什麼樣的房子值得投資？這裡指的是房產產品特點產品類別。先拋開投資房產時機區域來討論。
一．戶型方正，採光通風較好的，不要朝西，重慶的夏天經過一次就會有深刻體會。好的戶型不需要銷售人員過多的講解，普通人都能看懂各功能區用途，並且沒有明顯浪費和功能缺陷。
二．關於面積，通過在安居客發佈多套房源，查看房源點擊率，發現建面70-100平的二手房源點擊率最高，因此可以得出這類面積段的關注度和需求度相對較高。參考銘騰統計2018年成交比例，1改2,2房,2改3，3房戶型佔據主導地位，合計達到總比例的74%，所以重慶市場主流需求還是剛性需求。銘騰統計的2018年重慶一手商品房成交主力面積建面70-110大約佔比64％，因為市場需求決定，所以你投資的房產最好也處於這個面積段。截至2019.7.2查閱鏈家網重慶二手房總成交數量67309，兩房26436，三房23335，兩房三房共計49771佔比73.9%，四房以上6400，佔比9.5%（二手市場一改二統計在兩房內，二改三統計在三房內）。短時間內趨勢是無法改變，這也是市場的選擇。選擇二手房就是因為購房者迫切需要住房，用來住是關鍵，改善居住條件或結婚用等剛性條件，一改二對於談婚論嫁的小青年功能足夠，即使結婚後有小孩，年齡不大時選擇和長輩居住，經濟條件好了以小換大也可長遠打算。兩房比一改二相對更舒適。小三房和三房滿足一家三代也是市場最受歡迎的戶型。
三．說到產品面積段，不得不提到最近兩年求市場關注度較高的大平層。百度百科對於大平層的定義是：面積200平方以上，擁有完善功能區間的平層，也叫扁平化別墅或者平墅。核心特點：1.面積大，不說200平方，在重慶少於144平的肯定談不上面積大。2.功能齊全帶有多個套房設計，臥室帶有衛生間衣帽間書房。3.梯戶比大於等於1，電梯入戶，有的採用豪華裝修標準，4.270度以上的採光面，戶型通透5.市中心產品擁有繁華的城市景觀，相對偏遠的產品也有稀缺的景觀資源。對於接盤者的要求相對太高。在重慶市場也有流動性相對較高的大面積產品，鏈家網數據棕櫚泉三期成交130套，均價19027每平，棕櫚泉四期成交163套，均價18022每平。如果你在2016年上半年買到8000-9000每平的清水二手房，收益也是性當可觀的。但是重慶市場200萬以上的總價對於投資者來說還需量力而行，畢竟不是大眾需求。
四．學區房其實存在不確定因素，因為學區的變動讓你的房產價值縮水，而且重慶市面上存在掛名校牌的偽學區房。其實也可以多做深入調查，購買學區房的溢價是否小於直接花錢進入這所學校的成本值得考慮，太依賴政策因素，風險性相對較高，近期朋友圈維權學區房隨處可見。當然也有學區房套現高溢價的案例，融創嘉德領館魯能中央公館在2018年高峰時期套現價格躍層24181每平平層23084每平，根本原因帶有8中指標，並且處於重慶市場最火爆的渝北區中央公園，而渝北區本來教育資源相對稀缺，作為蛋糕上的櫻桃才得以高價出售。
五．有特殊景觀面的房產，看公園，看江，看湖的房產。因為溢價原因，最好自己到二手房門店去諮詢，考察在其它條件相同的情況下，有特殊景觀面和沒有特殊景觀面在二手市場的價差，自然就能得出是否值得購買的結論。
六．老破房產，除非你是等待無法確定具體時間的拆遷，否則買入後很難套現價值，由於重慶市場一手房的天量供應，去年商品房預售許可證發放3259萬方，數據可以查看往期容磁財經週報，在一手不短缺的情況下，購房者大都嫌棄二手，根本看不上老破。工作原因接觸過很多一線二手房經紀人，普遍反映十年以上房齡的二手房在市場上關注度不高。所以選擇房齡2-5年的次新比較合理，滿兩年可以節約增值稅，不超過五年的房產到你出售時大概率不會滿十年。因為二手房限售是從房產證下證日期起算，更能便於把握時間出售，而一手房需要計算接房拿證再滿兩年可出售時間太長存在不確定因素，不好把控時間。
七．重慶特殊地理環境也造就的房產投資陷阱，因為地勢高低起伏，有的樓棟低樓層比道路或者高架橋水平位置更低，有的樓棟朝小區外，但是小區外道路有坡度，這些房產視野差，噪音大，屬於劣質房產。這種接房實地與銷售購講解存在巨大差異不佔少數，購房時最好實地考察，因為這類問題銷售人員也很有可能並不知道，所以建議選擇朝中庭戶型。
八．房地產新產品，比如第四代商品房，外立面玻璃幕牆，帶有新風系統，等帶有新時代發展趨勢的房產，必須深入研究才可嘗試。特別是第四代住宅，需要研究是否滿足百度百科對於第四代住宅的定義：庭院房，其主要特徵是：每層都有公共院落，每戶都有私家庭院，可種花種菜遛狗養鳥，可將車開到空中家門口，建築外牆長滿植物。
九．物業管理也是不容忽視的一點，對於長期持有的產品尤為重要。筆者進出過同一位置，同一時間段接房入住的小區，大開發商好物業的房子會比旁邊小區折舊程度會少五年以上。好的物業對於小區環境的保持維護，會讓同地段同房齡的房產賣出2000以上每平的溢價，例如人和南極鳳麟苑成交均價11951，旁邊的萬科緹香郡15615。
十. 最好選擇改善型產品居多區域的剛需戶型產品，因為產品稀缺區域價值高，讓有錢人的朋友來買你的二手剛需產品相對容易，便於套現。鏈家網華僑城天際灣2018.4.29以來成交62套均價15633每平，龍湖兩江新宸雲瀾2017.5.24以來成交62套均價17938每平，根本原因在於區域內剛性需求住房偏少，而這兩個樓盤剛好是剛需產品，2018年巔峰時刻更顯供不應求。未來九曲河板塊也有機會重複類似過程，剛需產品集中在九里峰景和江山樾。近期龍湖開盤去化較高在於剛需產品佔據區域優勢，競爭較小，因為悅來項目開盤小戶型價格已經達到16000-17000套內單價。
十一．高檔住宅CEO盤，洋房別墅，儘量遠離，因為總價太高流動性太差。在重慶二手市場150萬總價產品，首付款加稅費50萬出頭，按揭貸款105萬，30年上浮10%算月供5889.5 ，無論首付月供對於二手購房者壓力已經相當大。
其實投資就是在正確的時間選擇對的區域裡最具有性價比的房產。
