去年10月份的時候，深圳羅湖木龍頭小區的老baby們眼睛都消了腫。
因為這個小區的所有業主都同意：簽約徵收。
木頭龍小區建於1980年，最早是用來安置第一批來深圳建設的國企或事業單位職工的福利房性質小區。
換而言之，這小區住的都是：最早一批吃到深圳改革紅利的人。
在寸土寸金的深圳，這個小區位於市中心不能再市中心的中心，所以在好多年前，寶安、龍華都還是一片荒蕪的時候，就有不少開發商盯著這塊地了。
木頭龍小區佔地7.7萬平方米，房屋棟數共61棟，總戶數為1340戶。
2007年，益田集團進駐木頭龍小區對著1340戶人家開展改造意願徵集工作。
但是到了2012年同意改造的人也只有：80%。
接著，益田集團提高補償力度，但是到了2019年，依然有4戶：拒絕。
舊改的博弈時間間隔長達12年，不少老業主在等待回遷的過程中：死了。
2017年的時候，有電視臺特意去報道了木龍頭小區舊改難題的現象。
小區裡的業主聽說，把電視臺的記者拉到不願意簽約的“原住戶”門口，求記者勸說這些“老頑固”。
有一位業主跟記者說，“這些年來，為求釘子戶簽約，她一戶戶的哀求，
都跪下來了。”
說到這裡，業主潸然淚下，眼裡全是委屈。
我有一個朋友看到了電視裡這些在深圳市中心有房，身家上億、上千萬的老baby哭地紅腫的眼睛為了這套破房子受委屈，他一震憤慨，義正言辭由轉愁眉淚眼地說，“我心都碎了。”
木頭龍小區的舊改故事，只是這些年來我國各大都市裡的一個小案例。
自上世紀八十年代以來，改革開放帶來的城市化進程使得城市迅速變遷以及擴張；尤其是在九十年代初期，中國房地產行業開始騰飛發展，以拆遷為標誌的現代化城市生長將原本的市中心逐漸擴散到了城市的郊區。
然而由於各種原因，原本處於城市中間的一些地塊被不經意的遺留，最終成了人們口中所說的棚戶區和城中村。
但這些棚戶區還有城中村因為居住眾多，文化差異水平、社會地位導致思維想法天冠地屨，所以拆遷舊改進行起來特別的困難。
佳兆業的一個高官跟我說過，難在：協調各方之間利益的博弈。
在《希伯來書問題解答》裡有一個節選，問：上帝能不能干涉人的自由，如果不能，這「揀選論」將出現漏洞，如果能是否有聖經的根據？
答：上帝能不能干涉人的自由？當然上帝能干涉人的自由，其實上帝是感動人，使人恢復原有可能會選擇善的自由，這是恩典。
而在舊改這一塊上，你得偉大的像個上帝，感動那些不願意簽約的人，改變他們，讓他們選擇簽約。
這幾年，因為市內供地越來越少，很多吃過地段紅利的開發商選擇舊改這條路在市中心拿地，但之前這些開發商對舊改並不擅長。
接下舊改任務後，他們發現這塊骨頭：根本就啃不下去。
因此，這幾年還出現了，不少“專業”機構專門幫開發商:“勸”人搬遷。
我收到過，其中一家機構的白皮書，他們分析了釘子戶產生的原因。
一，居委會與少數業主之間存在情緒對抗，存在歷史糾紛沒理清楚，對人不對事。
二，業主之間存在幫派鬥爭。
三，經濟實力強，不缺錢，想留住宅。
四，業主對舊改企業不信任。
而最重要的一點：拆遷補償沒談妥。
對此，白皮書裡表示，能解決以上的五個問題，那98%的業主都會同意簽約。
白皮書裡講明瞭，如何破解這問題。
1、重複解釋。對業主要有足夠的耐心解釋，用平常話表達，文 縐縐的話術他們理解不了，反而拉開了與村民的距離。
2、利益平衡，剛柔並濟。嗅到舊改消息的時候，勢必會有部分業主對自己的房子進行部分加建、違建等等情況，雖然知道是違法的，但是取巧的心思還是大過理智，對於類似的處理一定要一視同仁，切不可開人情口，一旦開了先例，相當於給自己加了很多工作量。
3、取得公司總部受權，對症下藥當機立斷。這點是對項目總的要求，項目總要取得公司總部的授權，行內有句話“能大年三十簽約就不要拖到年初一”。
4、藉助外部力量，居委會、政府、已經簽約的群體等等。居委會是把雙刃劍，談的好，幹實事的居委會不僅可以加速推進項目進程，還能給項目部省不少事。也有遇到一些項目，連居委會那關都過不了，更別說接觸到業主那了。
前段時間，萬科在北京成壽寺上新的那個長租公寓“泊寓｜院兒”就是比較成功的舊改項目。
在跟萬科的工作人員聊天的過程中，以上的招式萬科都用了。
而最重要的是在利益博弈這一塊，萬科跟泊寓｜院兒這塊土地上的原先住戶達成了共識：村集體能獲得泊寓｜院兒長期保底收益加分紅，村民每個月有基本的保障。
但可惜，儘管舊改的運營能力再強，機構給我的白皮書裡也提及到：這樣做就能讓98%的原住戶簽約。
而對於，剩下的2%，誰都沒招。
不過，最近，深圳想到了破解的招數。
7月20日，深圳印了一個經濟特區城市更新條例的徵求意見稿。
其中第三十二條條【個別徵收模式】中表面：當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別徵收。
意見稿裡還強調：對徵收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
我那個心碎的朋友說，這條意見稿通過了，我的老baby就不用受委屈了。
這是一份拯救心碎的意見稿。
以前的時候，香港曾經有一個城寨叫“九龍城”。
周星馳電影《功夫》中豬籠城寨的原型就是九龍城，又名“黑暗之城”（City of Darkness）。也是諸多西方電影的靈感來源之地：《攻殼機動隊》、《銀翼殺手》、《蝙蝠俠：俠影之謎》、《生化危機6》……
而威廉吉布森（William Ford Gibson），這位被稱為賽博朋克之父的男人則對這座城寨歎為觀止：“建築風格和背景完全符合賽博朋克的永恆母題——頹廢、叛逆、反權威、高度發達的物質文明之下掩藏的陰謀和罪惡……”
這座始建歷史最早可以追溯到宋朝，但卻由於過於混亂，以及影響香港的國際形象終於在1993年開始正式拆除。
在拆除的過程中，整個九龍城寨混雜了老baby們的哭聲還有笑聲。
然而，隨著時間推移，香港出現了越來越多的“九龍城寨”。
例如，多次出現在王家衛電影裡的那座重慶森林大廈。
高層小區老化後必將退化成“貧民窟”：，而其理由則有三：第一是小區老化後，維修成本過高，然而高層小區居民偏多，意見很難統一，整體小區維護起來極難；其二則是居民由剛需變成改善，有進一步經濟實力的居民都會陸續搬離，很快老小區內就會只剩下經濟條件較弱的居民留存。
實際對比起香港“九龍城寨”，我國木龍頭小區的老baby其實在過於幸福。
因為“九龍城寨”沒有產權只是暫時擁有居住權，當政府機構對其進行清理拆除時，該地區多數居民是無法得到任何補償。
不像，木龍頭小區的老baby可以得到回遷房、補償款，成壽寺的村民可以得到公寓的分紅。
每個人都會為自己的利益博弈，舊改的難就在利益的博弈。
我一個朋友說，這是自由。
我問朋友，如果需要統一自由的方式，這還是自由嗎？
朋友說，那得去問問他們是什麼讓他們不自由。
