對於買房投資，最關注的應該是城市群格局未來將會是怎樣的趨勢發展，將會吸附怎樣的產業和人口來支撐城市的經濟，也是最能實際判斷出一座城市樓市有沒有具備真正價值的體現，也就決定著你所購置的房產以後會不會漲價及漲價後是否容易轉手。
很多人在看了幾年房子後，一直沒有一個合理的思路，只是單純的看到這個樓盤或者那個樓盤有房賣，就去看戶型、價格、社區環境，或者是一味的去比較各樓盤的單價，如果繼續這樣下去除了錯失一些好的購房機會以外，興許一直是在看房找房的“旅途”中。真正要想買到一個未來升值潛力大的樓盤，這樣的看房思路是完全不合理的。
作為房產投資學的經典法則，影響一個樓盤價格漲幅的因素中，樓盤區域位置佔到80%，而樓盤本身卻僅僅只佔20%的比重，這就是為什麼有些地段好的一般樓盤價格漲幅卻超過了地段一般但是樓市品質很好的樓盤。真正要想買到一個未來升值空間大的樓盤，前提是要買對一個升值快的區域。
在我國有很多環一線城市，即使是屬於三四線城市，但由於有臨一線的光環，其樓市的價值比一些內陸二線城市和同樣級別的三四線城市還要高，主要是因為目前的一線城市都發展的相當成熟，都面臨著城市病，就是人口過多，空間發展受限，大量的外來人口和興起的產業受到空間的限制無法得到充分的發展。
在土地空間發展受限的情況下，這些一線城市的人口才會被迫外溢到周邊，臨一線城市就成了人口外溢和產業外溢的最佳選擇地，其樓市價值也因此不斷提高。然而這個時候，置業人群最關切的問題是哪裡離一線通勤更方便、通勤時間更短，哪裡才會成為他們置業或者置換的目的地。
作為環深城市之一的惠州，近些年，特別是深圳提出東進戰略、國家制定粵港澳大灣區大城市群，深圳建立先行示範區後，開始成為了很多剛需置業群體和投資群體的眼中的香餑餑。
那麼惠州怎麼去買房呢？很多人都說惠州買房就買臨深，沒錯，這個思路是正確的，但是，細分到臨深區域，又該如何買房呢？如何根據自己的預想投資週期去買房呢？這裡面大有門道。
所有環中心城市買房的一條鐵的定律就是以兩地通勤時間為準，哪裡能夠實現兩地之間最快通勤，哪裡的居住體驗度和投資收益就最高，惠州買房也一樣。
而真正能夠實現兩地正常通勤的，不止是高速，也不止是高鐵，而是地鐵。對於投資房產而言，地鐵的價值一定是最大的。因為這是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵的人流，地鐵人流才是最有效的購房人群。惠陽和大亞灣因為臨深的地理位置，以及未來的地鐵規劃，成為眾多置業者中的香餑餑。
惠陽曾經很大，追溯到上世紀50年代，整個東莞甚至是深圳基本都歸屬於惠陽管轄，後來經過多次分割和行政級別變動才形成現在的惠陽區，面積小了行政級別也低了。
雖說是惠州的一個區，但是這個區比較特別，它的區中心離惠州市中心是有一段距離的。它是惠州最靠深圳的區域之一，直接與深圳東部的坪山和龍崗兩個區相連，到深圳福田通勤距離也就50多公里。
惠州7個縣區中，惠陽的經濟並不顯眼，去年GDP622億元，產業自然也不強。但惠陽卻是最多深圳人來買房的區域，為什麼？因為這裡是典型的深圳人的睡城。要做睡城，首先你的交通必須要方便，而惠陽的交通是整個惠州最好最完善的。首先看高速，惠州連接深圳的4條高速都從惠陽經過；其次高鐵惠州南站，到深圳北站只需26分鐘，不會比在深圳坐地鐵上班慢；
最重要的是地鐵，惠州當前沒有通地鐵，但是
深圳主動要把14號線延伸到惠陽，雖然惠州段現在改為由惠州自己上交審批，但我認為審批確定只是時間問題。這條14號線的價值對於惠陽來說甚至比高鐵還重要，50多分鐘就能到福田中心。
大亞灣實際上就在惠陽的南面，和惠陽在位置上就是一南一北的關係。所以在離深圳的距離上，大家差不多，大亞灣也是緊挨著深圳坪山區。
和惠陽不同的是，大亞灣靠海，擁有濱海度假資源，所以也會有濱海度假項目。從經濟總量來看，去年大亞灣GDP突破700億元，但是整個大亞灣的人口也只有20多萬，實際上就是4%的人口，卻創造了全市15%的GDP，從這一點來看大亞灣的經濟創造能力還是很強的。
在產業方面，大亞灣有個特殊的產業，石油化工產業。石化產業是大亞灣的支柱產業，這裡有國內最大的中外合資項目：中海石化和荷蘭殼牌合資的中海殼牌石化項目，總投資1678億元，相當於整個惠州半年的GDP。在石化產業帶動下，惠州港也成為了廣東重要的物流港口，與香港、深圳的港口一起組成華南大型主樞紐港群。
