標杆項目第二彈，來聊聊萬科的花冠路項目
日前，項目的案名已經確定——萬科觀湖。哼，口氣倒是不小~
這個湖在哪裡？到底怎麼個觀法？
很多宣傳中，萬科把這個項目定義為入駐貴陽10週年的燈塔項目，那項目到底能不能達到這個標杆地位？我們也做一些分析和探討。
觀湖在哪？
從小河長江路的萬科廣場出發，上花冠路後我們一直向花溪方向前進，萬科觀湖就在道路的右側。
路上可以看到好幾塊觀湖的廣告牌，主打“我與世界保持的距離”，只有在右上角有個小小的案名。畫面上還有一隻鴨子，哦不，是天鵝。嗯，估計項目是想營造一種優雅的趕腳吧~
大概開個7、8分鐘，經過“浪潮大數據產業園”，就可以看到一片熱火朝天的工地，這裡就是觀湖的項目工地，平場已經基本完成。
工地沒啥好看的，直接去看看那個傳說中的“湖”吧。從旁邊有條小路插進入，可以看到一條土路。沿著土路往前走，應該就能看到這個湖。
沒錯，走個分把鍾就可以看到這片湖啦。一路上都可以聽見鳥語，證明生態環境還可以。就是路況有點糟糕，旁邊還有個垃圾堆。
“大哥，釣嘞是白條魚咩？”，往前一瞅，發現有不少老哥在湖邊釣魚。裡面魚還不少，而且看起來水質還是可以嘞。寫毛推文啊，早知道帶個馬紮和魚竿來釣魚算了~
換個角度看看這個湖哈，其實它的真身是個水庫。山水相依，觀感還可以。
看見沒？明明是胖水牛水庫嘛，好了，這個湖我正式命名為“水牛湖”。天鵝什麼的太優雅，還是我們水牛接地氣。
來詳細看看這個水庫的公示牌……我不是搞水利的，其實就是裝模作樣研究一下，旁邊的大嬸已經露出鄙夷的目光。
換個角度看，這就很舒服了嘛（插播廣告：iPhone11廣角直出，你值得擁有的好手機，再一次定義拍照）。可以看出水域面積不算小，我以前在地圖上面測量過，大概有5萬平米左右。天氣晴朗，給人感覺還是很nice的。
水庫大壩的南側，還有一個水塘。不過看起來水質就差多了，有點汙濁。
這個角度大家看得就比較清楚了，應該也是從水庫流過去的水。
水庫旁邊的這塊地，已經平場完畢。而且工程牌子已經立起來，上面寫的是“貴陽經濟技術開發區觀湖實驗小學”，這應該就是項目配建的學校（按出讓條件公示，是一個18班的公立小學）。
這個小學的位置倒是很好，緊挨著水庫。但是娃娃以後一邊上課一邊看湖咋個辦？影響注意力的嘛~
從項目出來，旁邊有個人行天橋。爬上去一看，周邊確實很難有其他的大型住宅項目。所幸，花冠路道路標準還比較高，目前項目也只能通過花冠路到達。
如果你找不到項目位置，可以手機地圖搜索“小爛塘公交站”進行定位。不得不說，貴陽有些地名實在老火，什麼狗場、貓場、小爛塘、爛泥溝……
觀湖憑啥？
萬科在最近的宣傳中，一直說“觀湖”是燈塔項目。但說實話在去年萬科拿地時，並沒有起什麼波瀾，主要還是因為項目周邊確實是真的太不成熟。所以土地的掛牌出讓，基本上沒有溢價就成交了，最終的樓面地價也不算貴。
如果評選近中國房地產企業幾十年的標杆，萬科肯定是冠軍的有力爭奪者。無論風吹雨打、電閃雷鳴，我自巋然不動，萬科的強悍就在於一個“穩”字，無論是市場好還是市場不好，萬科都不會有過分的激進動作。
落實到項目上，萬科同樣也是一個“穩”字當先。比如貴陽萬科這幾年的項目：萬科翡翠濱江、萬科麓山、萬科理想城、萬科翡翠公園……其實產品的標準化和穩定性程度很高，從銷售示範區、商業街區、樣板房、戶型、裝修……都是一個路子。萬科就像是把MQB平臺用到極致的大眾一樣樸實無華，且枯燥。
老司機飆起新能源，萬科觀湖從拿地到開發，都和過去的萬科風格有了很大的差異。
萬科過去在貴陽的項目，基本上都還是傾向於拿城市意向感比較足或者比較大的地塊。比如麓山、理想城、濱江之類，甚至翡翠公園之類的項目，旁邊也有地鐵站和環城快鐵站這種設施。萬科觀湖，打破了過去萬科拿地的很多套路。
所以，對於地塊選擇的疑問是思考第一步。
仔細研究一下項目區位情況，觀湖項目實際上是處於小河片區的邊緣地帶。小河作為貴陽三線建設和城市建設的先鋒，城建搞得早、城市化城市比較高。從過去的興隆珠江灣畔，到後來的萬科金域華府、萬科大都會、恆大翡翠華庭，再到最近的美的軸承廠舊改項目，小河老城的開發形態，一直是比較典型的高密度狀態。當然，成熟度非常高，生活很便利。
而以南環線為分界線，小河片區南部的小孟工業園則是以產業園區為主。很多年來除了一鳴寬城並沒有什麼大型的開發項目，去年融創城的落地可以說宣告了小孟工業園產城結合開發的正式起步。但是整個區域的住宅開發確實是初期階段，各種生活、購物、教育配套需要時間培育。
