今日主答：葉建英
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問：葉帥，你怎麼看天貓好房，感覺身邊的閃婚好像都是多戲的，看不懂。直接問你，天貓和淘寶確實是降低了很多工業品的價格，我們放五年來看，天貓好房也好，貝殼找房也好，會不會拉低房價，哪怕一點點？
葉帥起高樓：先給答案，天貓也好，貝殼也好，跟五年後的房價沒任何關係。工業品是動產，物流與中間渠道是重要成本，淘寶的成功，一是降低了交易環節與物流成本，二是建立了信用。但房地產是不動產，沒有物流成本，也沒有多少中間渠道，即使有中介，在房價中的佔比很小，甚至跳單或者優惠的也蠻多。至於信用，房地產屬於政府和銀行系統重點監管的商品，而且，房子的價值主要不是由房子本身決定，而是地段配套與規劃等等決定，所以，買賣雙方雖然也有信用的需要，但信用在房產買賣中的佔比也很小。
馬雲說，讓天下沒有難做的生意，但是，房屋買賣與其他商品的買賣是完全不同的兩種生意模式。中間商並沒有在這個中間佔據多少成本，所以，即使促進了流通，消滅了中間商佔差價，對房價的影響也很少。
你說的閃婚的比喻非常好。事實上，我們覺得這更多是一個噱頭。雖然有很多的議論，但是天貓也好，易居也好，根本沒有講明白自己要做什麼。
事實上，發佈會上那些中國資本市場與房地產市場上的頂尖企業家，都選擇了做群眾演員。
體會一下天貓好房的承諾：在未來至少3年內不賺錢，而且所有收入100％都會補貼給購房者。連收入與利潤都故意不分的承諾算什麼承諾啊！什麼叫做收入的100%補貼給購房者？你全部收入都補貼了，你還提什麼3年內不賺錢？
天貓和易居根本不需要這樣的文字遊戲來玩弄購房者，更多的原因，是他們可能根本沒有想明白。
即使是一隻真貓，它叫一聲，也不一定是為了抓老鼠。
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問：葉老師，看了你的文章，也注意到這一次紅盤和熱盤供應放量以後，又有一批房票被激發出來。眼看著奧體的兩個盤，市北西的3個盤都要快速出清了，而且中籤率估計會很低。你覺得我是現在就搖呢，還是可以再等等？濱江和蕭山這邊，還有沒有新的潛力板塊出來？
葉帥起高樓：既然想到要去搖，那就不要怕麻煩了還搖不到，就去搖吧。
對於奧體和市北西來說，這是一次非常難得的機會。雖然有嚴格的限價，但是，為什麼有些地方的二手房會漲，有些地方的二手房因此而下跌呢。其實道理很簡單，給你打個比方，你吃火鍋，當湯太濃的時候，你要讓服務員加清湯加開水。一個區域的房價，眼看著就要漲起來，你得有清湯倒進去啊，也就是說，你得有土地出讓啊。
像奧體核心區和市北西，可供出讓的宅地已經接近斷供了，靠新房來限價的彈藥已經沒有了，戰場就完全交給「敵軍」了。
至於，能夠承接濱江外溢的新興板塊，除了即將確權上市的亞運村外，主要還是寧圍，和南站新城。寧圍與奧體核心區的距離很近，吃虧的是離幾個地鐵站相對遠一些，但優勢是快速路很方便，而且價格也更低。寧圍的新房限價是每平方米33500元，不到濱江區府板塊二手房的一半。但從江南大道上機場快速路以後，才兩個路口就可以到寧圍，還是方便的。
南站新城，吃虧在分屬四個街道，又沒有一個強有力的管委會發聲，但是天生的地理和規劃都是可以的，也可以期待。
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問：葉老師，為什麼杭州人那麼看重學區？我錢江世紀城的房子又漲了，本來是要賣掉的，現在又糾結了。
葉帥起高樓：回答你前面的問題。
為什麼杭州人那麼看重學區，是因為杭州有一批已經有了傳統的好學區，很多杭州人獲益過，有現實的榜樣。
但是在蕭山、餘杭、富陽、臨安等四區的老城區，也就是原來的老縣城區域，一方面城區的學區質量也還算靠譜，因為生源有很多是公務員家庭，而且師資也不錯，很多是以優秀教師的身份從鄉鎮調上來的。
另一方面，新四區也說不上有特別被大家公認的好學校和學區房。因為這四個城區的好學校，往往是變動的，原因在於，新城的發展速度快，生源質量與學校硬件等也都變化很快。
從生源的結構來講，此前，四個縣城與杭州市區的生源也是完全不同的。
打個比方，以前像外婆家、白鹿這樣的又時尚又實惠的餐廳，在杭州有，但在蕭山就沒有的。為什麼，因為以前的餐館，在蕭山，就是老闆和普通工人的消費，中間階層的白領是比較少的，有些公務員家庭上下班也近，生活也悠閒，不需要下館子。
放到學校上，以前，蕭山富人的小孩自然有出國和學做生意的通道，公務員的小孩他們自己也管得牢，普通工人家庭呢，就主要靠孩子自己的天賦。但杭州市區就不一樣了，中間階層，以知識分子為主的白領人數很多，他們自己靠讀書獲得了在大城市打拼的機會，也是拼命地要讓孩子好好讀書。
現在，這批會讀書的知識分子，已經來到各個新興城區了，接下去，蕭山餘杭等地的學區房也會不斷地冒出來，而像錢江世紀城這樣有名校掛靠的區域，自然容易受到他們的青睞
