來源：地產密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
樓市進入“強者遊戲”，但誰又敢說，“弱者”就毫無機會？
4月17日，成都集中出讓三宗地，其中一宗位於蒲江，佔地67.8畝，用地為“住兼商”，溢價率1.52%，成交樓面價2184.78元/㎡，總價約2.27億元，拿地者為成都聖樺凱熠房地產開發有限公司。
成都聖樺凱熠最終都指向一匹來自四川的“潛力黑馬”——聖樺集團。這次在成都青白江拿地，意味著聖樺集團時隔2年後重返成都樓市進軍三圈層。
類似蒲江的成都三圈層，其實就相當於三四線城市。3月中旬，華夏幸福聯手花樣年和大悅城控股總斥資3.38億元底價摘得蒲江壽安鎮一宗佔地177.85畝的地塊。
地產密探注意到：4月13日，雲南工投昭陽產投公司出售雲南宸豐置業30%股權收官，成都宇峰置業以約1.77億元底價摘牌，背後出資者同樣是聖樺集團。
2019年初，雲南工投昭陽產投公司曾對外出售雲南宸豐置業70%股權，最終成都瑞興通科技有限公司以約3.84億元底價摘得，該公司出資人也是聖樺集團。去年10月份，成都瑞興通科技有限公司退出，成都宇峰置業接盤。
注意！去年12月下旬，成都宇峰置業通過出售雲南宸豐置業20%股權引入“金主”四川信託。從最新承讓30%股權看，成都宇峰置業持有云南宸豐置業80%股權，四川信託則持有20%股權。
雲南宸豐置業旗下主要項目為“聖樺錦悅府”，位於雲南省昭通市昭陽區昭陽大道，佔地422畝。去年，昭陽區GDP總量338.48億元，整個昭通市GDP總量近1200億元，同比增幅9.8%，這個增幅還是比較高的。
另據《雲南年鑑2019》對外披露：2018年末，昭通市全市常住人口559.1萬人，城鎮化率 34.55%，相比全國常住人口城鎮化率59.58%，相差25.03個百分點，但發展後勁不容忽視。
若跟四川地級市比較，昭通去年GDP總量相當於四川分別排名第14、15的廣安和攀枝花之間。去年，成都蒲江的GDP總量為167.82億元，在成都22個區縣GDP總量排名處於“墊底”。
從聖樺集團佈局軌跡看，從誕生的2012年起，最早進入的是四川南充市的南部縣，打造瞭如今的聖樺·時代廣場，該項目總投資10億元，最大亮點就是引入大潤發，隨後又進入成都大邑和河南開封。
2014年，聖樺集團在開封和南充營山拿地，2016年又繼續在這兩個地方斥資拿地，同時在成都新都拿地。2017年，聖樺集團又進駐四川資陽和陝西漢中，分別拿地154畝、553畝。
2018年，聖樺集團進入河南周口、安徽亳州、四川眉山、河南商丘和雲南昭通，去年11月又殺入湖南株洲拿地148畝，該年底又進駐呼和浩特。
去年底，聖樺集團子公司鹽城聖樺京府置業斥資7.5億元摘得鹽城市希望大道西、太湖路南北兩側地塊，樓面價3111元/平方米，溢價率3%。
從以上“突飛猛進”的城市佈局看，幾乎都是三四線城市。從城鎮化的角度看，這些城市非常需要以碧桂園為標杆的三四線為重心的房企，去積極改善當地居住消費環境。
我們研究發現：聖樺集團之所以能成為不少三四線城市主政者的“座上賓”，通過簽約底價拿地造大盤，這跟該房企2016年提出的“幸福城市計劃”有密切關聯。
從聖樺官方介紹看，這個計劃叫“CHD·中央幸福區”，集智慧生活社區、健康養老公寓、主題商業中心、運動主題公園、教育成長空間“五位一體”，在10分鐘步行半徑內，解決全齡人群居住、休閒、娛樂、購物、健康、養老、教育、運動等痛點。
注意！聖樺野心也非常大，從“一百座城一百個CHD”的戰略規劃不難看出來。
說直白些，這是典型的“大盤造城”模式。目前包括萬科、華潤等龍頭房企，其實在產城思路上也是這套類似的打法，只是這些巨頭不願將過多投資下沉到三四線城市。
當前，很多千億房企密集佈局多個產業，提出“美好生活服務商”等戰略，從自身角度看，也是在跟三四線城市的地方政府談判時，有足夠強大的議價能力，拿到足夠多且便宜的土地，從而提升盈利能力。
當然，這種大盤造城模式對房企的資金鍊是個巨大的考驗，除了分期滾動開發，依靠銷售回款不斷推進項目之外，更多仍依賴於外部融資加持，對於非大型房企而言，即便是高成本的信託資金，也得用上。
4月6日，聖樺集團子公司——開封聖樺置業通過出售周口聖瑞置業25%股權引入“金主”五礦信託。據悉，周口聖瑞置業成立於今年初，4月10日成功摘得周口土掛【2020】ZK2020-16號地塊，約93.8畝，緊鄰周口聖樺名城（2018年6月競得）一期住宅。
地產密探從五礦信託還獲悉：聖樺集團漢中項目也離不開五礦信託的資金馳援。2018年8月份，“五礦信託-恆信共築65號-聖樺漢中集合資金信託計劃”成立總規模1.434億元，期限12個月。
從形式上看，上述信託計劃的融資方——漢中聖美嘉實業引入新股東五礦信託。到去年9月時，五款信託已退出漢中聖美嘉實業，繼續由漢中聖樺置業繼續獨資持有。
早些時候的2017年，新都聖樺公館項目開發的融資同樣來自信託公司，具體是向四川信託借款1億元，期限為1年半。
我們研究發現：就川內房企來說，包括借殼上市前的藍光，以及現在擴張中的正黃、領地、四川濱江等房企都是信託融資的“超級大戶”。
以領地為例，截至今年2月底，領地總借款餘額119億元，其中信託佔60.9億元，佔一多半，一年內到期有息負債55.25億元，佔總借款額50%，現金及等價物餘額卻僅有11.71億元。所以，領地近來正忙著趕緊IPO上市。
另據悉：四川聖樺集團的母公司為聖樺國際控股有限公司，於2017年11月在香港註冊成立。從構架看，這家蟄伏已久的四川房企試圖打通國際資本通道。
據聖樺集團官網消息：2018年，於深圳成立聖樺國際控股。今年在京成立聖樺駐京辦，進軍“環京”樓市野心曝光。今年2月份，成都錦江區向聖樺國際控股拋出“橄欖枝”，希望CHD城市幸福中央幸福區項目投資落地。
接下來，聖樺集團必有更多大動作出來，我們也會持續積極關注。
編輯：密探君
文章來源：地產密探
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