愛住家看樓日記
最近，深圳22號線地鐵，重磅宣規了。
一條新的地鐵，與4號線並肩齊行，把深圳的勢力，往北拓、浸入灣區腹地東莞南大門。一舉，掀起了大家對福田南、上梅林、民治油松、觀瀾、東莞塘廈的想像力。畢竟，目前這些地方，價格很窪。3-7萬的價位分佈，窪到快跟光明、沙井房價差不多了。東莞塘廈臨觀瀾，更是2萬就有的挑。
在過去的10年，4號地鐵不斷金貴。
因為深圳中部腹地、中軸的人口最多，地鐵激活了中軸與福田CBD的關係。很難想像，10年前，龍華遍地是幾千塊的房價；2010年後紅山大舉開賣時，也就1萬多起步。現在，整個4號線龍華段，新房、次新房房價都在6-11萬區間。似乎在超越福田。
22號線呢？會再現4號線地鐵的奇蹟麼？會刺激東莞加速融入深圳麼？
0122號線是產業線，把東莞南大門吸入深圳
從規劃圖上看，22號線像是4號線的兄弟線。
大體與4號線平行，縱深侵入福田南、龍華北，直搗東莞的南大門——塘廈！應該說，22號線，幾乎是讓東莞南站（塘廈高鐵站），更深入鏈接上深圳金融CBD、香港產業北大門（深港合作區）。
產業雄厚，就是這個線沿途的關鍵詞。
比如，在龍華的油松和松和規劃站點，離富士康就很近；在擬選的崗頭北站點邊上，就是華為坂田基地的北側，離名企扎堆的坂田天安數碼城也很近。這是一條，開到華為、富士康門口的地鐵線。能不值錢嗎？
深圳這一條中軸，坐北朝南，幫大灣區腹地望向深圳市民中心，望向香港。大灣區真正的實力，沿軸密佈，光富士康、華為都足夠挑起別家一個省的GDP，何況還有福田金融中心、深港科技創新合作區（河套）。福田首批大科學基礎設施，信息通訊大科學基礎設施已確定進駐深港科技創新合作區。別處的GDP，都是展望未來的；此處GDP，卻是橫跨過去、現在和未來。
而在22號線北段終點站，已近逼近東莞塘廈。
與東莞高鐵南站（穗深城軌）、東莞地鐵1號線支線塘廈的站點，都會進行對接。塘廈不但是個經濟重鎮，擁有的三正半山、銀湖山莊等大型山水別墅社區吸引了華為的高管，塘廈更是東莞罕有的具有CBD感的現代化市鎮。塘廈行政大樓、演藝館、體育館、萬科生活廣場、悅港匯，構成了超越部分深圳街道板塊的現代化城市中心。
深圳與臨深的對接，顯然也是西邊快過東邊。
東邊的3號線、10號線、14號線、16號線，都屢傳出與鳳崗、大亞灣對接的消息。但又屢屢被規劃變動所暫緩。惠州戶籍人口不足400萬，導致惠州境內的地鐵一直停止在圖紙上，哪怕深圳14、16號線開到家門口，也對接茫然。10號本來打算往東莞鳳崗兜一下，但是終究也沒被東莞擁抱，還是在鳳崗外圍打圈圈。
但是，終究，深圳11號地鐵，先開到了長安的隔壁。
穗莞深城軌也通了。深圳6號、13號地鐵，也跑到了東莞黃江的邊上，松山湖、黃江跟光明的對接已近很靠譜了。現在，深圳22號線也終於明細頒佈，終於，4號線、22號線都能跟東莞塘廈在地鐵、高鐵上對接。塘廈融入深圳，顯然快過惠州融入深圳。
22號線，顯然率先把東莞塘廈，納入深圳！為灣區人，帶來2萬進入4萬的機遇！
0222號線，更是深圳窪地填平線
22號線，至少經過深圳福田南、上梅林、民治-油松3大王霸窪地。22號線途經市內的沿線，存在5、6萬的，進龍華到了民治，更存在4、5萬的。均比周邊其他高大上板塊便宜2-4萬。窪價的理由很多，不外乎沒地鐵、缺頂級名校、面貌舊、舊改慢。即使如錦繡江南、風和日麗這種還可以的樓盤，都還是讓人糾結缺乏地鐵，行情起不來。
其實，22號線起點福田南，最近2年房價已經在漲。
以前，福田南大把5字頭，甚至還有4萬的。但是，架不住近年就有3個地鐵站直接砸下來！板塊內，地鐵已近無死角覆蓋。房價也躍上了6-7萬行情。3號線和22號線的3個地鐵站，兼顧了整個保稅區住宅帶的覆蓋，從東往西諸個樓盤的出行都可以靠地鐵了。再加上福外分校的加持，這些年福保的樓盤在努力擺脫“窪地”標籤，小戶型的量價真的是齊齊上升，城市3米6極小公寓甚至爆出了10萬的報價。
