文章導讀：北京的閆女士於2016年9月16日購買了八達嶺孔雀城九期期房，該房位於河北省張家口懷來縣東花園鎮葡萄大道。由於該房屋存在一系列問題，在她協商和投訴無果的情況下，找到中國質量萬里行投訴。與此同時，由於一些業主得知京雲房產律師團辦理過類似的成功案例--香河香蒲嶼商鋪售後返租違規收4.5萬參團費案，來諮詢京雲律師是如何實現退房退款的。今天我們聊聊這兩個案子。
第一部分：房屋質量出現問題，違規收電商費，八達嶺孔雀城項目到底怎麼了？
一、八達嶺孔雀城6.2期的樓房面對墓地，房屋質量有問題，贈送面積未兌現。
某業主2014年購買八達嶺孔雀城6.2期4套住宅，向“聚投訴”投訴，具體內容如下。
1、銷售承諾多購房返獎金，但是遲遲不兌現，後經我多方投訴追，該銷售以及其上線經理全部將我屏蔽拉黑，並調職，投訴電話也沒有結果反饋。
2、收房當日，不讓驗房，先交完費用簽完一堆文件後才給鑰匙，房屋面積與當初銷售時買的存在很大差距，且管道鋪設雜亂，門窗破損，贈送面積消失，帶贈送面積的房屋均價比普通房屋貴，燃氣爐遲遲不能安裝，沒有燃氣供應，嚴重影響裝修進度。
3、房屋正南原本規劃是谷底公園，現變成了墓地，開發商不解釋不回應，眾多業主多方上訪投訴無果。 綜上所述，要求開發商，銷售公司，及物業費，賠償多購房應得返現，退還無服務期間物業費，退還無贈送面積的差價，解決墓地問題履行原始規劃！
二、八達嶺孔雀城三期房屋存在質量問題，發生沉降的房屋地面大都已經變形，牆面和地面開裂。
（一）孔雀城三期的房屋質量問題
根據中國青年報報道，八達嶺孔雀城的開發商承建房屋存在質量問題且後續處理不力。業主反映，沉降的房屋主要集中在孔雀城三期，其中以靠西、北面的房屋問題最為嚴重。記者現場看到，發生沉降的房屋地面大都已經變形，牆面、地面裂縫眾多，牆面撕裂嚴重處甚至能塞進半隻手。
（二）開發商給的三個選擇：維修、退房、換房
“我們找過開發商協商，但到現在開發商也沒有拿出合理有效的解決方案，問題就一直拖著。”孔雀城三期21棟的業主劉某說，“我們希望得到一個說法，更想知道的是：我的房子還能住嗎？”2018年12月28日，帶著疑問，十多名沉降房屋的業主代表來到八達嶺孔雀城的客服中心，再次和開發商代表、京御房地產開發有限公司八分公司客服經理沈某坐在一起，就沉降房屋的解決方案進行溝通協商。沈某承認房屋主體出現問題並表示公司正在積極採取補救措施，“有三條路徑，包括維修、退房或換房。在三個方案中，公司原則上以維修為第一解決方案。”至於解決的時間，沈某表示：無法確定，本著負責任的態度，從個人角度來說，不建議您繼續居住。
（三）多次維修也沒有解決問題
剛開始是十幾條裂縫，下一次發現了二十多條，再到後來就數不清了。由於房屋主體還在沉降，裂縫也就不斷在變深變多，劉某也不敢進行裝修，以至於到現在也沒有入住過一天。後來經過業主多次與開發商溝通，開發商方對房屋進行了維修，依然沒有解決實質問題。修補之後，漏雨止住了，但沉降問題卻逐漸嚴重了。越來越多的業主注意到房屋的質量問題。
（四）開發商的口頭承諾沒有兌現
2018年12月28日，在近兩個小時的溝通協商中，針對業主們最關心的房屋沉降問題，沈某表示，“有三條路徑，包括維修、退房或換房。公司可以在近期內提供維修方案，和各位業主的訴求進行溝通”。而關於換房或退房，業主需要提供相對具體的方案，再和開發商進行協商，“在三個方案中，公司原則上以維修為第一解決方案”。對於具體解決的時間，他表示沒法確定。開發商口頭承諾，從各家業主發現問題之日起到“事情處理完成”，提供不低於5000元/月的安置費用。已簽訂裝修合同，但因房屋沉降問題，無法進行裝修的，公司將承擔實際發生的違約金。部分業主表示：他們還是拖時間，也沒有具體的文件，只是口頭承諾，每次協商都是這樣的結果。
三、八達嶺孔雀城九期項目，違規收3.5萬電商費，違規收房，房屋質量有問題。
（一）業主通過315投訴
2016年9月16日，八達嶺孔雀城英國宮九期的業主們，購買了八達嶺孔雀城九期期房，該房位於河北省張家口懷來縣東花園鎮葡萄大道，關於該房存在的一系列問題，在投訴和協商多次無果的情況下，再次向中國質量萬里行投訴。
（二）開發商違規收取電商費，違規強行收房，房屋質量問題。