交通方面，大亞灣與深圳相連主要是靠惠深沿海高速。同時，深圳地鐵16號線也會延伸到大亞灣，在大亞灣有3個站點。16號線雖然不能直達深圳市中心，但是可以直達深圳東進戰略的最重要兩個地方，龍崗大運中心和坪山中心。同時，在大運站可以換乘深圳3號線或者14號線，無論到深圳羅湖或者福田都很方便。
惠陽 PK 大亞灣
大亞灣，原屬惠陽管轄，1993年5月經國務院批准成立惠州大亞灣（國家級）經濟技術開發區，面積為9.98平方公里，2006年3月經國務院批准擴大到23.6平方公里。包括經濟技術開發區在內的大亞灣規劃區於1991年6月由廣東省人民政府批准設立，轄陸地面積289平方公里，海域面積1300平方公里。到21世紀初，大亞灣初步形成以汽車電子為主導產業，以中海煉化為龍頭的石化產業區，以濱海旅遊度假為主的黃金海岸旅遊度假區五大功能板塊，城市發展格局初具規模
惠陽，地處珠三角經濟圈東部，面積915.6平方公里，下轄淡水、秋長、三和3個街道和沙田、新圩、鎮隆、永湖、良井、平潭6個鎮。形成了電子信息、光學玻璃、精細化工、新能源新材料等產業集群，打造了商貿物流、酒店餐飲、休閒旅遊、娛樂購物、金融服務全面發展的現代服務業活力區。
根據樓盤分佈以及區域規劃，我製作了以上區域圖供大家參考。
從上圖可以看出，惠陽的版塊可劃分為：惠陽新城、白雲新城、惠陽老城、南站新城這四大板塊；
大亞灣的板塊可劃分為：臨深區域、萬達商圈、比亞迪商圈、中心區。
另外還有一個霞湧的海景區（隸屬大亞灣），海景區域有“陷井”和“餡餅”，一不留神就……
1、惠陽新城
區域特點是“新”，位於惠陽北部，從衛星地圖可以看出，目前大部分處於空白區域，除了已經建好的光耀城等個別項目，大部分地塊處於待開發或在開發狀態。
葉挺大道和迎賓大道（頗有迎接賓客之意）是主要交通要道，分別是雙向6車道和8車道，承擔著惠陽新城的主要交通。
雲集著實力房企，如 中洲控股、融創中國、金輝集團、光耀集團；其中光耀集團的光耀城已經開發完畢，中洲控股的公園城、融創中國的玖樟臺和金輝的三個項目目前已經在建設中。
最大的優勢可以說是“惠陽政務中心”所在（目前已經有40多個相關單位在裡面辦公了）；另外值得一提的是近期規劃的軌道交通“惠州1號線”，從惠城贛深高鐵的“惠州北站”，途徑葉挺大道，抵達“惠州南站”。
主要不足在於區塊處於開發前期，雖有商業、教育等配套規劃，需要5年的時間去沉澱，目前價位在10000-13000元/㎡。
2、白雲新城
白雲新城的情況和惠陽新城有點類似，都屬於一個新區域。同時，白雲新城的地理位置更優，也屬於臨深片區。
這個區域可以說是老城區中唯一一塊“淨土”了，區塊民房較少，如星河、恆大、保利等房企均在這塊區域發展。被惠陽政府斥資400億定位為惠陽的豪宅區
恆大的棕櫚島高爾夫也是不錯的景點之一，週末不乏企業高管來這打球休閒。
區塊內有一個名校——“清恆小學”（清華和恆大合作）。距離市政府、天虹商場、體育館在2-3公里的一個範圍內，所以說優於惠陽新城片區。
值得一提的是“深圳地鐵14號線沙田站”，距離白雲新城片區約3公里的距離；以及“瀋海高速”的白雲坑出口（規劃），這些交通的便利對該片區而言也是兩大增值點。
不足的是該片區內暫無大型商業規劃，各小區樓下有些簡單的商店可供日常所需。可以去2公里處的天虹商場購物。
目前該片區建設完成50%左右，預計3-5年左右的一個時間這50%就可以基本完善，目前價格在13000-15000元/㎡。
3、惠陽老城
身為老城，自然是底蘊深厚、配套齊全。不但政府配套雲集，商場、教育、醫療等配套也是非常完善，這個是最大的優勢；目前在售價格大概在13000-15000元/㎡左右。
如“崇雅中學” 葉挺將軍的母校，也是百年老校，口碑廣為稱讚；好宜多、天虹等老牌商業綜合體；還有一棟地標性的建築——誠傑壹中心
以上這些可以說是老城最大的亮點了，下面就要說說他的不足了。
城市規劃不合理，民房與商品房混搭，道路多為雙車道，個別為雙向4車道，交通相對會擁堵一些，未來發展方面被新區與“超車”也是大概率事件（可以比照深圳的“羅湖”和“福田”）。
4、南站新城
南站新城的規劃真心不錯，如果真的開動了，無疑是一塊堪比福田中心的寶地