22號線這一來，福保的窪地就真要徹底填平了。
福田南
另一個巨大的的窪地，是民治-油松。
民治，這些年是橫盤了。無論是民治南的潛龍板塊，還是民治北的金地梅龍鎮板塊。民治北樓市，起步於2005年，走過2010-2015年的高光時刻，但世紀春城、金地梅隴鎮、綠景香頌，早就集體歇菜在2016年的價格了。如此精品、大盤的板塊，房價4字頭、5字頭滿地跑。簡直看地沙井的二手房價都不好意思了。
民治南的潛龍、皓月花園、碧水龍庭，也是5萬價位區。民治北的錦繡江南、風和日麗，也是5萬左右的價格。園林大盤，也都嚴重跑輸白石龍、紅山、上塘。
民治2個地鐵站
但是，在被遺忘中，民治也終於迎來了地鐵、舊改的高峰規劃。
總算，有點盼頭了。這幾年，民治、油松板塊，有10幾個大型舊改項目。很多城中村將被連根拔掉，規模不亞於白石洲，將來新增的綜合體也不會太少。白石龍-紅山-上塘有點空地起高樓的優勢，民治、油松則靠大舊改。其實，現在不但地鐵來了，兒童醫院等等配套也來了。
接下龍，民治、油松，將啟動5-8年的行情補漲浪潮！
民治&油松舊改
03比紙上擴容更實在的，是地鐵擴容
深圳，喊了多年的擴容。擴容和直轄，是深圳的夢想。也是東莞和惠州的希望。
其實，這個夢想，正在成真。臨深之與深圳，已近成為事實的一體。擴容，是個紫禁城決策級的大事。諸多因素影響，啥時候落地未可知。可能2020年會有大禮包。但是，也可能會延後。
可是，深圳跟臨深的軌道，卻在真實擴容中。尤其是東莞和深圳的融合。
哪怕在廣州的高壓下，穗莞深城軌還是來了，深圳第一次跟東莞在軌道上連通。東莞的2號線，也終於通車；東莞的其他地鐵，總是陸陸續續能開建。深圳的地鐵，已近修到東莞、惠州的家門口，就等著跟東莞、惠州的哪個線對接了。
深圳和東莞，產業幾乎是連體的。
比早期的前店後廠，要密切地多。深圳，可能分擔了電子產業上更多的前研（研發）；東莞，可能包攬了日常研發，及生產。東莞，還在承包深圳“消費市場”的物流和配套。京東、阿里、華潤們的物流倉儲都放在東莞臨深，配送到深圳也不過15-25公里的事兒。
深圳和臨深，生活也是同節奏的。
臨深的綜合體和mall，商家品牌和類型，幾乎是深圳的翻版。灣區的生活趨同，灣區的節奏趨同。大家都不講什麼第二居所了。大灣區臨深與很多深圳人，已近是第一居所。而引領這種生活的，可能就是華為、富士康、OPPO、VIVO們的中高管。
22號線地鐵，不過是把擴容的路，撐地更寬點。
22號線，與深圳，是將啟動一個時長5-10年的窪地行情拉動大行為。讓5、6萬的購買力階層，也有機會躍上10萬+。
22號線，與東莞，則是南大門被併入深圳的里程碑。連深圳保障房集團，都在東莞南大門塘廈吃入保障房地塊。在華為的產業視角靠，塘廈這個南大門更是居於華為坂田、松山湖2大基地之中的樞紐。塘廈，自帶400億+的GDP。塘廈，有著贛深高鐵的樞紐。這與深圳人來說，是2萬價位級的淘金谷。
22號線+11號線+13號線+6號線+10號線，讓東莞南邊，一溜兒納入深圳樓市勢力圈，東莞樓市正式深圳化！
時代，給人們，再創紅利大浪潮！可以，勇進！
愛住家看樓日記
所有房價都依託在配套上，配套越完善越便利房價越高
叄柒Younger
深圳近3月房價漲4％，疫情後多數城市市場恢復
4月27日，中國社科院財經戰略研究院發佈的《中國住房大數據分析報告——從深圳到全國的房價漲跌格局與對策》（簡稱《報告》）中顯示，2020年3月以來，深圳等城市房價率先出現了結構性快速上漲。宏觀層面，貨幣供應趨於寬鬆，有利於樓市的回暖。但另一方面，部分城市的樓市短期受疫情衝擊較大，“房住不炒”方略也面臨一些執行層面的壓力。
深圳房價的結構性上漲是否會蔓延至全國其它城市以及疫情將對中國房價格局構成何種影響也頗受大眾關注。
深圳近3月房價累計上漲4.07%
