今日午間，龍華觀瀾片區的合正觀瀾匯二期備案出爐，推出1013套房源，帶裝修，
均價5.69萬/平，單價區間為5.22-6.06萬/平，總價區間為501-769萬/套，其中96平3房總價區間為501-585萬，126平4房總價區間為695-769萬。
具體以KFS信息為準
~項目信息一覽~
項目位於龍華區福城街道龍華區府旁，東臨觀瀾大道，地鐵4號線茜坑站（預計10月28日通車運營）的地鐵口物業。
佔地面積約2.6萬㎡，建面約15.8萬㎡。計容建面約11.5萬㎡，包括1000㎡的文化活動室。
其中住宅約10.1萬㎡，由6棟住宅塔樓圍合而成，社區園林約1.6萬㎡。社區北面另有1棟帶商業裙樓的公寓。
本期主打建面約96-126㎡的家庭主流住宅產品，共計1015戶，全南向，且無回遷房、無保障房，均為商品住房。
其中1、3、5、6棟為三梯六戶；2、4棟為三梯五戶，建面約126㎡的戶型分佈於2、4兩棟樓宇中。預計2023年交房。
作為約百萬平綜合體項目，觀瀾彙整體計劃分多期開發，整體建成後總建面將近100萬㎡，將成為片區集商業、酒店、商務公寓、住宅為一體的綜合體。
後期還會增添鄰里mall、街區mall等商業物業，共同打造約24萬㎡的商業集群。
軌道交通方面，項目地處觀瀾中心區域，龍華區府旁，4號線北延線“茜坑站”地鐵口。
4號線北延線由4號線的終點站清湖站開始，沿觀瀾大道、高爾夫大道敷設，到達牛湖站。是聯繫龍華、觀瀾片區，貫穿福田中心區、深圳北副中心的重要軌道交通幹線。
商業配套方面，合正觀瀾匯一期，其底商為建面7.1萬㎡的福城天虹購物中心，已開業，是該片區內較大型的綜合購物場所。
教育配套方面，項目所在位置小學學區劃分為龍華第三外國語學校小學部，中學劃入龍華第三外國語學校初中部、龍華高級中學初中部、觀瀾第二中學學區範圍。
其中，觀瀾第二中學為省一級學校，在觀瀾片區有著較好的口碑。龍華第三外國語學校為新增公辦學校，規劃提供45個班，2100個學位。
從區位規劃來看，項目所在的區域會繼續鞏固觀瀾板塊比較核心的地位。與龍華區政府辦公樓相距不遠，在觀瀾高新區和九龍山智能科技城之間。
觀瀾高新區和九龍山智能科技城都是龍華重點規劃的產業聚集區，並且均已被納入國家高新區深圳高新區龍華區範圍內，是龍華唯二上榜的片區。
舊改方面，片區內已有萬科、卓越、鴻榮源、宏發、金光華、佳兆業、仁恆等房企開發商入駐，進行舊改工作。不過多數項目更新週期較長，整體進度比較緩慢。
~戶型一覽~
建面96平3房
建面約96平3房
建面126平4房
~周邊二手房價格一覽~
由於觀瀾片區基本面較為薄弱，目前周邊商品房不多，主要以項目一期為主。
項目一期715新政之前89平3房成交價格在6.4萬，79平小3房單價略高，715新政之後掛牌價格堅挺，但成交稀少，而項目二期開售，一期二手房會繼續遇冷。
小結，相比一期二手房6.4、6.6萬/平等成交價格，單價上近似由0.7/0.8萬左右價差，另外加上二手未滿5年稅費，短期有近似100萬左右價差空間。
相比光明、沙井網紅區域，觀瀾關注度肯定是相對弱一些，不過總價500多萬3房+精裝修+100萬左右價差空間，對於剛需上車依舊具有吸引力，至於市場是否買單拭目以待。
~房源備案價格一覽~
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