今年的樓市新聞屬於局部嗨，雨露均霑是不大可能了。
在“黑天鵝”打亂的當下過熱，並不是一件好事，深圳豪宅被秒光，走出樓市裡的一股清流。
接下來，一定會被專項整治，用以往的話來概括，文件內容應該是“市場亂象”之類的。
而重慶樓市一直以來都有一些獨立，好像憑藉著自己的心情在漲跌表現。
深圳熱了，南京熱了，蘇州熱了，成都也熱了，偏偏重慶熱的不夠明顯。
就連土地市場，也敗下陣來，打著觀音橋的旗號，表現卻也一般般，樓市是不是該涼了。
專欄
重慶樓市那些事兒
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01.觀音橋組團再添新地塊。
就在今日，重慶市規劃和自然資源局決定，供應3宗商住用地。
其中一宗地塊位於江北區觀音橋組團，為二類居住用地，樓面價為7050元/㎡。
看標題很嚇人，觀音橋供地實屬罕見，唯一遺憾的是價格並不驚豔，放在2019年甚至跟不上某遠郊區域的地價表現。
配圖
如圖，地塊歸屬江北區觀音橋組團，名為A分區A26-4/03地塊，但細看位置，似乎距離觀音橋蠻遠的。
地塊詳細信息如下：
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我們來看看主要數據，容積率2.0，土地面積21.77畝，可建面積29025.12m²，起始樓面價7050元/m²。
就目前形式來看，也算地王級，誰叫重慶樓面價整體不高，而今年更是5000元/m²頻現，地段還那麼遠。
真是符合了我們常說的，樓市只會在地緣遼闊的新區炒作。
02.核心區地塊是否能創新高？
好不容易看到一塊起拍價還不錯的地塊，我們往往就會第一時間猜測，“它能成為今年重慶土地市場的新貴嗎”？
重慶樓市地價整體不貴，要說表現驚豔的，可能又要把2019年5月28日，榮安在九龍坡區灘子口拿下的一地塊說起。
當時該地塊排除13549元/m²的單價，成為重慶北區之後的新地王，直到目前為止還沒有任何一塊地超越其單價。
而本次觀音橋組團再次供地，是否能夠再創新貴，我想能參考的也只能是就近原則。
配圖
如圖，從地理位置上來看，本輪地塊也談不上觀音橋正規軍，距離觀音橋還是有一段距離。
值得欣慰的是，2019年7月31日觀音橋板塊的另一非正規軍C分區拍出了13167元/㎡的高地價，比上不足比下有餘。
所以，我們又在猜想，有著觀音橋頭銜的新地塊，是否也能拍出今年第一次驚豔的土地價格，成為新地王。
但是，稍微詳細一對比，就有些底氣不足了：
一方面，去年觀音橋13167元/㎡的C分區，起拍樓面價是9695元/㎡，而本次A分區起拍價只有7050元/㎡，掉了2000+的單價；
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另一方面，去年的C分區周配套成熟，地段更核心，再加上隔江相望的彈子石板塊，最高地價剛破萬而已；
所以，對比之下就有傷害，似乎心裡已經有底了，但卻不敢說。有人說估計也就破萬或者9000單價出頭。
對於這事你覺得呢？你覺得能創新高嗎？今年的土地市場溢價率可是很一般呢。
專欄
重慶房產投資地圖
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03.地塊周邊房價表現會如何？
春江水暖鴨先知，樓市冷暖地先知，每一次土拍似乎我們都愛聯想到房價表現。
一般情況下，地價越高，房價表現也會呈正相關。當然，可能有個別奇葩的地塊，但核心區域應該還是很少遇到。
因此，我們不妨來看一看本次地塊周邊房價表現，希望你也能得到一些啟發。
配圖
如圖，我們把本次地塊位置大致標註了一下，很明確屬於江北區海爾路板塊，這個板塊推薦相對較少。
目前該地塊較近的新盤價格表現也不錯：
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如圖，地塊旁邊新房大概就三個，中億陽明山水均價2.1W/㎡，西派城均價表現2.4W/㎡，魯能星城外灘均價表現2.0W/㎡。
然後繼續往五里店方向走，一路上就是我們熟悉的小區，保利觀瀾，萬科御瀾道，新鷗鵬教育城，恆大中央廣場，紫御江山等等。
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結合這幾個二手房小區均價表現來看，似乎地塊周邊的相對吃力，獲利空間不大，比如陽明山水二手均價只有1.5W/㎡，海語江山只有1.4W/㎡。
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而越靠近五里店，越靠近江北嘴一帶，二手房均價表現都特別亮眼，甚至是整個江北區，乃至重慶市價格領漲區域，整體均價表現1.9W/㎡以上。
要知道2016年重慶樓市啟動前，中億陽明山水和新鷗鵬，中央廣場，保利觀瀾，乃至當時的融景城，套內單價都是不相上下的。
都是由套內均價11500元/㎡開始跳漲，雖然現在新房價格表現相差不大，但是放在二手房市場，價值就體現在了價格上。
同樣的房價起點，經歷一輪漲幅潮水過後，居然拉出了4000元-5000元的單平差價，所以買房還得認準區域和板塊，還得認準小區才行。
配圖
如圖，即便把陽明山水價格表現相對較高的二手房和新鷗鵬教育城價格表現相對較低的對比，你也會發現足足拉出了3000元的差價。
地段走高，房價走高，地段越好，房價漲幅會在潮水退去後，表現得更有價值感。
