日前，河西中部的保利天悦二手房成交单价突破6万/㎡ 。
保利天悦给速递菌印象比较深刻的，是前几年为数不多推出过“装修包”的限价盘，分别有“3500元/㎡”、“4000元/㎡”两种档次的装修。
如今，保利天悦的二手房已逐渐挂牌出让，有了成交记录。那有了升级装修“附魔”后的二手房，是否真能有额外溢价呢？
01保利天悦成交突破6.3万/㎡，“装修包”溢价有限
我爱我家官网显示，这套已成交的低楼层房源建面约152.84㎡，成交总价965万，单价约63138元/㎡。据该中介工作人员介绍，保利天悦这套成交房源不满两年，装修包含中央空调+地暖、客厅搭配电视背景墙、全屋墙纸、吊顶等。
（图源我爱我家）
按照保利天悦约4.5万/㎡简装标准，室内所有吊顶和墙面都是交付标准，但不包含中央空调等。只有“3500元/㎡”及以上装修包才同时包含“中央空调+地暖”，另有一批业主选择了只加装中央空调的装修包，要弱一档。据悉，当年约有75%的业主选择了“装修包”。
同小区上一次成交要追溯到2019年7月，一套建面约113㎡四房成交总价约670万，成交单价约59293元/㎡，但具体装修已不可考。不过，据该中介表示，目前一套建面约112㎡四房，没有加装中央空调，报价约680万，单价约6万/㎡。
（图源链家）
而同小区一套建面约153㎡四房，加装了约107万“装修包”，“业主当时点了全部装修品牌，包括中央空调+地暖，加上两个车位，现在报价1050万”。我爱我家某工作人员如是说道。
（图源链家）
按链家发布的车位挂牌价约41万来估算，这套房源总价差不多在968万左右，
单价约6.3万/㎡。就挂牌价来看，有“装修包”的二手房报价要更高，但溢价并没有想象的高，一定程度上精装包是平价出售的。当然，精装修本身是存在溢价的，市面上的成交价要高于同类型的普通毛坯房。
（图源链家）
这样一看，貌似装修包并不吃香。
然而，今年以来，苏宁檀悦、云澜尚府、万科星耀都荟花园、正荣润棠府等楼盘都走上了“简装+装修包”的路子。加上精装政策影响，未来还将有不少楼盘都会添加“装修包”，装修包是否还值得买呢？
02“精装”新政后，装修包开始蔓延
按照南京发布的“8·14”精装新政，以后市面上的全装修基础标准分为两档：
1500元/㎡档：不具备科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调），所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成”
2000元/㎡档：在“1500元/㎡”的标准上，具备了科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调）
另外，根据市场需求及产品定位，开发商可提供升级装修方案供购房者选择。下面，速递菌再带大家看看苏宁檀悦、云澜尚府与正荣润棠府各自的简装与“装修包”。
苏宁檀悦1500元/㎡的“成品”，业内评价为“出租屋水平”。墙面无墙纸，均为乳胶漆；中央空调、厨房的抽油烟机等品牌均为美的（或同等品牌）；卫生间的面盆与马桶为恒洁（或同等品牌）；无新风、无地暖，但
预留有地暖锅炉的接口。
而升级装修标准的画风迥然不同。“5000元/㎡”的概念样板间包含——
石膏板吊顶、乳胶漆为立邦、多乐士（或同档次品牌）；
厨房的油烟机、燃气灶、全嵌入式洗碗机、蒸烤一体机为博士（或同档次品牌）、垃圾处理器为爱适易（或同档次品牌） 、陶瓷薄板墙面为亚细亚、斯米克、蒙娜丽莎（或同档次品牌） ;
卫生间台盆为劳芬或同档次品牌、智能座便器、浴缸为唯宝、杜拉维特（或同档次品牌）、浴缸龙头与花洒为汉斯格雅、高仪（或同档次品牌）；
