2019年，全國土地成交總金額高達6.8萬億元，同比2018年增幅高達14.3%，創歷史新高。各大城市正在瘋狂賣地，有16個城市土地出讓金超過1000億元。
本文通過對30個典型城市土地財政依賴度研究分析，發現大部分城市土地財政依賴現象非常嚴重，土地財政依賴度(土地出讓金/一般公共預算收入×100%)超過50%的城市共26個，其中，溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥等12個城市超過100%，溫州為30個典型城市中土地財政依賴度最高的城市，土地財政依賴度高達179%。
疫情影響土地市場變局，在當前複雜的市場背景下，房企的拿地策略要綜合考慮土地財政依賴度、供求關係、市場規模多個方面。
自2015年起，全國土地市場“地王”頻出，成交金額節節攀升，至2019年，土地市場整體熱度消退，市場趨於冷靜，但土地出讓金卻創下新高。
CRIC數據顯示，2019年全國土地成交總金額高達6.8萬億元，同比2018年增幅高達14.3%。其中，杭州以絕對優勢位列第一位，達到了2746億元，有16個城市土地出讓金超過1000億元，以一二線城市為主。從出讓金變動情況來看，有近八成城市出讓金保持上漲勢頭，福州增幅最大，同比上漲90%。
土地出讓金大幅增加的同時，城市土地財政的依賴度也在提升，近九成城市土地財政依賴度超過50%。
哪些城市土地財政依賴度較高？哪些城市土地供應偏緊？在疫情的影響下，這些土地財政依賴度較高的城市供應節奏如何，後市應如何把握？通過對30個典型城市土地出讓金額、土地財政依賴度以及供應土地去化週期的分析，我將結合這些數據給房企幾點建議。
01
八成城市出讓金上漲，杭州蟬聯第一
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儘管2019年土地市場整體熱度不高，但土地出讓金卻再創新高。CRIC數據顯示，2019年全國土地成交總金額高達6.8萬億元，同比增長14.3%。
杭州以2746億元蟬聯榜首，較2018年增幅高達13%，較第二位的上海高出700餘億元，約是北京土地出讓金的1.6倍，是深圳的3.9倍。2016年是杭州土地出讓金上漲的轉折年，那一年土地出讓金同比2015年增長了147%，之後逐年上漲，至2019年飆升至2746億元。
土地出讓金超過1000億元的城市有16個，新增南京、蘇州、溫州、青島、昆明和福州6個城市。從城市能級來看，除溫州外，土地出讓金過千億的城市均是一二線城市，一線城市涉及北、上、廣三城，二線城市有杭州、武漢、南京、重慶、寧波、成都、天津等，以東南沿海經濟發達城市和中西部省會城市為主。
圖：土地出讓金過千億的城市數據來源：各城市統計局及其他政府網站、CRIC
就2019年出讓金變動情況來看，有近八成城市土地出讓金保持上漲勢頭。其中，增幅最大的城市是福州，2019年福州土地出讓金為1019億元，同比2018年上漲了90%；海口以79%的土地出讓金增幅位列第二位。
但從土地出讓金額來看，海口土地出讓金額僅有154億元，在30個典型城市中墊底，主要原因是出讓的土地中包含大量的保障性住房用地，總的來看，海口的去房地產進程在穩步推進中。
此外，南京、昆明、蘇州、寧波、成都、武漢等土地出讓“大戶”的出讓金增量也十分顯著，同比增幅均在30%以上。
但也有例外，在全國大部城市出讓金再創新高的同時，濟南、佛山、鄭州、重慶和南昌五大城市土地出讓金卻呈明顯下滑之勢，降幅分別為19%、14%、10%、4%和3%。
02
近9成城市土地財政依賴度超50%
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此前，易居房地產研究院也發佈一項2019年地方政府對土地財政的依賴度報告，以“五稅”加土地出讓金的口徑來計算，2019 年土地財政收入佔地方財政收入的52.9%，較2018年增長1.9個百分點，比值再創歷史新高。
土地財政收入仍是地方財政收入極其重要的組成部分，賣地是特殊財政制度與經濟環境下地方政府的必要選擇，但一定程度上也容易推動房價上漲。
具體到城市的土地財政依賴度，本文以各城市土地出讓金與一般公共預算收入比的口徑來測算，得出的百分比越大，表示地方對土地財政的依賴程度越高。經過測算，當前大部分城市土地政策依賴現象都很嚴重，近九成城市土地財政依賴度超過50%。
根據土地財政依賴度這一比值，通過細化分析，可以將30個典型城市分為三大類：
第一，超高土地財政依賴城市（≥100%），佔據樣本城市的四成。包含溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、廣州、南京、佛山、鄭州。這些城市有一個很大的共性，那就是城市新區建設比較迅猛，政府財政相對偏緊，想通過賣地緩解財政壓力，造成了土地財政的超高依賴。
