一）深圳
2020年的樓市熱點，深圳無疑是最亮的星星。
很多粉絲留言，問我深圳還能漲多久，要不要追漲，具體下注哪個板塊。適不適合寫篇文章。
哥哥唉聲嘆氣。我說你是豬頭麼。
微博剛又禁言七天。
在目前這個環境，《深圳還能漲多久》《深圳牛市分析》之類的標題，摸都不能摸。摸了就是炸藥。
刑恕之人寫文章，只能用《深圳何時暴跌》《深圳何時熄火》《房產泡沫何時破裂》等等，作為標題。
譬如說，別人問你，什麼時候“房價如蔥”。
你可以板著臉說，840個月之後嘛。咱還是看跌的，月份久點。
好了，言歸正傳。俺其實還是預警的。
我認為深圳主升浪還有二個月。
二）主升浪
我們要講三個概念。
- 主升浪
- 支流
- 尾波
我看了一下篇幅，字數有點長。
因此今天我們只講“主浪”，下週一才講“板塊”。請持續關注《水庫論壇》。
什麼是主升浪，你要切身感受的話，就買張機票飛去深圳寶安。
只要你切身和中介談談，見二個房東談談房源，你就會明白什麼是“牛市”。什麼叫“主升浪”。
主升浪在地產的學術中，十分重要。因為他符合三個特徵：
1）打破原有價格體系。
2）劃分新的上限，下限
3）進攻，進攻
舉個例子，2017年的重慶，2018年的瀋陽，漲得也非常猛。沈北接近+60%漲幅。
但是我們並不認為它們是“主浪”。對全國地產格局，也沒有大的影響。
為什麼。重慶瀋陽漲的原因，是因為重慶實在“太便宜”了。
一個直轄市，全國GDP排名第五的超級大城市，上北深廣渝。
憑什麼它的房價才10000元。憑什麼東三省，瀋陽的房價，比長春哈爾濱還便宜，長哈一半都不到。
因此這種漲，稱為“補漲”。是一種價格修復。抹平窪地。
本質是對現有價格體系的確認。
但主升浪是什麼，主升浪是對“現有價格體系”的破壞。再創新高！
好比2005年調控時，上海房價是1.5/1/0.5
當時我們看多，口號3/2/1，內環三萬中環二萬外環一萬。
這個預測，被無數人口誅筆伐。他們認為不可能。再漲上去，還有誰買得起￥10000/m的房子。
可是2007年房價就漲上去了，刷破天花板了，這就是主升浪。
2020年時，中國樓市的天花板，是100000/m。
這是一個非常重要的數字，請一定記住這一點。
100000/m存在非常嚴重的“壓制”作用。
哪怕你非常好的房子，非常好的地段，內環中的核心環。你就是隻能賣100000/m。
後面比你差一級，二級的學生，品質明顯差二檔次的。
它們也要賣80000，90000/m
這個就是“壓制”效應。價格天花板。品質拉不開距離了。
而2020年深圳的“主升浪”，它是非常猛的。
史上第一次，明星樓盤，拉到了150000/m以上。甚至180000/m，220000/m
89平米可以賣1700W。
中國的二手房樓市，第一次，切切實實有了150000+/m的成交。
在此之前，北京上海的高端市場，雖然一手房是有15，18W的例子。
但是“二手房”是走不到這個價格的。二手豪宅，是基本沒有承接，沒有成交的。
而“恆裕濱城”之類工薪樓盤，把這個價格捅破了。
（真不是豪宅）
我們常常說3/2/1
5/3/2
8/5/3
12/8/5
20/13/8
這是一個個價格體系。
“補漲”並不能破壞價格體系，但是“突破”卻破了。
我們通常對一些“尾部”城市的補漲，重慶瀋陽價值修復，並不是太在意。
但是12/8/5到20/13/8的層級突破，卻是一件大事。
如果行情能站得穩的話，意味著接下來廣州，上海，北京，成都，南京，杭州，武漢………全國所有的城市，都要再來一圈“價格修復”。
太危險了，我們還是來談談“熄火”吧。
三）熄火