一個結論：小河樓市已經分為兩大陣營，小河老城和小孟新城。兩者構成未來幾年小河樓市的基本面。
但是不管是新城還是老城，小河廠礦多、工業多，甚至長期生活在其中體會到的都是濃濃的普通話味兒和金屬味兒，自然資源的缺乏成為區域置業的典型特徵。
縱然配套缺乏、縱然不夠成熟、縱然路網單一……但好不容易逮到一頭胖水牛，怎能輕易放過。作為紮根小河樓市十年的老司機，萬科拿地我相信就是為了這片“湖景”。
▲觀湖一山之隔便是小孟工業園的園區
雖然水域面積比不上觀山湖、閱山湖那麼大，但就資源的獨特性來說觀湖在整個小河區域確實是明顯的。項目毗鄰花冠路，實際測量從項目開車到小河萬科廣場，大概7、8分鐘。開到逸天城附近，也只要23、4分鐘。而且項目與小孟工業園一山之隔，從項目都可以看得見貴州航空職業技術學院（但目前沒有正規道路通達）。這裡最大的抗性主要還是是陌生感太強、心理距離太遙遠。
▲對比麓山、濱江等項目，觀湖項目的示範區大了很多。
BUT，只有山水是不夠的。如果要以“燈塔”自居，必須拿出匹配等級的產品才行。產品設計上，萬科的成熟既是優勢也是劣勢，優勢在於實在是經驗太豐富，出現硬傷的可能性實在太小。但太成熟，也就意味著要設計一些更有創新的產品難度也很大。
不管是戶型、立面、造型、裝修標準、小區景觀、外圍大景觀，目前都還沒有看到項目相關的資料，也無從給大家聊起。但萬科必須真正的打造出一個“洗眼睛”的產品全升級項目，才能在產品能級上驅動更強烈的客戶購買意願。
還有就是萬科會如何設計塑造項目的自然山水資源景觀？萬科在貴陽，品牌是優勢、戶型是優勢、物業管理是優勢……但是設計山水大景觀，我還沒怎麼見過。希望萬科能引入全國其他地方的優秀經驗，好好考慮一下，不要浪費自然的饋贈。
觀湖誰買？
對於一個地產項目，核心價值有三個：
區位價值：距離城市中心商圈距離越近，價值越高
資源價值：地鐵、學校、稀缺景觀之類的特殊資源
產品價值：項目本身的建築、戶型、景觀等創新程度
區位價值，觀湖沒啥可以說的；資源價值，項目佔了小河區域內比較獨特的山水資源，這算一個優勢；產品價值，剛剛說過我希望是一個萬科體系內的“全升級”項目。
但對於買房人呢？該如何評估和抉擇這個項目？趴在地上思考許久，我認為這幾類客戶可以去實地研究一下觀湖。
萬科深度追隨者
雖然萬科花溪大都會去年的交房事件，著實對萬科品牌有一定程度的損害。但畢竟萬科紮根貴陽已經十年，從最早的金域華府、到後面的玲瓏灣，都還是得到很多業主的好評，甚至也有很多的業主成為了萬科忠實的追隨者。
特別是小河，萬科的業主多、粉絲也多。這一類朋友對於萬科還是有很強的信任感，如果萬科定義觀湖是“燈塔”，那對於忠粉來說肯定是必須要去現場看一看的。
追求自然改善者
第二類是追求自然的改善人群，從萬科的大牌廣告上看到項目大概有高層和洋房兩種產品。特別是洋房，目前在小河的新房項目還是比較稀缺的產品。
▲是否考慮拓寬改造學校旁邊的這條道路，直通小孟工業園的金戈路，可大大方便未來業主出行。
有山水、也有洋房，這兩個關鍵詞足以讓追求自然資源的改善類客戶來現場看一看咯。不過，我建議能否儘快打通項目與小孟工業園區的道路，不然光依靠一條花冠路還是老火。
逃離城市小清新
第三類客戶，我想會是一些逃離城市的小清新。房屋對於普通人來說，除了居住價值，還有比較重要的就是“身份表達”價值。
住什麼小區？和誰住在什麼小區？過的是什麼生活？普通老百姓對這沒啥感受，更多的還是看重生活的便利程度。
但對於小清新和有錢人，這個“身份表達”可就有點重要。買不起豪宅，咱們也可以看看燈塔嘛。
雨中漫步在湖畔，輕輕吟誦《草葉集》……誦到感人處四十五度仰望天空，拈花一笑、歲月靜好。
雖然確實沒有老城的生活方便，但老城哪裡有這種意境嘛，嘿嘿。
小清新們，這處城市桃花源等著你喲。
對於萬科來說，觀湖會是萬科進入貴陽十年的人居集大成者麼？隨著金地、金科、美的、融創等大牌房企這兩年相繼進入小河市場，小河樓市又開始慢慢熱鬧起來。萬科觀湖能否依託多年深耕小河的品牌和經驗，繼續扛起區域改善的大旗，需要市場再次印證。
最後，吃水不忘挖井人。
再次建議萬科搞一個胖水牛的雕塑，謝謝。
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