
目前仍是雙向四車道的惠鹽高速和深汕高速已經無法滿足兩地之間的通勤需求。
所以，深惠之間的公路銜接網必須擴張！
深圳方面，今年年初莞深高速惠州段正式通車，再加上武深高速惠州段通車，使得惠州往深圳南北走向又多了兩條直達高速。
此外，深圳還在規劃深汕第二高速公路。
目前深圳與深汕合作區之間，高速道路聯通主要依賴深汕高速。
如今因為容量有限，道路規劃為雙向六車道的深汕第二高速就被提上日程。
值得注意的是，在大亞灣將新建超過14公里高速路銜接深汕第二高速公路，最終將直接連接深圳的外環高速。
惠州這邊，今年交通建設的最大動作無疑就是“豐”字形交通規劃。
三橫一豎的軸線路網將直接互聯深圳與惠州市區。
在“豐”字形交通主框架下，交通軸線可以分別對接深圳市東部過境高速、惠鹽高速以及坪山區外環快速路。
建成後將更有利於深惠通勤人士的出行，促進深惠交通的無縫銜接。
而“對標深圳”橋頭堡的大亞灣，提及最多的也是積極配合“豐”字形交通軸線。
目前，大亞灣交通主幹道呈“四橫十縱一環”的佈局。
其中，龍海一路與深圳深汕公路連接，龍海二路與深圳丹梓東路連接、龍海三路與深圳蘭竹東路連接。
道路兩邊房地產項目鱗次櫛比，基本上都是面向深圳客戶而建。
從此，深圳人通過大亞灣進入惠州暢通無阻！
進入大亞灣後，又可以依靠環大亞灣公路網直達雙月灣。
道路基礎設施的完善，讓兩個城市之間的界限將不再明顯，深圳客去惠州度假，再也不用等待小長假了！
隨著客流量的穩定增加，深惠往來的交通便捷，惠州海景房的價值勢必得到填補。
相關商業配套也會受到吸引而入駐惠東海岸，配合良好的居住環境，惠東“海牢房”市場將永遠成為過去式！
