什麼是凶宅”，買到“凶宅”怎麼辦？
買房，了怕買到房屋後價格下跌，還怕的恐怕就是買的不是“吉屋”而是“凶宅”，很多人提起“凶宅”就會有無數的“鬼故事”般可怕的想象浮現眼前（寫文章的時候也會有)，更別說長時間的居住了，如果不是精神強大，肯定會對人的精神和生活造成各種不舒適的影響。
那麼，我們今天通過一些案例來看看在法院判定時，如何認定和處理下列問題：
什麼是“凶宅”？凶宅”的認定在法律上是否有理據？房屋內正常的“老逝、病逝、傷殘”算不算“凶宅”？辦過喪事的房屋算不算“凶宅”？買到“凶宅”後能否退房並要求補償？通過中介買到的“凶宅”能否追究中介的連帶賠償責任？
案例一（2018）粵03民終987號
一審法院認為，袁某、熊某、潘某簽訂《二手房買賣合同》（編號：249907）系雙方真實意思表示，內容未違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效。熊某、潘某將涉案房屋賣與袁某，袁某按照合同約定支付了全部購房款，雙方形成了房屋買賣合同法律關係，但雙方簽訂房屋買賣合同時應遵循誠實信用原則，不得違反公序良俗原則，交易時熊某、潘某應對房屋相關信息予以披露。發生過非正常死亡的房屋雖不構成人們對房屋本身進行物質性使用的障礙，但會影響使用人的心理，客觀上會降低房屋對使用人的效用，按照一般的民間習俗，發生過非正常死亡的房屋會被認為存在不吉利的因素，而且房屋往往會因此貶值。本案中，根據一審法院的調查結果，可知涉案房屋曾發生過非正常死亡事件，且原業主羅某在出售涉案房屋時已告知熊某、潘某涉案房屋曾發生過非正常死亡事件，交易的成交價低於當時的市場價，但熊某、潘某未將其已知的涉案房屋曾發生過非正常死亡事件告知袁某，而該非正常死亡信息對袁某是否願意與熊某進行交易，及以何種條件進行交易均有重大影響。雖然袁某、熊某、潘某的房屋買賣行為已經履行完畢，但熊某、潘某隱瞞上述重要信息，使袁某在違背真實意思的情況下訂立涉案合同，構成欺詐。根據《中華人民共和國合同法》第五十四條“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”之規定，袁某要求撤銷其與熊某簽訂的《二手房買賣合同》符合法律規定，一審法院予以支持。
合同被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。因此，熊某、潘某應向袁某返還購房款1650萬元，為減少各方當事人的訴累，託管於中原地產處的5萬元交樓押金由中原地產直接退還袁某；同時熊某還應向袁某支付稅費損失1156956.93元、擔保費及短期贖樓利息等損失200802.27元、佣金損失16.5萬元、月供損失（按照每月49633.83元的標準，自2016年10月起算，計至熊某返還購房款之日止）。關於袁某主張的已付資金利息，應8205928.35元為基數（首期款660萬元+稅費損失1156956.93元+擔保費及短期贖樓利息等損失200802.27元+月供損失248169.15元），按銀行同期貸款利率，從2016年9月計至一審法院確定熊某返還之日止。關於袁某主張的精神損失費50萬元和律師費25萬元，無法律依據，一審法院不予支持。因涉案房屋現已抵押給了工行喜年支行，故袁某應在熊某返還購房款後十日內註銷涉案房屋的抵押登記，並將涉案房屋登記回熊某名下，由此產生的相關稅費由熊某承擔。根據合同相對性原則，袁某主張潘某對熊某的上述債務承擔連帶責任，無法律依據，一審法院不予支持。
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該案二審判決，維持一審原判。
對於有關“凶宅”而產生的房屋買賣合同糾紛的案例成百上千，但通過上述幾件典型類別案例可知：
1. 所謂“凶宅”，一般是指在一定時期內曾發生過自殺或兇殺等人為因素，或因房屋失火、煤氣中毒等意外事件致人非正常死亡或死因不明的房屋。並非發生過死亡事件或其他忌諱的事情都可以被法院認定為“凶宅”的範疇。
2. 對於存在天年而亡、病逝、無疾而終等自然死亡情況的房屋，或者在房屋內操辦過喪事，一般屬於大眾可接受的範圍，不屬於“凶宅”範疇。
3. 如果賣方未如實告知交易房屋存在“凶宅”的事實，那麼只要買方舉證證實，一般會認定賣方違反誠實信用、公序良俗原則，構成欺詐，可以撤銷房屋交易的買賣合同。同時賣方應承擔返還房款及賠償損失的責任，相關損失一般也限於雙方可預見的合理範圍內的損失賠償。如果賣方明確告知過，雙方仍達成交易，則“凶宅”事由不構成撤銷合同的理由。
4. 基於合同的相對性，房屋中介一般不承擔關於“凶宅”房屋交易的賠償連帶責任，但作為買方如果與中介的合同簽署中有相關的明確的篩選約定，且舉證證明中介存在故意隱瞞或不作為，一般可以訴求中介返還中介費並承擔一定限度內的賠償責任。
5. 根據法院案例及法院認為的說理部分可知，法院在裁判時一般也是會照顧到公眾的情緒和民間的習俗，對於諸如“凶宅”不吉利等傳統觀念，並非認定屬於封建迷信，而是基於公序良俗和誠實信用予以判定。
6. 為了防止買到自己忌諱因素的房屋，在購買房屋時，可以在合同中明確約定交易房屋不存在的具體情形，諸如“業主方明確承諾交易房屋不存在非正常死亡的情況、不存在輻射環境、未發生過火災、淹水等情況”等等，根據自己的喜好將自己在意的事項以合同約定的形式規定在合同中。同時，也可以對涉案交易房屋通過新聞搜索、鄰里走訪、物業諮詢等方式去了解涉案交易房屋的背景。
7. 如果真的不經意間買到“凶宅”，則第一時間收集確鑿相關證據，和中介及賣方進行核實，溝通退房及賠償或者補償事宜，如實在協商不成，可以第一時間尋求本律師為您答疑解惑，同時通過法律途徑保障自己的合法權益，不可拖延，採取財產保全等措施避免賣方收到款項後轉移資產，無力償還。