第二，高土地財政依賴城市（50%~100%），接近樣本城市的五成。包含蘇州、天津、廈門、瀋陽等城市，這些城市總體上規劃建設節奏不及上述超高土地依賴城市，土地出讓面積增加較為平穩，但受城市經濟增速趨緩的影響，尤其是實體經濟近些年日漸滑坡，財政壓力較大，土地出讓依然是解決財政的主要方式，因此依賴度依然處於較高水平。
第三，相比之下，土地財政依賴較低的城市較少（<50%），僅佔樣本城市的一成左右。包含深圳、上海、北京和無錫四個城市。典型如深圳，土地財政依賴度僅有19%，偏緊的土地供應使得房價上漲壓力巨大。CRIC監測數據顯示，截止2020年4月24日，深圳商品住宅均價已經升至58746元/平方米，同比2019年上漲3%。
03
超半數城市宅地供應過量
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總體來看，目前大部分城市土地財政依賴嚴重。為進一步瞭解土地供應是否存在規模過大的風險，我們利用2017-2019年商品住宅成交規模來測算土地去化週期，結果發現，30個典型城市中，有一半的城市2019年供應的土地去化週期超1.5年，土地供應存在過量的風險。
具體來看，去化週期超過3年的城市有4個，分別為福州、太原、昆明和鄭州。其中，福州土地去化週期高達3.6年，是土地供應過量最嚴重的城市。2019年，福州宅地成交規模達到1049萬平方米，較2018年實現翻番，土地財政依賴度也高達153%，僅次於溫州和昆明，排在全國第三位。
緊跟其後的太原和昆明去化週期為3.1年，兩城2019年宅地成交規模也大幅增加，成交量分別為1664萬平方米、3073萬平方米，“賣地衝動”也十分顯著，兩座城市均為超高土地依賴城市，依賴度分別為126%和163%。
鄭州以3年去化週期位列第四位，儘管2019年宅地成交量同比減少15%，但供應量依然達到了3672萬平方米，供應過量的風險依然十分顯著。
值得注意的是，嚴調控、高房價之下的上海近些年商品住宅成交量居於較低位，但土地供應增加明顯，2019年宅地成交量為1437萬平方米，同比增長27%，去化週期為2.2年，也有相對過量的風險。
樣本城市中，供地明顯緊張的城市有5個，包括海口、佛山、無錫、瀋陽和深圳。這些城市面臨的共性問題在於，在緊供應之下，房價漲幅顯著。如深圳，雖然去年住宅供應量同比增加105%，但供應總量僅為132萬平方米，去化週期僅為0.3年，在30個城市中墊底，偏緊的土地供應使得深圳房價上漲壓力巨大，商品住宅均價已經升至58746元/平方米。
除此之外，佛山房價上漲壓力也不容忽視，2019年佛山常住人口增量達到25.29萬人，外來人口起到了較好的支撐性，加之廣州的外溢效應依然存在，2019年商品住宅均價已經升至14524元/平方米，較2018年同比增幅高達22%。
相比之下，北京、廣州、蘇州、杭州等一線和準一線城市，武漢、蘭州、成都、西安等中西部省會土地供應相對均衡。除人口流入較多、需求支撐好的杭州房價上漲較快外，其餘城市樓市整體表現較為平穩。
04
京、滬、深等低依賴度城市拿地機會增加
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疫情引發土地市場變局。
2020年土地市場率先復甦，尤其是3月份大部分城市土地市場逐步恢復以來，青島、重慶、成都、杭州、西安、鄭州、蘇州等城市土地成交量均超300萬平方米，太原、寧波、福州等城市溢價率均超30%，地市存在局部回暖趨勢。
土地熱度上升的城市大多是本身土地財政依賴度較強的城市，典型如太原和福州，2019年土地財政依賴度均在120%以上。突如其來的疫情使得實體經濟受損，財政本身就受到極大影響，防疫支出又增大了財政壓力，因此供地規模有了明顯增加。
在當前複雜的市場背景下，房企的拿地策略要綜合考慮土地財政依賴度，供求關係、市場規模多個方面，對此我提出以下三點建議：
第一，重點關注土地財政依賴度較高，供求比較健康的城市，譬如杭州、西安、廣州、佛山和武漢，尤其是人口集聚較突出、需求支撐性較強的杭州最值得關注；此外，疫情重災區武漢2019年商品住房成交規模高達2346.5萬平方米，穩居全國第一，需求規模巨大。隨著武漢復產復工的重啟，土地供應將逐步恢復，未來的拿地機會更多。
第二，加速佈局土地財政依賴度較低的城市，譬如深圳、上海、北京和無錫，這些城市土地供應量大多較低，供求關係也相對健康，近期在經濟增長壓力下，地方政府有短期加大供地力度的可能，若有較多拿地機會出現，建議加快佈局速度，抓住拿地窗口期。近期上海已經出臺相關措施，要加大年度土地供應量，此外上海的土地出讓規則也有寬鬆的跡象，預示著房企拿地的好時機已經到來。
第三，對於土地財政依賴度較高，供求關係存在一定問題的城市，要審慎拿地，典型如昆明、佛山、太原和鄭州等城市。對於優質地塊可適時出手，但對於條件一般的地塊，要考慮未來供求風險。
