2016年9月26日的南京市民政局格外热闹，一天之内，327对新人登记结婚，340对夫妻“一拍两散”。相比前一年的同一天，这一日的离婚登记量整整多了226对。
结婚当然是出于男欢女爱，两情相悦。然而离婚，这些老夫妻的脸上却没有丝毫的冷漠和悲伤，这一天离婚，不为感情，为限购！
2016.9.25呼叫2019.9.25
2016年9月25日：南京限购政策出台。主城区已拥有≥1套住房的非本市户籍家庭不得再新购住房；拥有≥2套的本市户籍家庭不得再新购新建商品住房。
2016年10月5日：外地人购房需缴纳1年社保，本市户籍单身人士(含)离异限购1套房。有贷款记录或者名下有1套房，首付从3.5成提至5成，贷款没结清的二套房首付提升至8成！
2017年3月15日：六合、高淳、溧水纳入限购范围；外地人购买首套房，需要在三年内在南京
累计缴纳2年及以上个税证明或者社保证明。2017年5月13日：南京发布《进一步加强房地产市场调控的通知》，新购房取得不动产权证3年内不得转让，购房摇号须由公证处主持等。
2018年8月13日：南京下发《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》，要求自即日起，在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。
2019年3月1日，南京施行积分落户新办法，落户条件进一步放宽。由原来近2年内连续社保改为累计缴纳24个月社保，即可落户。积分落户由原来满100分筛选改为累计积分达到100分，即符合落户条件。
2019年6月4日，高淳区限购放开，外地人在高淳购房只需要携带在有效期内的南京居住证、或者携带劳务合同和营业执照等证件即可。
限购这三年 楼市发生这些变化
新房：从暴跌到趋于稳定，价格涨了
来自南京我爱我家研究院的数据，从2016年10月到2019年9月，限购的三年时间里，南京新房单月最高销量在限购开始当月出现断崖式下跌。从此前最高的1.5万套，月均1.1万套直接降到7000套水平，此后长期保持在3000-6000套水平，在今年7月达到限购以来单月成交量峰值，突破8000套。
从成交价格方面看，2016年10月南京新房均价约为2.5万元/㎡，三年间新房价格虽然几经涨跌，但综合来看，到2019年9月，南京新房市场成交均价已经突破3万元/㎡，较三年前大约上涨了5000元/㎡。
二手房：情况差不多
成交量方面，限购前，单月最高销量超1.7万套，月均成交1.3万套；限购之后，成交量从2016年10月的1.2万套逐步下滑，2018年以来逐步保持稳定，今年月均成交量在7千套左右。
价格方面，限购前，南京二手房成交均价不到2.4万元/㎡，限购之后，二手房成交价格缓慢增长，截止到本月，全市成交均价也已同样突破3万元/㎡。
板块绩优股：江北新区直管区、浦口、高淳涨幅前三
另一份来自365的数据显示，限购3年，南京房价总体趋稳，大部分板块房价出现一定程度上涨，当然也有部分板块逐渐退出历史舞台，房价三年几乎原地踏步。
三年时间里，河西南、江北核心区、紫东新区、南部新城等区域依旧热门，去化情况良好。但综合三年各区新房房价涨幅，排名前三的却并非以上板块。江北新区直管区、浦口、高淳分别位列三年房价涨幅前三高，而“宇宙中心”河西和老牌富人聚集区城东，则分别位列涨幅倒数两位。
倒挂不再：尘归尘，土归土 神盘如今行情忧
限购三年，南京涌现出一大批限价神盘，甚至部分位于远郊的低价盘，由于城市外拓，也无一例外的成为市场弄潮儿。
大数据显示，三年限购里，南京共涌现出10个远郊神盘：蓝光一号、华润幸福里、弘扬禹州时光印象、亚泰山语湖、世茂梦享家、翠屏城、紫艺华府、万达茂、武夷名仕园、创维乐活城，如今均已完成交付，进入二手市场。
小时候胖不是胖，昔日神盘，今日地位也不尽相同。在相关二手房网站，华润幸福里、万达茂涨幅都已达到25%以上，而翠屏城、武夷名仕园、创维乐活城等盘，尽管此前一度千人陪跑，如今来看，不仅分文未涨，部分二手房挂牌价还比开盘价格直降10%以上。
一步到位：选择大户型比例增加 或主动，或被动
根据365的数据，对比2016年1-8月和2017年同期，限购之前，南京人购买90㎡以下房源销量占比41%，限购之后则下降为31%。90-120㎡户型限购前销量占比34%，限购后则增加7%。
总体而言，限购之后，南京买房人购买90㎡以上户型开始增多，三代同堂，四房起步的户型开始得到更多市场。受到限购政策影响，买房人在买房时更多考虑一步到位。
除此以外，随着“9050政策”的悄然取消，目前的开发商在设计上较过去明显更倾向于大户型房源，去年新房叠墅成群，今年楼市洋房扎堆，90㎡以下户型已经在部分板块绝迹，大平层、洋房乃至跃层、叠墅才是未来楼市的主流户型。想买小户型，市场真的很有限。
理性看数据 当年冲冠一离为买房，值吗？
回到文题，三年限购，南京楼市变化颇多，当年为了买房一怒之下民政局见的那群人，如今真的赚到了吗？
当然，这里不讨论那些“假戏真做”的衍生故事，单纯从买房这件事上理性分析。从数据来看，调控三年，成效显现在17年。从2016年9月至今，16个月环比涨幅负值，仅有6个个月涨幅达到0.5%以上，其中尤以2017年7月到2018年2月这连续8个月的环比下降最为明显。
具体到产品，在上文中已经详细介绍，伴随着倒挂红利的不再，曾经一度不可一世的热盘，如今大多已经跌下神坛。曾经逢开必抢的雨山路、大学城，如今早已消沉，能否等来下一波爆发期不得而知。而曾经一度无人问津的麒麟、地铁小镇，却在紫东地区的东风之下，地位水涨船高，房价也迎来新一轮上涨。
三年前火遍半边天的，河西已经基本推出舞台，鼓楼滨江和南部新城，城南和城北情况则依旧与三年前大体一致，新房价格基本都在3-4万元/㎡之间，二手房则存在5000-10000元/㎡不等的倒挂。供货量大户江北和江宁，房价也已站上3万高位，但细分到区域内的小板块，冷热差异还在进一步拉大。
总体而言，三年调控，“房住不炒”得到极为有效的贯彻和落实，一路狂奔的楼市，也在调控持续之下总算理性。
曾经买房买到就赚到，如今更多考虑区位、配套、品牌、体量。以前买房看升值，现在买房看自住便捷性。
对于未来楼市，借用伟人一句话：“我们不敢有丝毫自满，但怀有无比自信。”楼市调控三周年，不是起点，当然更不是终点。
下一个三年，我们拭目以待。
*文中部分图表来源于365淘房、我爱我家研究院
