作者：彭婧如
“我們看到深圳的房地產出現了比較大的波動，很多分析認為是政府的貼息經營貸款違規操作流入到房地產市場，對這部分來說，銀保監會怎麼看？”
近日，國新辦新聞發佈會上媒體的上述提問將本就受到關注的“房抵經營貸”問題推到了風口浪尖。
資料圖：置業顧問為民眾推薦商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝
房抵經營貸是什麼？
“字面意思就是通過用房子抵押的方式讓銀行放款唄。”一位觀望中的深圳購房者杜斐(化名)這樣向作者解釋“房抵經營貸”。
其實，經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用於其企業或個體戶的經營需要。
“但是實際操作起來，貸款的資金可以通過操作又回到個人賬戶上。那資金怎麼用就是自己說了算。”杜斐表示，他在詢問房產中介時，對方表示，經營貸其實個人也能辦下來，因為註冊申請公司並不是難事，把註冊公司的地址填到一個小區或者寫字樓就行，註冊資金鎖定到公司賬戶3個月，走完流程即可拿出。
“中介還告訴我，如果有需要，他們也能幫我完成包裝出一家公司的任務。”杜斐說，他自己還是膽子小，總覺得不是很安全。
經營貸款如何變成房抵經營貸的？
據瞭解，如果需要房產抵押，就需要全款將房子買下來，有多少人可以先湊齊全款買房呢？對此，杜斐回答說，這中間還可以通過“過橋”解決這個難題。
據他介紹，如果購房者目前手裡有300萬元的資金，可以自己想辦法或者請中介幫忙籌措“過橋資金”，湊齊後全款買房，等房子過戶到購房者名下後，再通過運作經營貸將房子作為抵押物，用銀行放款來償還過橋資金。
“由於疫情影響，國家和地方都有補貼，經營貸每月的利息就低了。過橋資金不算便宜，通過貸出的錢償還，可以衝抵部分費用。”杜斐說，這就是為什麼最近房抵經營貸讓很多人躍躍欲試。
資料圖。中新社記者 張雲 攝
違規操作真能瞞過銀行嗎？
有房產中介表示，貸出的錢有的人選擇用來償還過橋資金，而還有的則繼續投資房地產。
以上不管是哪種方式，都不符合經營貸款的資金用途。尤其是在疫情期間，相當於給企業紓困救命的的錢被拿來炒房了。對於資金流向，銀行難道沒有察覺？操作起來真能瞞過他們嗎？
深圳一家國有銀行的信貸部門回覆稱，該行的相關貸款有額度限制，最高是1000萬元，申請貸款者必須是公司法人或股東，另外還需要提供流水賬單。在回答是否有可能享受近期提及的貼息貸款時，工作人員答覆稱“需要審核公司的資金情況以及資金用途。”
另外，多家商業銀行表示，一般申請貸款的小微企業都需要經營年限至少滿一年，能夠提供經營流水、稅單等證明公司有實際經營，因此，剛註冊的公司很難拿到貸款。
但需要注意的是，還存在這種情況：有些購房者本身就是小微企業主，那麼就無需臨時註冊或購買公司。
房價上漲與房抵經營貸有多大關係？
3月，全國70個大中城市房地產市場價格出現微漲。一二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅均略有擴大，二手住宅銷售價格環比微漲。
其中，深圳房價在4個一線城市中漲幅最高，新房銷售價格環比上漲0.5%，二手房銷售價格環比上漲1.6%。深圳二手房價格漲幅時隔24個月後重新回到全國第一。
同策集團首席分析師張宏偉分析，“限價”背景下，一線城市尤其是深圳房價又開始上漲，一二手房房價出現“價格倒掛”，樓盤必然會出現搶購現象。市場流動性寬裕與“限價”下的市場“倒掛”是驅動投資客利用經營貸等各類“加槓桿”的工具或措施進入樓市的兩大核心驅動因素。
“經營貸只是房價上漲的幫兇，不是元兇。”中原地產首席分析師張大偉認為，深圳是因為漲了，很多人才想辦法找便宜方便的錢，去加大槓桿，因為豪宅線取消了，短炒成本非常低。所以做經營貸才有利可圖。
張大偉稱，經營貸哪怕是深圳現在，利率也是不低的，補貼基本都只有半年，而且最大的問題是疊加過橋服務費，成本也不低。年化4-5%，而且最長也就3-5年歸本。
“是先漲才有經營貸入市，而不是經營貸推動房價上漲。所以如果再恢復豪宅線，你求著購房者用經營貸，他也不會貸的。因為交易成本大漲。”張大偉說。
監管緊急出手，深圳要求銀行立即自查
4月20日，央行深圳中心支行貨幣信貸處發佈《關於房抵經營貸違規流入房地產市場情況的緊急自查通知》，要求全市各商業銀行立即開展自查。
自查內容包括：對借款人名下經營實體店真實性調查，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間；重點梳理借款人自疫情發生以來新購房產並以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況；借款人貸後新增房產的監測情況等。
22日，央行深圳市中心支行在新聞通氣會上公佈了初步摸底排查結果：一是未發現剛註冊企業即申請經營貸的情況。二是未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況。三是轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模佔比很小。
銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企22日表示，銀行一定要監控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上，對於違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。
4月23日，央行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會要求，堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。
“當前央行已經出手整治經營貸等違規資金進入房地產市場的問題，此舉是規範市場的政策行為”，張宏偉表示，但是受“疫情”影響，未來貨幣寬鬆將持續一段時間，市場流動性仍然處於相對寬裕期，當前央行對經營貸的整治並不改變樓市，尤其是一線城市房價可能繼續上漲的趨勢，高淨值人群仍然還會選擇一線城市的豪宅進行投資保值增值。