中央空调为大金（或同档次品牌）、壁挂炉+水地暖为威能、菲斯曼（或同档次品牌）、新风系统为霍尼韦尔、百朗（或同档次品牌）；
号称“装修包”超去化9成的云澜尚府又是怎样的光景呢？3500元/㎡的升级装修——
厨房，燃气灶、油烟机、嵌入式微烤一体机为博世（或同等档次品牌）、地面瓷砖为诺贝尔或东鹏或蒙娜丽莎（或同等档次品牌）、水槽和龙头为铂浪高（或同等档次品牌）、地柜+吊柜全部配齐，并增加金属拉篮、抽屉收纳等；
卫生间，智能一体马桶为唯宝（或同等档次品牌）、双台盆和浴缸为科勒（或同等档次品牌）、浴缸龙头为高仪（或同等档次品牌）。
其他，前置过滤、末端净水为怡口、3M（或同等档次品牌）、燃气热水器为林内（或同等档次品牌）。
至于全装修标准，不仅硬装品牌有所差异，还取消了净水系统、燃气热水器等。
（示意图）
纯新盘正荣润棠府的“装修包”上周刚刚公示，多加了地暖、消毒柜等，品牌也做了很大的升级。
全装标准：套内除厨房、卫生间、阳台空间都使用定制品牌强化地板；墙面使用白墙乳胶漆；卫生间五金、台盆、马桶使用恒洁或同等品牌；中央空调使用海尔，新风使用拓力或同等品牌，无地暖；厨房电器使用老板或同等品牌。
约3000元/㎡装修包标准：厨房灶具升级为西门子品牌，配备紫外线消毒柜；厨房灶具升级为西门子品牌，配备紫外线消毒柜；精装三大件齐全，空调是东芝品牌、地暖是博世品牌，新风是爱迪士、百朗或同等品牌；地板为圣象品牌实木复合地板等。（节选自公众号“花猫说房”）
建面约89㎡
建面约89㎡
建面约89㎡
建面约105㎡
有业内人士认为，严格限价下，“装修包”成了开发商获利的唯一“出路”，而且为了促销“装修包”，或是与银行合作，做装修贷产品，减轻压力；或是买装修包送车位抵扣券、首开优惠等等。
另外也有的楼盘会通过设置种种限制条件 ，逼得业主只能购买“装修包”。比如简装房没有配置中央空调、地暖，自行装修的话，需将吊顶与地板全部拆卸；或是只预留1个设备阳台，根本没法安装壁挂式空调；或是已经装配好的卫生间内有墙体，不选装修的话，需要自行拆除等等。
03“装修包”良莠不齐，高价盘受青睐
对于装修包的态度，速递菌从苏宁檀悦、云澜尚府的开盘现场，了解到一些选择“精装包”的买房人心态：
（1）比较认可小区的地段及产品，看好未来价值，所以不在乎多出一份精装的钱；
（2）对于高档小区，开发商整体做精装，减少了装修污染，比如建材、噪音等；
（3）怕麻烦，期望一步到位。
但也有不少买房人放弃了“装修包”，主要观点如下：
（1）（苏宁檀悦）装修包总价较高，本身对于品牌无感；
（2）装修不值5000元/㎡的标准，实际成本只有报价的一半左右，“我自己能装的更好”。
（3）投资客，装修包增加了成本。
对此，一位资深营销负责人表示，买得起这些高价住宅的业主大多比较在意“面子”，低档次装修更会压缩房产升值空间。另外，自行重新装修的成本代价可能更大。当然，项目如果不火爆，开发商也不会太要求业主加装“精装包”。
也有业内人士认为，如果一些装修材料、品牌零售价高于批发价，且难购买时，这些“精装包”的性价比是有的。尤其是苏宁檀悦、云澜尚府等高端盘都是邀请集艾G-ART、CCD等国际知名公司设计，自行装修真不一定能够得上这些标准。
今年年底开始，南京第一批“双限地”项目即将上市。正荣润棠府率先推出“装修包”，仿佛也预示着很多被限价的楼盘或走上“全装+精装包”的道路。
对于刚需盘来说，买房人可以根据预算自行选择；而高端盘，一部分不选择装修包的买房人，也不可避免会对小区圈层与品质稳定造成影响。可见，“装修包”是落实“一城一策”中，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的要求。
