時常有人質疑房哥的觀點，比如：你推薦XX盤，但是周圍配套不足、還沒有學區。我偶爾會調侃一句：你給我說個盤，我給你挑出100個缺點。
是啊，怎麼會有樓盤沒缺點呢？如果真的沒缺點，那一定價格很貴。
貴是不是一種缺點呢？對於大部分人來說，買不起的盤價格肯定是確定。但是，為什麼非要盯著買不起的房子找缺點呢？你不是目標客戶啊。。。
如果非要找一個樓盤，沒有缺點，那會是哪裡？
1、金廊頂豪
瀋陽單價最高的樓盤，多集中在南金廊附近、萬象城周圍。這些豪宅集地段、學區於一身，算是豪宅中的戰鬥機了。
但是，金廊也有金廊的問題。金廊豪宅的公攤面積普遍在30%左右，而普通高層只有20%。這10%如果分攤到150平的戶型，就是差了一個臥室。
所以我們經常能看到金廊的豪宅，150平還是2室的戶型。金廊豪宅普遍戶型差，這是公認的事實。但如果你覺得戶型差，只是因為公攤大，那就大錯特錯了。如果金廊現在出一塊土地，蓋一個全新產品，戶型一定做得不錯。
沒錯，金廊豪宅多是延續多年的老產品，產品迭代能力不強，現在的新產品戶型顯然更好。
產品迭代能力不強，還體現在了裝修、園林、物業等方方面面。並不是說，這些開發商沒有能力迭代。而是，當年的土地出讓價格已經限制了樓盤的銷售價格。迭代必然提高建築成本、增加項目風險，而備案限價又不允許高報，企業是要賺錢的，沒有利潤就只能在嘴上升級產品。
2、長白島
說長白島無豪宅，似乎有點不近人情。
長白島還有幾千萬一套的別墅呢。無論是中海龍灣、中航雲璽大宅還是格林觀堂，一套二手別墅都價格不菲。而且長白島也不乏大平層產品，萬科城和遠洋岦（岦字在搜狗輸入法的第20頁）宮，都有200平以上的大平層。無論是單價，還是總價，長白島的頂級產品都算得上是豪宅。
但是，長白島的豪被學區溢價所裝裱。沒了學區的長白島，房價不會比金陽大街以東的渾南房價貴多少。
而且，長白島是在瀋陽房地產市場極度低迷的時期發展起來的，他不像金廊，本身定位就高端，長白島大部分樓盤當初的定位是剛需和改善，而不是豪宅。
3、新市府
新市府當年，定位無疑是高端區域。新市府的不少豪宅形式，放眼全市也找不到第二個。當年，無論是星河灣的千平豪宅、還是積水的聯排別墅，都是8位數的豪宅，而且品質也十分過硬。
但是，新市府生不逢時，沒有豪宅的命，卻得了豪宅的病。
當年，新市府是一片不毛地。想通過一場全運會，直接把4環處，直接變成豪宅區，顯然困難重重。結果大家都看到了，新市府的豪宅們日子並不好過。而2017年後，新市府的土地出讓容積率直接從1.0左右變成了2.0。
新市府以後，將很難出現曠世豪宅。
豪宅的運勢
豪宅，需要天時，地利，人和。
天時：
瀋陽現在市場火爆，豪宅才有所依託。好賣的豪宅，才是真豪宅。如果項目不好賣，減配將在所難免。而且，市場低迷期，再牛的開發商，再好的豪宅，也無法勸動沒有購房意願的市場。而現在，瀋陽市場經過多年洗禮，已經具備了誕生豪宅的土壤。
地利：
地王，是很成為曠世豪宅的。過高的土地溢價，已經吃掉了太多的利潤。豪宅的建安成本，普遍會達到8000元/建築平方米。
試想，如果現在一環內出個地王，土地的價格最少也得22000、建安成本是8000，這個盤的基礎成本就是30000。這還不算其他雜七雜八的費用。開發商想賺錢，最低要賣到50000元。但是，市場得一步步走。瀋陽還沒有40000的豪宅，如何憑空賣50000？但如果一塊土地，不是通過土拍出讓，而是產業勾的，那就另當別論了。
人和：
要想做大事，一定要關注民意。如果一個開發商，口碑不好，想做豪宅，難度會非常大。相反，如果一個開發商，人人都誇好，深耕一個城市多年，有很多經典的作品。購房他家房子的購房者都安居樂業、身價倍增。那麼，做豪宅就是水到渠成的事情了，這就是人和。
舉個例子
那瀋陽，有沒有這樣一個樓盤，滿足天時地利人和呢？我覺得位於金廊附近的遼寧宏運地塊，未來最有成為這樣的樓盤。
青年公園遼寧宏運淨地，近期有基坑施工痕跡
很多人都不知道，瀋陽核心區有一塊超級牛的土地。這塊地是遼寧宏運的，這家公司你也許不熟悉，但是遼寧宏運足球隊你肯定聽過。這塊地由於各種不可言說的原因，多年沒有動工跡象。有些事情太過複雜，這裡我就不多說了。
但是有一點是可以肯定的，瀋河區一邊抓新區，抓高官臺板塊快速發展、東塔機場的搬遷，也會抓金廊的爛尾樓。
未來這塊瀋陽最核心的土地，也有可能被盤活。事實上，早在2018年，就有風聲說宏運地塊將重啟，然而時至今日地塊內依然是淨地一塊。
按照前文說的天時地利人和理論，試想宏運地塊，配上華潤、中海、保利等央企大開，會有怎樣的化學反應？
當然上面只是我一廂情願的暢想，目前地塊最大的阻礙，是商業用地，8158平較小的面積，和10.0的容積率，這些如何解決，需要一定的技巧與智慧。
最後
回到標題，一個樓盤如何滿足購房者的所有想象？我們只需要堆砌購房者關心的屬性即可。
地段--一環內
品牌--百年央企、深耕瀋陽
學區--老瀋河、名校旁
產品--玻璃幕牆、落地窗、人工湖、大公園...
圈層--海歸、企業主、高淨值人群
投資--市中心、土地稀缺、產品力強
... ...
也許，這樣的樓盤才能滿足購房者的所有想象吧。但是，一定很貴...