大灣區房價出現結構性上漲，其它主要城市群帶房價平穩。在大灣區除港澳外的各核心城市中，僅深圳和東莞近期出現房價顯著上漲。
近3個月深圳房價累計上漲4.07%，東莞累計上漲3.88%，房價漲速相對較快。其鄰近的城市中，近3個月廣州房價累計下跌1.23%，中山、佛山房價也有所下跌，珠海穩中略漲，均未出現異常上漲。
我國另外兩大城市群帶中的環渤海及長三角城市群，近期其核心城市房價並未出現明顯上漲。
作為環渤海城市群帶龍頭城市的北京，近3個月房價累計上漲0.83%，漲速和正常的季節性波動水平接近，環渤海城市群其它核心城市漲速也基本合理。作為長三角城市群帶龍頭城市的上海，近3個月房價累計上漲1.51%，漲速處於正常略高的區間。長三角城市群其它核心城市漲速除蘇州略高外，也基本在合理範圍內。
深圳房價呈現結構性上漲，寶安福田南山上漲較快羅湖反而微跌。緯房指數監測顯示，近3個月深圳南山區房價累計上漲8.84%，寶安區房價累計上漲7.96%，漲速相對較快。羅湖區近3個月房價累計下跌0.06%,市場仍較為平穩。
從全國看，全國市場基本恢復，核心城市房價穩中略升，成交量大體恢復。
反映全國24個核心城市房價總體變化的緯房核心指數顯示，全國核心城市房價出現恢復性回升。2020年3月，核心城市綜合房價已經高過了2020年春節前的水平，同時也高於2019年全年最高房價，但是要低於2018年中的房價水平。2020年3月，緯房核心指數為106.24點（以2018年1月核心城市綜合房價為100），比2020年1月105.75點上漲0.46%，比2019年中最高值106.11點上漲0.12%。
核心城市二手房成交量大體恢復。2020年3月，10大重點城市二手住房成交量指數為150.8，比2019年12月的165.37僅低8.8%，基本恢復正常水平。
一線城市房價較快恢復，二三四線城市房價均較為平穩
緯房城市分級指數顯示，一線城市近3個月房價累計上漲1.47%，漲速穩中略高。近3個月二線城市房價累計上漲0.59%，三線城市房價累計上漲0.75%，四線城市房價累計上漲0.28%，房價相對穩定，未因疫情衝擊出現下降。
深圳、東莞等部分城市當前房價較快上漲屬於結構性上漲，並未出現區域性房地產熱。同時，多數城市房價與交易在受疫情衝擊後都基本恢復，房價總體穩中略升，也未出現市場衰退。
未來影響短期房價格局的重要因素主要包括：疫情對住房消費需求的負向影響；相對寬鬆貨幣環境對住房需求及房價預期的正向影響。由於影響因素的區域不平衡性，在疫情不突然消失的條件下，部分城市疫情對樓市的負向影響總體將超過寬鬆貨幣環境對樓市的正向影響。而另一些城市，形勢則可能相反。表現在房價格局上，則是市場冷熱不勻，漲跌互現。
在疫情衝擊及寬鬆貨幣環境的背景下，短期局部上漲或下跌的風險將並存。如果沒有嚴厲的管控措施，深圳的房價結構性上漲很可能擴展成全面上漲，並傳導至其它一二線城市。但是，如果未來宏觀經濟環境沒有及時復甦或進一步變差，一二城市即使房價進一步上漲也難以持續，最終“高開低走”的風險變大。三四線城市房價很難出現全局性上漲。少部分經濟基本面受疫情衝擊較嚴重三四線城市，房價也可能出現較快下跌。
進一步完善一線城市及其周邊衛星城市的住房投資投機管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件；加強信貸資金用途管控，嚴禁各類消費貸款、非房地產企業經營貸款流入房地產市場；及時有效降低居民家庭短期還款負擔，臨時性對存量房貸利率進行向下重新定價，同時輔以臨時性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施；結合集體土地入市改革，促進住房土地制度改革的推進，加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑，在增加住房供給的同時降低房價泡沫。
