今天，LPR利率真的降了！一年期降了20個基點！五年期降10個基點！創歷史性最大降幅！
業內人士表示：降息10個基點，沒有超過市場預期，也沒有低於市場預期。房住不炒會堅持，但小陽春肯定會出現了，市場在5-6月有望有一波行情。最近要買房的可以去售樓處看看了。
降息只是開始，降準又上路了。
01
4月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈了最新貸款市場報價利率（LPR）:1年期LPR報價將與4月15日MLF利率下調20個基點的幅度一致，利率為3.85%。同時，5年期以上LPR利率下降10個基點至4.65%。
這次直接影響多大？
以100萬元貸款30年為例計算，現在LPR為4.65%，每月房貸可以少還62元，總的貸款利息可以省2.23萬元。
自去年進行LPR改革以來，由逆回購到MLF再到LPR，已成為央行引導貸款利率下行的常規做法。
目前，1年期LPR累計下行40個基點，5年期LPR累計下行20個基點。
今年2月20日5年期LPR報價已經下降了5個基點，此次再次下降10個基點，今年共計下降15個基點，但根據幾年的形勢，後期利率依舊存在下調空間。
疫情影響週期拉長後，將對國內房地產行業形成更大下行壓力。當然，別指望大規模救市。但降息了，證明了金融政策取向是穩樓市，刺激實體經濟。
據估計，當前經濟運行不穩定不確定因素顯著增多，不僅二季度國內經濟恢復程度會受到海外疫情制約，而且下半年經濟運行也存在較大不確定性。
為此，國內宏觀政策逆週期調節時間有可能相應拉長，調節力度也會進一步加大。
02
在房住不炒的原則下，降息有助於房地產市場的穩定。
一方面降息會導致資金成本降低，真實購房者的購房成本降低，有助於這部分群體入市。
另外一方面，降低會帶來銀行的放貸成本降低，預計銀行的信貸釋放也將降低價格增加信貸量。
降息對於樓市肯定是直接利好，很可能會在疫情基本穩定的情況下，導致之前一季度積壓的存量需求入市，整體看，市場在5-6月出現一輪一定力度的樓市小陽春可能性非常大。雖然不會熾熱態，但市場活躍度肯定會有明顯提高。
樓市靠天吃飯，最近大部分城市市場只是復甦，遠遠談不上火熱，3月到今天，樓市情況只是恢復到了疫情前大約70-80%的水平，空間還非常大。
▲南京排隊開購房證明
市場都在等待政策整體看，疫情平穩後必須穩定經濟，而房地產一方面要堅持房住不炒，但也必須穩定，降息有利於保持房地產預期穩定。在出口肯定將出現問題、消費短期也肯定很難企穩的時候，房地產的穩空前重要。
對於購房者來說，4月20日的降息只是開始，如果最近想買房的，也就別猶豫了，抓緊時間去看看房。
03
最近，南京各大區域紛紛召開土地推薦會，各板塊的城建、優質教育、醫療配套資源全面啟動，激動人心。
南京的房價格局也入新的篇章，可以預見的是，南京樓盤價格普漲已經打開序幕，可以預見的是，在南京買房新房售價比二手房價格高，將成為常態。
①河西中4.9萬/㎡：4月17日，世茂天譽領取3號樓開盤，均價49200元/平，項目前期住宅均價為45000元/平，
漲價近5000，你品，你細品。②江北核心區3.3萬/㎡：3月24日，江北核心區的潤辰府，不管它是不是洋房，不管它是不是挖了地下室，均價3.3萬/㎡，標準層達到了3.6萬/㎡、3.7萬/㎡、3.8萬/㎡，更高的更是接近3.9萬/㎡。
③城北邁皋橋3.5萬/㎡：3月13日，城北邁皋橋的錦麟融譽府領到452套精裝房源銷許，均價34549-35295元/㎡，超出之前限價5000元/㎡。
④城北燕子磯3.1萬/㎡：3月23日，城北燕子磯中海燕磯聽潮拿到389套裝修房源銷許，均價3.1萬元/㎡，成為燕子磯首個破3萬/㎡的樓盤。最近，燕子磯萬象天地·九悅開始驗資，放風價3.6萬/㎡。
⑤江寧科學園3.13萬/㎡：3月25日，江寧科學園都會四季東區領取138套精裝房源銷許，均價31371元/㎡，和1月領銷許相比，
價格上漲了1000元/㎡。
不論是國家統計局官方數據，還是冰山指數的數據，南京的房產數據微幅上漲。
這與目前的南京市場行情也確實吻合，整體而言，南京房價並沒有大幅波動，呈現出“穩態”。
04
很多有房貸的人一定要問了：固定利率與LPR二選一，怎麼選？
3月1日起，各金融機構開始存量浮動利率貸款的換錨工作。那麼房貸要不要換？應該怎麼換？
根據央行的政策，所有符合轉換條件的房貸客戶，在8月31日前都有兩種選擇：
- 假設某個客戶二十年期的房貸，轉換前執行的是基準利率打九折的政策，也就是實際利率約為4.40%（4.9*0.9=4.41%）。如果轉換為固定利率，那麼在接下來的十多年還款期裡，無論LPR利率怎麼變，都是按照4.40%的利率來還月供。
- 如果選擇轉成LPR，首先會以目前4.40%的利率與轉換基準，也就是4.8%做比較，目前的利率比4.8%低0.4%，也就是40個基點。轉換後，這個客戶原來“基準利率打九折”就變成了“LPR減40個基點”。
需要注意的是，只有一次選擇轉換方式的機會，轉換之後不能再次轉換。因此，選擇哪種轉換方式以及LPR定價方式如何計算利率，成為大家最為關心的問題。
根據央行規定，存量浮動利率貸款定價基準轉換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，一種是轉換為固定利率。
無論選擇哪一種方式，2020年的月供不會受到影響。但如果選擇轉成LPR，從明年開始，月供要重新根據未來LPR報價以及每個客戶具體的加點、減點的數值來確定。一般每年調整一次。
從最新的銀行利率來看，南京多家銀行房貸利率有所下調！
具體情況要看利率的走勢，根據1991年開始的中國房貸利率表，可以看出近20年房貸利率，整體呈現下降趨勢。
從目前的經濟形勢以及歷年的利率走勢來看，預計LPR仍將是下行趨勢，只要基點不再提高，那麼LPR的下降將直接導致買房人貸款利率下調，買房成本降低。
注：部分內容來自：央行、大偉看樓市
