自东莞、深圳限购升级以来，惠州的潜力就被不少投资者看好。
但是，机会多的地方，坑也少不了！
就像矗立在海岸边的一些光鲜亮丽的惠东“海景房”！
美好的表象
4年前，在深圳苦于资金有限而转战临深城市的小魏，去惠东双月湾度假的时候，魂就被这的海景房给勾走了。
“趁年轻能度假，上年纪能养老！不入住可以用做民宿和酒店托管！”
听着中介口中的高租金回报率，看着海景房热闹的入住景象，双重诱惑下，小魏头脑一热，砸下积蓄，刷了双月湾38套海景房。
说起惠东海景房的前景，常来度假的人大多眼前一亮。
的确，优美的环境，不菲的价格，节假日爆满的入住率，都令不少投资者心痒。
一般海景房节假日520元/间左右，工作日180元/间左右，如果全年一天不落的租满，一年下来，节假日能赚6万左右，工作日5万左右。
去掉水电、管理、维修等成本，还有9万多的收入！
但现实情况是不可能每天都有人入住，而且平日里各大酒店还需靠打特价来吸引客户。
以一套50平的海景房为例，单价1.3万/平，总价约67.6万，而大多数海景房月租的话，租金最多只有3500元左右。
这样算下来，一套房的租金回报率只有0.5%，还不如存在一些高利率的银行划算。
当初头脑一热的小魏，如今单靠海景房的租金连水电都不够交！
一言不合就套牢
如果说租金回报率低就给惠东海景房定位“有毒”有失公允，那么价格的持续下跌，就坐实了惠东海景房“毒性”剧烈！
在贝壳上，惠东在售海景房单价在7300到2.2万之间，跨度非常大，其中大多数海景房近30天都没有看房和成交记录。
4年前，小魏的38套房子的总价也要2500多万，首付约700多万。
现在平均每套海景房总价比4年前跌了5万左右。
现在卖出的话，直接亏损就高达190万，再加上4年来供应了280多万的房贷。
小魏4年直接亏损了470万！
如果再算这几年的通货膨胀、惠州的房价涨幅，小魏的损失更无法想象。
位于惠东县南部港口的双月湾，气候宜人，阳光明媚，靠近惠州临深桥头堡大亚湾，市内通勤甚至比深圳的大鹏新区更便利。
明明有着良好的区位优势和优越的自然环境，惠东的海景房市场为什么会如此惨淡呢？
湾叔认为，这一切都源于现在深圳通往惠州交通的不便！
还以双月湾的海景房为例，湾叔现在住在宝安，假如湾叔在双月湾有套海景房，从宝安出发去双月湾，道路通畅的话，开车也要三个多小时。
如果赶上这次的黄金周大堵车，全程下来少说要八九个小时。
买一套海景房的价值就是为了开8个小时车，然后换个地方睡觉？显然这是不划算的。
挤公交也要三四个小时不说，还要来回换乘，没有直达路线，麻烦至极！
于是，交通的不便就造成了入住率低，很多人买完海景房，只有节假日才会选择回去入住。
而海边的房子如果长时间不打理，房子本身就会受到严重侵蚀，甚至漏水，让人入住期待更低。
另外，交通环境差也导致对商业配套的吸引力差，商业设施少，带来的就是日常生活的不便。
双月湾的开发程度有限
居住和投资意愿都不高，惠东海景房空有窗外美景，实际价值却不够，下跌也就成了意料之中！
租不好租，想卖也卖不掉，连自住都成了问题，投资者被牢牢套住，惠东海景房成了名副其实的“海牢房”。
潜力的兑现
那么惠东海景房是不是彻底沦为了没有希望的投资深坑？
湾叔不这么认为！
惠州海景房的尴尬局面源于深惠公路交通还没有彻底打通，只要交通问题解决，那么惠东海景房市场爆发就不是问题！
现在，深圳至深汕之间经过大亚湾的高速陆续开通，还有很多潜力有待挖掘。
作为毗邻的两座城市，惠州和深圳之间人员物资往来密集频繁。
无论是惠盐高速从惠州衔接深圳盐田，还是深汕高速从惠州直达深圳，两地之间很早就有高速公路直达。
但随着时间推移，仅2019年深惠两城日均人口流动就多达30.9万人次。
目前仍是双向四车道的惠盐高速和深汕高速已经无法满足两地之间的通勤需求。
所以，深惠之间的公路衔接网必须扩张！
深圳方面，今年年初莞深高速惠州段正式通车，再加上武深高速惠州段通车，使得惠州往深圳南北走向又多了两条直达高速。
此外，深圳还在规划深汕第二高速公路。
目前深圳与深汕合作区之间，高速道路联通主要依赖深汕高速。
如今因为容量有限，道路规划为双向六车道的深汕第二高速就被提上日程。
值得注意的是，在大亚湾将新建超过14公里高速路衔接深汕第二高速公路，最终将直接连接深圳的外环高速。
惠州这边，今年交通建设的最大动作无疑就是“丰”字形交通规划。
三横一竖的轴线路网将直接互联深圳与惠州市区。
在“丰”字形交通主框架下，交通轴线可以分别对接深圳市东部过境高速、惠盐高速以及坪山区外环快速路。
建成后将更有利于深惠通勤人士的出行，促进深惠交通的无缝衔接。
而“对标深圳”桥头堡的大亚湾，提及最多的也是积极配合“丰”字形交通轴线。
目前，大亚湾交通主干道呈“四横十纵一环”的布局。
其中，龙海一路与深圳深汕公路连接，龙海二路与深圳丹梓东路连接、龙海三路与深圳兰竹东路连接。
道路两边房地产项目鳞次栉比，基本上都是面向深圳客户而建。
从此，深圳人通过大亚湾进入惠州畅通无阻！
进入大亚湾后，又可以依靠环大亚湾公路网直达双月湾。
道路基础设施的完善，让两个城市之间的界限将不再明显，深圳客去惠州度假，再也不用等待小长假了！
随着客流量的稳定增加，深惠往来的交通便捷，惠州海景房的价值势必得到填补。
相关商业配套也会受到吸引而入驻惠东海岸，配合良好的居住环境，惠东“海牢房”市场将永远成为过去式！