1、買房時開發商要求繳納3.5萬元費用(不繳納此3.5萬便沒有資格購房)，並承諾繳納該3.5萬元可以享受抵扣房費7萬元的優惠政策。然而，開發商購房合同裡備案的房價根本沒有包含這3.5萬元，所開具購房發票上也並未體現此3.5萬元，該3.5萬元僅有一份收據，收據上蓋有網勢傳媒廣告(北京)有限公司章，後查實該廣告公司系華夏地產銷售團隊。不開發票只給收據，共有2900戶業主，涉嫌嚴重偷稅漏稅。
2、手續不齊全強行交房，房屋牆面存在掉沙、牆面地面多處裂縫、熱水器及水電氣未開通等情況下，開發商依然發放收房通知書且發放收房通知書時間早於房屋驗收時間(房屋綜合驗收亦存在相同筆體簽字問題)。
3、房屋內部結構及質量合格證書未公示。
4、太陽能安裝方式不正確，嚴重影響採光 。
5、三層用戶有建築主體遮擋 。
6、合同約定集中供暖，實際採用壁掛爐自採暖。
7、小區道路至今存在斷裂、塌陷等安全隱患。 我作為八達嶺孔雀城英國宮九期業主，期盼能為百姓申張正義，辛苦攢錢買了這套房，卻因諸多問題而遲遲不敢收房，所以只有繼續租房度日，該問題房產令我夜不成寐、精神恍惚，對我精神、物質等方面均造成很大影響。
（三）業主們的訴求
1、返還電商費3.5萬元
2、開發商必須按完工時間重新發放收房通知書
3、追究懷來縣住建部與消防部違規發放竣工驗收報告。
第二部分：香河香蒲嶼商鋪售後返租侵害業主權益
一、香河香蒲嶼商鋪售後返租，違規收取4.5萬參團費，危害業主權益。
北京京雲律所的房產律師團隊，成功為眾多業主維護合法權利，實現退房退款的訴訟請求。以下案例，是京雲律師團隊的任海峰律師主辦的成功案例。
（一）開發商巧列名目規避國家規定，通過“售後返租”、“綁定基金”、“虛假宣傳”的違法手段欺騙業主。
購買了香河榮盛香蒲嶼項目S6商鋪的千餘戶業主因此上當受騙，施工現場被有關職能部門查封，業主眼看錢房兩空。便要求開發商退回所交的總房款及所謂的電商費，可是開發商卻拒不退款。京雲律師事務所代理了本案。京雲房產律師團通過調查取證，與開發商談判交涉等一系列工作，使業主實現了退房請求。
（二）案情簡介
1、業主在開發商誘導下籤訂購房合同
2017年10月19日，李女士購買了河北省廊坊市香河縣榮盛房地產公司開發的“白鷺島香蒲嶼s6綜合體商業樓”房屋一處，並向開發商支付了定金2萬元和4.5萬元，當拿到收據後才發現其中4.5萬元是由第三人收取的參團費，購房合同並未體現該款項。另外開發商售賣商鋪綁定的銷售基金，為總房款的40％。約定在基金部分繳納完成之後，才有所謂的十年回本收益，即託管10年的返租金。按照總房款的90%返還，自交錢後次年開始返租。
2、開發商涉嫌違法，施工現場被依法查封
開發商的上述行為明顯違背了《商品房銷售管理辦法》的相關規定，在2018年12月18日，建築工地大門被廊坊市建設局貼了封條，有關職能部門查封了施工現場。至此，售樓處已停止營業，銷售人員也更換了辦公場地。此時，業主已經完成了商鋪的網籤，但是所購買的商鋪什麼時候能夠建成，何時能夠獲得收益，卻是個未知數。業主們感覺自身權益無法得到保障。
（三）京雲律所律師團通過調查取證找到開發商違法違規的相關證據
1、京雲律師積極調查取證，獲得主動權。
京雲律所的任海峰律師代理了此案件，首先從調查取證入手，發現開發商取得的土地是城鎮住宅用地，沒有商業用途，也就是說開發商出售的房屋，原本就不符合法律規定。另外，根據其受到的行政處罰以及政府的回覆，也能認定開發商存在違法銷售的情形。再者，依據當時銷售的現場錄音，照片以及與銷售人員的微信聊天記錄等證據材料，都可以證明開發商違法銷售的事實。
2、京雲律師開展工作，談判與訴訟同時啟動，最終為業主維護了合法權益。
任律師利用自身多年的辦案和談判經驗多方位出擊，在做了一系列工作之後，通過法院的調解，解除了雙方簽訂的《商品房買賣合同》，並退還了房款和部分參團費，最終實現了業主退房退款的訴求。從而挽回了業主的部分經濟損失。
二、本文特別說明
關於這個房產項目，有很多業主諮詢京雲律師，由於委託京雲律師團隊的業主眾多，本文僅選取一個成功案例，以供大家參考。相關辦案律師如下，雲和律師集團--京雲房產律師團隊：任海峰律師、王興華律師、劉興業律師、劉義律師……本文判決書附圖為京雲律師團隊的王興華律師、劉興業律師辦理的成功案例。還有許多相關成功案例，因篇幅有限，需要了解的朋友們，可以與我們留言聯繫。
本文作者：京雲房產律師團 楚琳
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