從圖片可以看出，南站新城的規劃更傾向於現代化、智慧化，站在了科技與時代的前沿。
下圖可以看出，南站新城目前全部處於空白狀態，幾乎暫無建設。我記得一次會議上，惠州住建局局長是這麼講的：“我們先合理規劃、研究，確定了，就開幹，沒有確定之前保護起來，不能亂建”。
南站前面這塊地很多房企盯著，也就僅限於盯著了！
他最大的不足，就是一切仍在規劃中，這個週期具體時間不好說，唯一可以參考的就是《粵港澳大灣區》的建設速度了，如果灣區建設國家要求加速，那麼南站新城項目很有可能在未來3-5年啟動！
這個區塊基本沒什麼新房，上面的雅居樂賣11500元/㎡左右，下面的星河丹堤賣18000元/㎡左右。
大亞灣
5、中心區
中心區名副其實，位於大亞灣板塊的中心區域。該區塊以住宅為主，比較集中。
生活配套 如 醫療 “中山大學附屬醫院 惠亞醫院”、休閒“體育中心、惠民廣場、虎頭山公園、紅樹林公園”等；
行政配套有大亞灣區管委、房管局、市場監督局、人民檢察院、海關緝私分局等。
在交通方面的主幹道 如 “中興北路——北環路、石化大道、疏港大道、中興中路等”，交通網絡相對完善，均是雙向4-6車道。另外“沿海高速”的澳頭出口在這（圖左邊‘石化大道’的位置）。
值得一提的是軌道交通“深大城際”，由深圳機場東途徑龍崗過來這邊，設終點站；項目將在今年動工。
可以說是相當完善了，唯一不足的就是區域內沒有大型商業，也沒有這個規劃，這個是硬傷（大型商場只能往“西區”那邊靠攏了）
西區包含的“萬達商圈”、“比亞迪商圈”、“臨深”，因為這三個區塊各有側重，所以分開來講。
6、萬達商圈
萬達商圈，名副其實，環繞著萬達廣場，享受萬達的商業紅利。位於龍海二路上，往右邊去是中心區，再往西邊去是臨深——深圳。
（石化大道以上是“萬達商圈”，以下是“比亞迪商圈”）
商業比較集中，如 萬達廣場、燦邦新天地，這些都是已經開業的，瓏廷廣場和翡翠山已經建好了，翡翠山的今年應該也會開業。
這個區域最大的優勢就是商業了，非常集中，都在3公里左右的一個範圍內。
比較知名的學校有 西區一小、北大培文學校（小-高）、大亞灣四中（在建），還有六小、崇德小學等。
另外還有一個廣東最大的兒童公園，政府投資1.2億打造。內有籃球場、足球場、兒童樂園、兩個天然湖、登山道、涼亭、棧道等休閒設施。
這麼看來，商業、教育、基本都有了，距離高鐵南站15分鐘的路程，也不算遠。區域的價格在12000-17500元/㎡，個別的樓盤（如燦邦龍廷，牧馬湖）價格去到了19000-20000元/㎡。
7、比亞迪商圈
比亞迪商圈，是以比亞迪工廠為基礎的商業集中地。片區人口高達10萬人，多以低端消費者為主。
這個片區的配套板樟嶺公園、還有繽紛、大潤發、世紀城、等商業基本的生活配套可以滿足。
值得一提的是“廣外外語大亞灣學校”，這個據傳在整個廣東也不過一手之數。
片區的價格在13000元/㎡左右，個別在15000元/㎡。
這個區域的不足就是工廠比較多（都屬於組裝類的，沒什麼化學汙染）。其他倒也沒啥問題，商業比較集中。
8、臨深
深圳東進，一個坪山規劃就有85萬就業人口，而坪山主要以產業為主（生物醫藥、電子信息、5G研發、科研）。而住宅用地是非常稀缺的，作為“臨深”，非常協調的做了坪山的“後花園”，承接了外溢的居住人口。
地鐵“沙田站”距離該片區3公里左右。還有兩所名校“華中師大附校、北大卓越實驗學校”。
另外非常值得一提的是去年北京過來的“慧聰集團”，聯合龍光地產投資150億打造總部基地，以互聯網、物聯網 為主的產業生態。對於整個大亞灣而言是第三大產業入住（另外兩個分別是 石化、比亞迪）
區域不足的就是 商業不足，（上圖）從上到下，只有最下面（華中師大附校）位置有一個“沃爾瑪”以及一條5公里是商業街規劃，其他就沒有大型商業了。不過這到萬達廣場也不過5-7公里的距離。
區域的價格在13500-17500元/㎡，個別的樓盤（如 龍光城、德洲城、錦繡壹號）價格去到了17000-20000元/㎡，這些都是距離深圳一步之遙的樓盤。
惠陽和大亞灣正在快速的發展當中，日新月異。值得關注的是，今年是深圳成立經濟特區40週年，一定會有重大利好出來，那麼深圳邊的惠灣片區，是否會吃到紅利呢？時間是最好的答案，我們需要把眼光放遠，未來總是美好的。