對於房東來說，“主升浪”是一件多麼美妙的事。房奴們肯定希望浪潮越大越好。
很可惜，按照水庫的專業估計，“主升浪還有最後二個月”就要熄滅了。
為什麼呢，幾個原因。
1）動能枯竭
2）天氣和風俗
3）政策打壓
中國人有句古話：強弩之末，勢不能穿魯縞
市場漲到一定程度，自然能量殆盡。
只有計劃經濟的愚徒，才會擔心“房價無限漲下去”。
好比一套650W的房子，幾個月的時間，一眨眼要850W了。
你要揣摩一下人的“心理”。人是會“買不下手”的。誰都記得三個月前的價格，“記憶猶新”。
沒有幾個人，有那麼大魄力，跳價二百萬依然追的。
從心理閾值來說，每一輪地產牛市，漲幅就是+35~50%
然後購房者就會怨恨，就會觀望，就會發帖罵娘。
非得經過二三年，他們從生理到心理，都徹底接受了850W的價格“合理”。
才能迎來新一輪行情。
第二，從“季節性”月曆來說，哥哥從業20年，北上深十幾輪大行情，只有二種可能：
1）大月輪，從去年9~10月金秋旺，到春節後啟動，行情延續5~6月
2）小月輪，春節後啟動，行情延續至5~6月。
春節過後，絕大多數人會拿到年終獎。
除夕晚宴，家人聚會，也會把來年的置業計劃，商討確定下來。
因此元宵後，二月末三月初，就是“旺季”的開始。
狂風驟雨不過夕。市場的配置，速度是很快的。
往往三個月的時間，所有價格都已經重置過了一遍。
你本來也不需要幾十個月的時間。
時至六月，該買的都買了。手續都辦完了。
而且天氣炎熱，六月走在廣東的街頭，簡直就是人肉烤串，孜然味，帶生粉的。
從“市場頂”而言，6.15行情便進入了尾聲。
最後是“政策面”。
大家都聽說了，近期深圳醞釀許多調控政策，中介也被召集開了幾次會。
目前僅有一些內部文件放出。未來二週，出官方新政也不足為奇。
很多小白朋友，總以為“調控”制止了地產牛市。
其實操刀是很聰明的。“政策頂”出的時候，往往也是“市場頂”。
是市場本身走到洩氣無力了。皆大歡喜。
總而言之，我認為目前的主升浪，到6.15會熄火。
市場頂+政策頂，雙重頂部。
四）尾浪
每一輪牛市，最後的10%漲幅，是要吐掉的。
房價漲，從來都不是新聞。
房價跌，一定要挖掘追蹤報導，這是新聞。
我們看各種地產媒體，常常看見“某地房價大跌，原價720W，現價660W”。
“高峰期1000W，現在850w無人問津”。
象《水庫論壇》，就是被封號的待遇，無人待見。
但我們內行人，看見類似“降價”報導，還是忍不住要嘶吼二聲，辨明真相。
這一類“跌去的”是什麼，一般都是尾部最後之10%。
好比現在4月份。很多人問我西鄉，寶中，還能不能衝進去。
為什麼不衝呢，一天一個價，買了就是漲啊。
從現在4.22到6.15，哪怕按照每個月+5%的速度，還有約+10%的空間。
一套七百萬的房子，再漲六七十萬，不在話下。
問題是，這最後的10%，註定是會要“跌回去”的。
主升浪結束後，慣例總會進入漫長的Cool Down期。下一輪波浪，可能是二至三年，甚至三到四年。
最糟糕的是，在CD期，房價是“陰跌”的。
群眾們也會慢慢反思，花一千七百萬，買89㎡四房，到底有沒有必要。
熱度下降之後，總會有各種原因拋售的業主。
一旦他們不能迅速出貨，掛牌價難免小幅下降。
這樣滴滴答答，零零碎碎的，三四年“陰熊”時期，很可能把你最後的10%漲幅給跌沒了。
或者說，你現在衝進去，只有三個月是Honeymoon快樂期，漫長的三年就是煩惱期了。
四月 < 六月 > 未來
不管怎麼說，衝高回落，還是比四月高。
五）結語
無房剛需，哪天都比今天貴。
很久之前建倉的，稅費較低的，建議到6.15之前拋售。
來源:水庫 yevon_ou 2020年4月22日午
