房地產是資金密集型的行業，負債經營成為房企的現實選擇。然而，在藉助融資做大規模時，高負債成為懸掛在房企頭上的達摩克利斯之劍。相關統計數據顯示，2020年房企境內的債券、海外的發債、房地產的信託，加起來預計的債務是1.46萬億，鉅額的債務讓房企苦不堪言。
未來，房企負債驅動模式有望得到改變。3月31日，恆大掌門人許家印在業績發佈會上宣佈2020年開始啟動戰略轉型，全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。恆大計劃在未來三年將有息負債平均每年下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
根據恆大發布的2019年度業績報告，公司全年實現合約銷售額6011億，核心利潤408.2億，資產負債率77.9%，淨負債率159.3%，現金餘額2287.7億。
恆大降低負債的底氣是鉅額銷售回款和嚴控土地儲備規模。許家印在發佈會上表示，今年要做到銷售8000億，2022年突破1萬億，土地儲備每年降低3000萬平方米。
有業內人士向雷達財經表示，在全球宏觀經濟不景氣的情況下，地產行業很難重現昔日“高歌猛進”態勢，保持合理的負債率，精細化經營成為現實選擇。恆大作為龍頭房企，此時實施新戰略，可以對其他房企起到帶動作用，行業整體負債率有望走低。
恆大計劃每年減少負債1500億元
加槓桿是許多地產公司實現跨越發展的“利器”。
恆大並非一開始就是行業最頂尖企業。2009年，潘石屹旗下的SOHO中國營收規模達到75.29億元，彼時，恆大營收57.31億元。
2012年，SOHO中國向“包租公”方向轉型。潘石屹對外高調宣稱：“自持物業更好。”
恆大則選擇加速在地產行業擴張。2015年起，恆大就在抓住機會實現跨越式增長，銷售額從1300億元增長到2000億元、3700億元、5000億元……
今年3月31日，恆大發布2019年業績報告，公司去年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%。
選擇保守經營路線的SOHO中國，2019年度實現營業額約人民幣18.47億元。目前，SOHO中國正在籌劃“賣身”。
此外，在中國房地產協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發佈的2020中國房地產開發企業500強測評結果中，恆大蟬聯榜單第一。
在業績發佈會上，許家印談及2015年實施的“三高一低”戰略時表示，當時經濟下行，金融機構的大力支持，是房企發展的大好機遇，公司實現了快速發展，營收迅速增加，證明在當時的戰略是正確的。
然而，隨著宏觀經濟不景氣以及新冠肺炎疫情的衝擊，“高負債”給房企帶來巨大的壓力。
數據顯示，今年房企境內的債券、海外的發債、房地產的信託，加起來預計的債務是1.46萬億。海外債方面，Bloomberg數據顯示，2020年房企海外債務償還高峰期為3月和11月，分別超過40億美元和50億美元。
鉅額負債壓頂，房企何去何從？恆大的答案是降負債。
2019年，恆大資產負債率77.9%，淨負債率159.3%，現金餘額2287.7億元。許家印表示，“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
要實現這一降負債目標，確保“高增長”與“控規模”是關鍵。許家印在現場算了筆賬：“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
新戰略或引發同行跟進
今年房地產受到疫情衝擊，線下售樓處關閉，恆大的8000億銷售目標如何實現？
據恆大管理層介紹，目前恆大擁有2.93億平米土地儲備，今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億，完成8000億銷售並無壓力。
更值得一提的是，恆大在今年2月率先推行了“網上購房”的營銷創舉，提供網上VR看房、網上選房、網上購房等一站式服務，以及最低價購買、無理由退房、多重購房優惠等權益。
根據當時恆大公佈的政策，購房者只需在恆大旗下的“恆房通”APP平臺線上繳納5000元定金並簽署《商品房網上認購書》，即可在全國恆大樓盤預定房源。
而從3月1日開始，恆大大幅降低定金門檻、大幅提升獎勵標準，只要繳納3000元定金就能鎖定一套房源，推薦他人成功購買就能賺取35000元現金獎勵和房價1%的佣金。
在“網上銷售”推動下，恆大實現了一季度業績“開門紅”：銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業排名第一，刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
許家印的目標不止於此，他提出恆大到2022年要實現銷售1萬億。
此外，許家印還提出嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
年報顯示，恆大擁有2.93億平米的土地儲備，因此可以適度減少拿地，充分利用現有土地儲備，既能確保公司的持續發展，還能大幅減少支出，為新戰略的實施提供有力保障。
“從加槓桿做大規模到率先推出網上購房，恆大的踩點都相當精準，體現了公司管理層精準判斷趨勢的能力。”有業內人士向雷達財經表示，恆大的踩點非常精準，加上行業龍頭的示範效應，其“高增長、控規模、降負債”戰略有望得到許多房企跟隨，房企整體負債率有望走低。
多產業協同並進
在業績報告中，恆大還公佈了多元化產業進展。
新能源汽車是恆大最重視的新業務。2018年4月，恆大對新能源汽車產業進行全球範圍研究。
2019年1月，恆大先後入主瑞典NEVS、聯手世界頂級豪車製造商科尼賽克，獲得了強大的整車研發製造能力。
2019年10月7日，許家印在季度工作會議上的講話中透露，恆大旗下新能源車的產量將達到年產100萬輛，並用3到5年成為全世界最大、實力最強的新能源汽車集團。此外，計劃通過一年半左右，將其新能源電池提升到世界一流水平。
在此次業績發佈會上，恆大管理層介紹，過去一年，恆大在汽車產業投入147億元，其中，第三方收購股權款82億元、汽車基地土地支出22億元、廠房機械支出15億元以及研發費用支出22億元。未來兩年，恆大還將每年平均投資100億元左右，總共在200億元。
財報顯示，恆大正在同步研發14款新車型，而恆馳1號計劃今年亮相全系列產品，將從2021年起在全國量產。廣東、上海基地將於2020年下半年竣工。
在汽車銷售網絡方面，恆大已入股全球最大的汽車經銷商廣彙集團。在智慧充電方面，與國家電網合資成立“國網恆大”，目前全國正在規劃有序充電建設社區。
許家印在發佈會上談及新能源業務展望時表示：“我們對產品和核心技術的要求都是世界領先。不敢說14款車都能爆款，但保證8-10款車爆款，我是有信心的。”
恆大多元化佈局已經相對成熟，發展多輪驅動，期待恆大的業績逐步釋放。
