10年過去，哪些城市房價不漲反跌？
過去10年，中國房價經歷過兩輪大幅上漲：第一次是2009年“四萬億”的濫觴，第二次是2016年-2018年去庫存和棚改貨幣化的加持，絕大多數城市都迎來翻倍式普漲。
毫無疑問，漲幅最高的當屬深圳，10年房價漲幅接近4倍，而偏遠的三四線城市房價也許多實現了翻倍。
然而，有一個城市房價不漲反跌，10年過去，房價仍未回到當初的高位。
這個城市，不是鶴崗，而是溫州。
據中國房價行情網數據，2020年9月，溫州住房均價為2.2萬元，位居全國前列，超過武漢、成都、鄭州、西安等眾多強二線城市。
這個數字看起來不低。然而，早在10年前，溫州就曾創造過更高的記錄，當時溫州房價攀上3萬元的高峰，超越北上廣深杭，成為全國房價金字塔尖的存在。
10年過去，溫州房價不漲反跌，跌幅甚至超過20%，成為全國大中城市裡唯一房價下跌的城市。
這背後，發生了什麼？
溫州是浙江第三大城市，2019年GDP總量高達6606億元，躋身全國30強，超過瀋陽、長春、廈門、石家莊、南昌等二線城市。
溫州2019年常住人口930萬人，相比2010年增加18萬人。雖然增量並不可觀，明顯落後於同省的杭州、寧波，但畢竟不存在人口收縮和城市收縮。
從最近幾年的經濟來看，溫州經濟基本面、人口基本面尚可，不存在太大的問題，為何房價確保不及10年之前？
這要從2011年說起。
2011年是溫州房價的最高點。這個素來以民營經濟著稱的城市，民富指數長期位居全國前列，“溫州炒房團”更是在全國闖下了赫赫威名。
早在2001年，一個由157個溫州人組成的“看房團”攜5000萬資金奔赴上海,一次性購房100多套。從此之後，幾乎每一輪樓市上漲潮裡，都少不了溫州看房團的身影，作為大本營的溫州房價自然水漲船高。
這一切都在2011年陡然逆轉。
根據國家統計局數據，2011年2月，溫州房價漲幅創下歷史新高。自此之後，溫州陷入了長達4年的房價下跌之路，一直到2015年才止住。
以官方發佈的二手房數據來看，從2011年2月到2015年3月，溫州房價最高下跌33%。雖然從2015年至今當地房價出現反彈，但相比2011年的最高點，跌幅仍舊超過17%。
換言之，10年過去，溫州房價普遍下跌了20%。
要知道，這10年間，其他城市房價都在一路上行，即便不考慮持有等機會成本，貨幣貶值的成本同樣不容忽視。從2010年到2020年，M2總量從72萬億攀升到213萬億，漲幅超過2倍，這背後的潛在損失更是可以想象。
2011年，發生了什麼？
熟悉中國金融史的人都知道，2011年，溫州民間金融借貸危機爆發。這場危機表面上看似只涉及金融層面，實際上一環套一環，直接波及到房地產市場，從而帶動房價大幅下行。
原因很簡單，大量溫州人席捲進了借貸危機之中。據央行溫州支行調查數據顯示，2010年前後，溫州有89%的家庭或個人、59.67%的企業參與民間借貸，其市場規模達到1100億元，相當於溫州全市銀行貸款總額的1/5。
這些民間借貸資金，只有35%進了實業，其他都用於資金拆借與炒房。
民間借貸就像是一個套環，一環套一環。無數企業和個人牽扯其中，只要有一個環節斷裂，整個多米諾骨牌形成連鎖反應，進而形成普遍踩踏，房價應聲而落，一蹶不振。
因為民間借貸危機導致樓市泡沫破裂，這在住房市場化之後還是第一遭，溫州就此成為樓市泡沫的縮影。
自此，溫州炒房團開始退出歷史舞臺。在2016年以來的這波樓市浪潮裡，已經看不到溫州炒房團的身影了，取而代之的是深圳的投資客。
這場樓市大跌，與1990年代的海南房地產泡沫的破裂、2017年以來環京樓市的走跌，並稱為中國樓市上行年代為數不多的下跌樣板。
這場房價大跌，對溫州未必不是好事。
從房價收入比看，2019年溫州房價收入比為12.2，遠低於深圳的35.2，也低於杭州的17.7，與鄭州、南寧等地相當，泡沫已不像當初那麼嚴重。
從經濟來看，溫州雖然經歷了2011年的民間借貸危機，經濟增速明顯放緩，但最近幾年來，經過金融排雷，經濟發展重新提速，並在2019年重回中國城市GDP30強。
溫州式房價泡沫破裂，給未來有多少啟示？
其一，房價會漲自然也會跌，大跌不是孤例。1990年代海南房地產泡沫破裂，2011年溫州民間借貸危機爆發，2017年以來環京樓市腰斬，2019年以來鶴崗等收縮型城市房價重回白菜價……這些案例都為狂飆突進的樓市提供了不少經驗和教訓。
其二，房價與經濟基本面息息相關。一場史無前例的大放水，一次空前的泡沫炒作，固然可以將房價推向歷史新高。
但無論是哪個城市，最終都要直面經濟基本面的考驗。一旦經濟基本面出現問題，房價自然也就難以維持。
其三，未來投資，最需要重視的不是升值空間，而是安全性和流動性。我們必須要評估，一個地方的樓市，是否存在流動性，有沒有持續上升的空間，能不能經受意外事件的衝擊，是否能在橫盤調整之後還能繼續上揚。
來源：國民經略
